多地“遇冷”。
截至2021年10月底，除去寧波和鄭州外，共有20個試點(diǎn)城市第二批集中供地迎來收官，土拍市場降溫明顯。
不同于首批集中供地尚處于探索期、成交熱度南北分化的特點(diǎn)，二輪土拍整體遇冷，多個城市流拍率走高、溢價率大幅降低、底價成交頻頻出現(xiàn)。
二輪土拍遇冷的另一個表現(xiàn)是“未拍先冷”，部分城市競拍前一日不得不撤銷或延期無人報名地塊，其中，杭州和北京“提前流拍”地塊更是達(dá)到了半數(shù)以上。
在二輪土拍中，也出現(xiàn)了一個趨勢性現(xiàn)象，即地方國企、央企憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況，成為拿地主力，民營房企則更加注重“降杠桿、降負(fù)債、保衛(wèi)現(xiàn)金流”。
回溯土地市場持續(xù)變冷的背后，既有企業(yè)資金面緊張、整體銷售下行的短期因素，也有房企逐漸放棄“以高杠桿博高周轉(zhuǎn)”行為的長期因素。
關(guān)于未來趨勢，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，受房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效、銷售端承壓的影響，第三批集中供地?zé)岫葘⒉粫黠@升溫。但同時考慮到信貸環(huán)境的適度改善，部分房企尚有補(bǔ)庫存的需求，三輪土拍競爭或?qū)②呌谄椒€(wěn)。
溢價率回落、流拍率走高
與首批集中供地時部分熱點(diǎn)城市動輒高達(dá)30%的溢價率形成鮮明對比的是，第二批集中供地溢價率迅速回落，數(shù)據(jù)大幅降低。
以重慶、深圳為例，首批集中土拍的平均溢價率分別為39.2%、30.9%，而二輪土拍的平均溢價率急速降至0.02%和12.05%。
值得注意的是，深圳12.05%的溢價率已經(jīng)高居前三，更多城市的溢價率幾乎“貼地飛行”，其中長沙和濟(jì)南更是全部底價成交，溢價率為0，廣州、青島、天津、武漢、長春、沈陽平均溢價率全部不超過1%，分別為0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)中指院和上海證券研究所數(shù)據(jù)計算，20城二輪土拍平均溢價率僅4.66%，較首批22城16.68%下降了12.02個百分點(diǎn)。
與此同時，二輪土拍底價成交現(xiàn)象攀升，長沙、濟(jì)南兩地進(jìn)入集中競拍環(huán)節(jié)的土地全部底價成交，成都底價成交占比73.08%，溢價率不足1%的城市，均意味著底價成交占比非常顯著。
以往土地市場最具韌性的一線城市也出現(xiàn)了大量底價成交情況。北京推出43宗土地，成功出讓16宗，底價成交5宗；上海共推出48宗土地，成交41宗，其中底價成交32宗；廣州推出48宗地塊，成功出讓23宗，其中18宗均為底價成交；深圳共推出44宗土地，成功出讓21宗，其中底價成交4宗。
二輪土拍和溢價率走低并行的另一個明顯特征，則是流拍率居高不下。
具體來看，長沙、北京、沈陽、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點(diǎn)推出的競品質(zhì)地塊因報名房企不足全部流拍；長春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過30%。
因報名房企不足而“提前流拍”的現(xiàn)象也不斷上演，其中北京26宗、沈陽24宗、天津19宗、杭州17宗、長沙16宗。
央企國企成拿地主力
二輪土拍中，民營房企的參拍積極性較首輪有所降低，地方國企和央企的表現(xiàn)則相對突出。
上海證券研究所在一份報告中指出，分企業(yè)來看，碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝控股集團(tuán)等民營房企拿地積極性不及首批集中供地，融創(chuàng)中國僅在青島拿下2宗土地，與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。國企央企憑借資金和融資成本優(yōu)質(zhì)在全國范圍內(nèi)多點(diǎn)布局，中國海外發(fā)展競得 24 宗土地，華潤置地收獲 8 宗土地。
該研報顯示，上海國企、央企拿地占比超70%；蘇州拿地企業(yè)84%為國企；廈門共成交11宗土地，其中9宗被國企獲得；成都成交的52宗地塊中，國資平臺共拿地40宗，占比 76.92%。
本土企業(yè)也憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢積極參拍，競得多宗地塊。以武漢為例，除龍湖集團(tuán)收獲一宗土地之外，其余地塊均被武漢本地企業(yè)收入囊中。杭州14 宗地塊中僅有兩宗被中海、金隅競得，其余均為杭州本土企業(yè)競得。
“究其原因，主要還是房企資金壓力較大。”中指研究院告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，自然資源部調(diào)整集中供地規(guī)則之后，加大了自有資金來源審查制度，并且限制了無開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與土拍，加之宏觀調(diào)控下的信貸收縮，直接導(dǎo)致房企融資端受到較大制約。
中指研究院進(jìn)一步指出：“另一方面，回款端在下半年也受到了較大的影響，市場下行，項(xiàng)目去化面臨困難；信貸收縮，購房貸款辦理困難；加強(qiáng)資金監(jiān)管，購房款銀行放款難度加大。”
平安證券分析師楊侃表達(dá)了一致的觀點(diǎn)，國企、央企財務(wù)穩(wěn)健、資金成本較低，凸顯了其在二輪土拍市場中的主力地位。他說：“房企資金端存在‘內(nèi)外交迫’窘境，樓市調(diào)控頻頻加碼疊加按揭端收緊致房企回款壓力增加，同時房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效，房企出于財務(wù)安全考慮，趨于‘以銷定投’的審慎拿地策略。此外部分地塊土拍規(guī)則對房企利潤端改善相對有限，二批供地拿地緊迫性不及首批，都制約了房企的拿地?zé)崆椤?rdquo;
中信證券分析師陳聰也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。
這種“托底”作用同樣出現(xiàn)在北京二輪土拍中，除去延期出讓的26宗地塊，總計僅有16宗地接到有效競買申請，其中5宗因僅有一家房企報名而底價成交。這5宗地塊的歸屬分別北京城建、北京通州房地產(chǎn)、中海、金隅、華潤置地和中鐵置業(yè)。
11月3日正在進(jìn)行的寧波二輪土拍延續(xù)了上述規(guī)律，首日共出讓29宗地塊，流拍12宗，成交17宗，其中14宗地塊底價成交，占成交地塊的82%，整體溢價率僅0.3%。并且，14宗底價成交地塊中，有10宗地的歸屬都是國企、央企。
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