2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。
這也就是所謂的“集中供地”。按照要求，在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，各地原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。實施“兩集中”土地出讓制度的有22個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。
集中供地制度的出臺，是土地供應(yīng)端的重大變革。按照監(jiān)管部門對說法，實施“兩集中”的目的，是為減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭。
對于習(xí)慣了“零售式”供地的房企來說，這一節(jié)奏的變化，在資金歸集、方案制作、供貨節(jié)奏調(diào)整，乃至管理模式改變等方面提出了全新的要求?？紤]到樓市調(diào)控政策仍然嚴(yán)厲，今年的信貸環(huán)境更是經(jīng)歷了“前松后緊”的變化，給房企的應(yīng)對帶來了新的挑戰(zhàn)。
截至目前，多數(shù)熱點城市完成了第二輪集中供地，部分城市發(fā)布了第三輪集中供地公告，無錫已于11月1日率先完成第三輪土地集中出讓。梳理幾輪集中供地的規(guī)則變化和市場表現(xiàn)，不難看出政策的調(diào)整方向，以及未來的市場走勢。
從熱情高漲到“未拍先冷”
如果說首輪集中供地時，房企還處于資金寬裕、補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈的狀態(tài)，那么到了第二輪時，企業(yè)的底氣和心情已經(jīng)完全發(fā)生了變化。
今年首輪集中供地主要發(fā)生在3月至6月，當(dāng)時房企經(jīng)歷了一段時間的“斷供期”，補(bǔ)倉意愿較強(qiáng)，加之資金狀況較為充裕，使得這一政策啟動伊始，就收獲了較好的市場反應(yīng)。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，在22個重點城市中，5個城市首輪土地成交平均溢價率超過20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門和寧波。其中，重慶的土地成交溢價率達(dá)到38.82%，單宗地塊成交溢價率最高近130%。
這種情況的出現(xiàn)，既有首輪供地質(zhì)量較高，也有規(guī)則制定方面的原因，如重慶的大部分地塊并未設(shè)置最高限價，才使得溢價率不斷攀高。
總體而言，在首輪集中供地中，雖然存在“南熱北冷”的區(qū)域差異，但其熱度仍然頗為高漲。
但今年下半年以來，信貸政策從中性轉(zhuǎn)為收緊，一些金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行中出現(xiàn)“應(yīng)激性”收緊，導(dǎo)致房企的資金鏈驟然緊縮。雖然補(bǔ)倉意愿仍在，但企業(yè)在土地市場已經(jīng)變得“有心無力”。加之第二輪集中供地條件嚴(yán)苛、門檻提高，市場表現(xiàn)也明顯不如首輪。
截至2021年10月底，除去寧波和鄭州外，共有20個試點城市第二批集中供地迎來收官，土拍市場降溫明顯。
與首輪相比，第二輪集中供地溢價率迅速回落。除廈門達(dá)到25%外，其余城市的平均溢價率均在15%以下。以重慶、深圳為例，首批集中土拍的平均溢價率分別為39.2%、30.9%，而二輪土拍的平均溢價率急速降至0.02%和12.05%。
更多城市的溢價率幾乎“貼地飛行”，其中長沙和濟(jì)南更是全部底價成交，廣州、青島、天津、武漢、長春、沈陽平均溢價率全部不超過1%，分別為0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道綜合統(tǒng)計，20城二輪土拍平均溢價率僅4.66%，較首批22城16.68%下降了12.02個百分點。
以往土地市場最具韌性的一線城市也出現(xiàn)了大量底價成交情況。北京推出43宗土地，成功出讓16宗，底價成交5宗；上海共推出48宗土地，成功出讓41宗，其中底價成交32宗；廣州推出48宗地塊，成功出讓23宗，其中18宗均為底價成交;深圳共推出44宗土地，成功出讓21宗，其中底價成交4宗。
二輪土拍的另一個明顯特征，則是流拍率居高不下。
具體來看，長沙、北京、沈陽、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點推出的競品質(zhì)地塊因報名房企不足全部流拍；長春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過30%。
因報名房企不足而“提前流拍”的現(xiàn)象也不斷上演，其中北京26宗、沈陽24宗、天津19宗、杭州17宗、長沙16宗。
“究其原因，主要還是房企資金壓力較大。”中指研究院告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，自然資源部調(diào)整集中供地規(guī)則之后，加大了自有資金來源審查制度，并且限制了無開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與土拍，加之宏觀調(diào)控下的信貸收縮，直接導(dǎo)致房企融資端受到較大制約。
中指研究院進(jìn)一步指出：“另一方面，回款端在下半年也受到了較大的影響，市場下行，項目去化面臨困難；信貸收縮，購房貸款辦理困難;加強(qiáng)資金監(jiān)管，購房款銀行放款難度加大。”
謹(jǐn)慎的民企
在二輪土拍中，也出現(xiàn)了一個趨勢性現(xiàn)象，即地方國企、央企憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況，成為拿地主力，民營房企則更加注重“降杠桿、降負(fù)債、保衛(wèi)現(xiàn)金流”。
上海證券研究所在一份報告中指出，分企業(yè)來看，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝等民營房企的拿地積極性不及首批集中供地，融創(chuàng)僅在青島拿下2宗土地，與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。相比之下，國企央企憑借資金和融資成本優(yōu)質(zhì)在全國范圍內(nèi)多點布局，中海競得24宗土地，華潤收獲8宗土地。
該研報顯示，在上海的二輪土拍中，國企、央企拿地占比超70%；在蘇州，拿地企業(yè)的84%為國企；廈門共成交11宗土地，其中9宗被國企獲得；成都成交的52宗地塊中，國資平臺共拿地40宗，占比76.92%。
本土企業(yè)也憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢積極參拍，競得多宗地塊。以武漢為例，除龍湖集團(tuán)收獲一宗土地之外，其余地塊均被武漢本地企業(yè)收入囊中。杭州14宗地塊中，僅有兩宗被中海、金隅競得，其余均為杭州本土企業(yè)競得。
平安證券分析師楊侃認(rèn)為，國企、央企財務(wù)穩(wěn)健、資金成本較低，在二輪土拍市場中的優(yōu)勢較為明顯。他說：“房企資金端存在‘內(nèi)外交迫’窘境，樓市調(diào)控頻頻加碼疊加按揭端收緊致房企回款壓力增加，同時房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效，房企出于財務(wù)安全考慮，趨于‘以銷定投’的審慎拿地策略。此外部分地塊土拍規(guī)則對房企利潤端改善相對有限，二批供地拿地緊迫性不及首批，都制約了房企的拿地?zé)崆椤?rdquo;
中信證券分析師陳聰也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。
這種“托底”作用出現(xiàn)在北京二輪土拍中，除去延期出讓的26宗地塊，總計僅有16宗地接到有效競買申請，其中5宗因僅有一家房企報名而底價成交。這5宗地塊的歸屬分別北京城建、北京通州房地產(chǎn)、中海、金隅、華潤置地和中鐵置業(yè)。
11月3日正在進(jìn)行的寧波二輪土拍也延續(xù)了上述規(guī)律。寧波首日共出讓29宗地塊，流拍12宗，成交17宗，其中14宗地塊底價成交。在14宗底價成交地塊中，有10宗地的歸屬都是國企、央企。
這種情況甚至還延續(xù)到了第三輪集中供地中。在11月1日的無錫第三輪集中土拍中，有諸多地方平臺公司進(jìn)場托底，僅仁恒、朗詩、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺公司參與競拍并摘得地塊，這與一、二輪的大量民營房企參拍形成鮮明對比。
知名數(shù)據(jù)研究院指出，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營房企的參拍意愿，也能從側(cè)面反映出當(dāng)下民營房企的資金壓力空前巨大。
供應(yīng)端做出“讓步”
流拍情況的增多，也使得很多城市的土地有效供應(yīng)不足?？硕鹬赋觯?1城(除上海外)前10個月宅地成交面積占全年計劃供應(yīng)量的平均比例僅為52%，整體供應(yīng)節(jié)奏偏緩。
因此，在已經(jīng)開啟的第三輪集中供地中，供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加，規(guī)則也有望變得溫和。尤其對于長沙、北京、沈陽、杭州等流拍率高的城市來說，供應(yīng)壓力更是大于其他城市。
從10月末開始，第三輪集中供地細(xì)則陸續(xù)出臺。從已披露的細(xì)則來看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競買門檻。
其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%(第二輪地塊多為50%)，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。
無錫的第三輪集中供地規(guī)則并未有大的調(diào)整，但延續(xù)了第二輪集中供地“取消競自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤空間。
政府部門降低土拍門檻，有兩方面原因。
一方面，由于規(guī)則過于嚴(yán)厲，第二輪集中供地出現(xiàn)較大范圍的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。比如，繁瑣的配建條款，以及對價格上限的嚴(yán)格限定，使得項目的利潤空間被壓縮。再加上信貸政策收緊，房企競買的積極性明顯下降。
另一方面，9月末以來，監(jiān)管部門連續(xù)釋放維穩(wěn)信號。隨后，信貸政策從“應(yīng)激性”收緊中逐漸放松。土地供應(yīng)規(guī)則過于嚴(yán)厲的現(xiàn)象也在緩解。
另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象，是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房 只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。
政策性住房地塊的增加，更多源于監(jiān)管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應(yīng)不足及流拍率高等原因，這一任務(wù)并未完成。
綜合各方面因素，知名數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，重點城市第三輪集中供地或?qū)⒃谌齻€方面做出優(yōu)化：1、降低門檻。包括下調(diào)保證金比例(武漢已經(jīng)在第二輪集中供地中對部分地塊下調(diào)保證金要求)，將大體量地塊分拆供應(yīng)等；2、加大租賃用地供應(yīng)規(guī)模，并優(yōu)化相關(guān)的配建條款;3、減少地塊捆綁限制，更加強(qiáng)化品質(zhì)要求。
廣州的嘗試
廣州的案例較能說明問題。本輪集中供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價約434億元;而第一輪集中供地，廣州推出48宗地塊，掛牌總價901億元;次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊，掛牌總價1124億元。
當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者普遍認(rèn)為，廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規(guī)則上作出的一些讓步。9月26日、27日，廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓，在推出的48宗地塊中，僅成功出讓23宗地塊，25宗流拍，總成交價569.37億元，溢價率僅為1.5%。
廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，這一次土地出讓規(guī)模和數(shù)量明顯減少符合實際情況，因為大家都有相同的訴求，會根據(jù)市場實際情況實事求是地作出選擇。“市場現(xiàn)在是下行的，開發(fā)商也在謹(jǐn)慎拿地。從這個角度，他們要拿到合適便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信號，因此會少推一些，成功率高反而有提振作用。”
為了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個維度上也體現(xiàn)出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中于熱門區(qū)域，上一輪大規(guī)模流拍的增城，本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此，部分地塊拍賣規(guī)則上進(jìn)行了調(diào)整，也是向房企示好的信號。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，出現(xiàn)在本輪供地的地塊，有7宗來自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊雖然表面“不降反漲”，但在剔除2.3萬平方米政府性房源后實為降價，番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價不變，其余4宗均降價掛牌。
此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來新房售價，然而在第三批集中供地中則沒有體現(xiàn)這一點。不過，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下，如果由于流拍率上升導(dǎo)致新開工面積以及銷售下降，這會形成一個對市場非常不利的循環(huán)，因此對規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整也是情理之中。
李宇嘉續(xù)稱，在這個過程中，還是有些規(guī)則在堅持，比如不超過15%的溢價率，還有向剛需、首套房購置需求的傾斜等。“這給市場傳達(dá)的信號是很清晰的，供地調(diào)整是有所為，有所不為。該堅持的還是要堅持，該調(diào)整的必須要調(diào)整，本身來講，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期就是地方政府該做的。”
“第二輪供地遇冷，主要原因還是因為‘三道紅線’監(jiān)管疊加市場下行，導(dǎo)致民企普遍資金緊張，不得不選擇戰(zhàn)略收縮。近期來看，監(jiān)管部門針對目前房企資金鏈緊張的問題，已經(jīng)回應(yīng)了合理的房地產(chǎn)貸款將適時得到滿足，預(yù)計對于部分尚有余力的房企還是會注入年底拿地的信心，而地方政府審時度勢調(diào)整土地出讓計劃，也會讓第三輪集中供地相對平穩(wěn)過渡。”肖文曉分析稱。
市場熱度待恢復(fù)
與供給側(cè)的“誠意”相比，需求端的熱情能否恢復(fù)尚存疑問。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，雖然信貸政策正趨于寬松，但房企的資金鏈能否在短期內(nèi)明顯改善還是疑問，企業(yè)的拿地信心恐怕很難快速恢復(fù)。
一個可以看出房企“錢緊”的側(cè)面是，房企即將迎來償債高峰，而目前多數(shù)房企再融資的渠道卻大幅縮小。
據(jù)知名數(shù)據(jù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。
“錢缺得不得了，哪有錢買地。”一名龍頭房企負(fù)責(zé)土地投拓的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“現(xiàn)在就是勒緊褲腰帶過日子，一手抓賣房一手還債，如果還有余錢的話也是存起來以備不時之需。有現(xiàn)金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了，還拿什么發(fā)展?我們現(xiàn)在就是盡可能開發(fā)存量空間爭取變現(xiàn)，買地會先緩一緩。”
在大環(huán)境整體下行之際，官方也必然需要與市場密切溝通。李宇嘉認(rèn)為，在流拍率高企之時，第三輪供地必須要降低姿態(tài)，給房企和市場積極信號。“這也是不得不做的事情。”
以廣州為例，肖文曉透露，“在第二輪供地結(jié)束之后，主管部門與房企就二輪供地遇到的問題以及三輪供地的拿地意向進(jìn)行了密切的溝通，第三輪供地平穩(wěn)收官的可能性很大，預(yù)計大環(huán)境限制下不會太火爆，但也不會再有那么多的流拍。”
分析人士認(rèn)為，在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或?qū)⒃谄椒€(wěn)中收官。
就全國市場來看，也需要一個復(fù)蘇的過程。11月1日的無錫第三輪集中土拍，雖然全部實現(xiàn)成交，但在知名數(shù)據(jù)研究院看來，無錫今年三批次集中供地，土拍熱度依次遞減：第一批次地價觸頂比例達(dá)93%，全部成交。第二批次地價觸頂比例降至39%，且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒有流拍，但也無地價觸頂，僅3宗地塊以低溢價成交，最高溢價率也不過2.76%。
無錫第三輪集中土拍被認(rèn)為是當(dāng)下土地市場的縮影。但也有房企人士表示，從另一個層面上，也說明供需雙方的心態(tài)已經(jīng)變得十分理性。若信貸政策能逐步改善，第三輪土地集中成交情況有望好于第二輪。
實際上，由于此前收獲有限，很多房企仍有補(bǔ)倉需求。“比照往年的標(biāo)準(zhǔn)，很多企業(yè)還有進(jìn)一步拿地的空間。”前述房企人士說，第三輪集中供地更多是著眼于明年的市場，如果能度過當(dāng)前的困難時期，這批獲取的土地將會成為明年的“彈藥”。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在第三輪集中供地中，資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會，城市間和城市內(nèi)市場熱度分化仍會延續(xù)，但總體市場的熱度不會很高，有望維持平穩(wěn)放量態(tài)勢。
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