在房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的城市里，有一個(gè)令人意想不到的小城——陜西榆林。不僅在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)的70城中沒(méi)有這個(gè)小城的名字，甚至在“貝殼找房”這個(gè)全國(guó)最大的房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站城市列表里，都沒(méi)有榆林的一席之地。

說(shuō)起煤炭產(chǎn)地，一般人都會(huì)想起山西。但實(shí)際上， 2021年上半年，榆林煤炭產(chǎn)量2.66億噸，是全國(guó)第二大產(chǎn)煤市。今年前十個(gè)月，動(dòng)力煤價(jià)格暴漲151%。被稱為“中國(guó)科威特”的能源之城榆林樓市發(fā)展，與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。伴隨著煤炭?jī)r(jià)格上升，市民瘋搶商品房，樓市逆流而動(dòng)，近一年二手房均價(jià)飆升超20%。在榆林官方主辦的“百姓問(wèn)政”平臺(tái)上，關(guān)于“房?jī)r(jià)暴漲”“房?jī)r(jià)太過(guò)離譜”等投訴已經(jīng)超百條。

托關(guān)系都買不到房的焦慮

“在我們榆林買房不是簡(jiǎn)單的事情，某些熱門的盤，托關(guān)系都買不上。”在榆林土生土長(zhǎng)的購(gòu)房者趙蕊告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

她稱，就在上個(gè)月，位于榆林西沙片區(qū)的“盛景合苑”開(kāi)盤，價(jià)格在1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米，要繳納認(rèn)籌金40萬(wàn)元，其所在片區(qū)教育、配套都一般，開(kāi)盤價(jià)在當(dāng)?shù)厝搜劾镆呀?jīng)較高，但還是一房難求，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)幾百米。

伴隨著新盤的火爆，榆林的房?jī)r(jià)也在整體飆升。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，榆林市2021年10月掛牌二手房均價(jià)為10169元/平方米，同比上漲22%；9月榆林市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)環(huán)比上漲5.41%。

榆林的房?jī)r(jià)漲勢(shì)甚至蓋過(guò)了省會(huì)西安。陜西是個(gè)“強(qiáng)省會(huì)”省份，省會(huì)西安虹吸了不少資源，但根據(jù)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，西安今年10月掛牌均價(jià)為16226元/平方米，同比僅上漲1.53%。

而根據(jù)安居客、58同城旗下“慧眼”房?jī)r(jià)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，榆林截至目前的二手房均價(jià)為9470元/平方米，同比增長(zhǎng)20%。近3個(gè)月，榆林累計(jì)漲幅為7%，漲幅在全國(guó)排名靠前，屬于領(lǐng)漲城市。

按照“慧眼”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，近三年，榆林房?jī)r(jià)走出一路上揚(yáng)曲線，三年前的均價(jià)為6237元/平方米，至今已漲了52%。

在陜西省下轄的10個(gè)地級(jí)市中，榆林房?jī)r(jià)僅次于西安，略高于西安隔壁擁有兵馬俑的咸陽(yáng)市，甩開(kāi)商洛、寶雞等剩余7個(gè)城市一大截。

在榆林官方主辦的“百姓問(wèn)政”平臺(tái)上，關(guān)于“房?jī)r(jià)暴漲”“房?jī)r(jià)太過(guò)離譜”等投訴已經(jīng)超百條。

最近一篇有關(guān)房?jī)r(jià)的投訴，發(fā)表于10月28日，標(biāo)題為“榆林房產(chǎn)亂象和高房?jī)r(jià)問(wèn)題”，其內(nèi)文稱“很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與黑中介勾結(jié)，囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)，存在剛開(kāi)盤的樓盤秒無(wú)的現(xiàn)象，然后朋友圈到處都是加價(jià)轉(zhuǎn)讓指標(biāo)的貼子，讓真正想要買房的人買不到房子”。

還有一名網(wǎng)友在“百姓問(wèn)政”平臺(tái)上稱“榆林房?jī)r(jià)不斷暴漲，有關(guān)部門零作為”。這名網(wǎng)友稱，榆林2018年時(shí)開(kāi)盤6000元/平方米的區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.2萬(wàn)元/平方米，三年前7000元/平方米的區(qū)域，現(xiàn)在二手房房?jī)r(jià)都漲到了1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米。

有不少網(wǎng)友都表示，希望榆林能夠效仿深圳、上海等大城市，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。

榆林市住建局則回應(yīng)稱，榆林基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境、就業(yè)情況不斷改善，各縣區(qū)人口向中心城區(qū)靠攏，客觀導(dǎo)致二手房交易價(jià)格上漲，關(guān)于是否限價(jià)，將在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中適時(shí)向市委市政府提出建議，目前暫無(wú)二手房指導(dǎo)價(jià)政策。

趙蕊告訴第一財(cái)經(jīng)，只要榆林有熱門樓盤開(kāi)盤，朋友圈就常被中介刷屏，內(nèi)容都是“號(hào)子費(fèi)”“指標(biāo)費(fèi)”，一套購(gòu)房額度可以賣到四五萬(wàn)元。

“大家都知道全國(guó)各地的樓市都下行了，現(xiàn)在是‘房住不炒’的時(shí)代，但是榆林人對(duì)購(gòu)房的熱情和買不到房的焦慮依然不減。”趙蕊表示。

煤價(jià)暴漲推高房?jī)r(jià)

榆林位于陜西省的最北部，黃土高原和毛烏素沙地交界處。對(duì)于不了解陜西的人來(lái)說(shuō)，“黃土高原”“沙漠”都是貧困與不毛之地的代名詞。但在陜西省內(nèi)，榆林卻被冠上了“陜北暴發(fā)戶”的稱號(hào)。

自從上個(gè)世紀(jì)80年代國(guó)家對(duì)榆林開(kāi)展大規(guī)模能源勘探，榆林人的命運(yùn)徹底改變了。

榆林平均每平方公里地下蘊(yùn)藏著622萬(wàn)噸煤、1.4萬(wàn)噸石油、1億立方米天然氣、1.4億噸巖鹽，其資源組合配置之好，國(guó)內(nèi)外罕見(jiàn)。榆林市有54%的地下含煤，約占全國(guó)儲(chǔ)量的五分之一。

1998年，國(guó)家級(jí)的陜北能源化工基地建設(shè)正式啟動(dòng)。2000年，榆林一躍從縣級(jí)市成了地級(jí)市，這座能源之城剛剛起步，彼時(shí)GDP僅有100多億元。

成為地級(jí)市后，榆林經(jīng)歷了煤炭“黃金十年”，隨著煤炭?jī)r(jià)格大漲，榆林經(jīng)濟(jì)總量突飛猛進(jìn)，到2011年時(shí)，GDP翻了20倍，超過(guò)2000億元，成為經(jīng)濟(jì)總量?jī)H次于西安的“陜西第二城”。

但接下來(lái)，我國(guó)煤炭消費(fèi)增速開(kāi)始急速放緩，煤價(jià)大跌，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的榆林一度遭受重創(chuàng)。2015年、2016年，榆林的GDP都不及往年，呈負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

榆林的樓市發(fā)展情況，與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。

2013年，榆林樓市達(dá)歷史高峰，同樣出現(xiàn)了一房難求的瘋狂搶房場(chǎng)景。但隨著煤價(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)總量下滑，榆林樓市在2015年跌入低谷，直至2018年才開(kāi)始復(fù)蘇。

最初復(fù)蘇的原因和全國(guó)其他大部分三四線城市類似——拆遷與棚改，政府注入大量資金進(jìn)行了棚改貨幣化安置。榆林樓市在棚改刺激下逐漸升溫，但是并未回到2013年時(shí)的高點(diǎn)。

榆林的人口并不多，僅有362萬(wàn)人，約為西安人口的四分之一，其前三季度人均GDP達(dá)到了9.99萬(wàn)元，在陜西排全省第一，接近東部的合肥、嘉興等城市。

推高房?jī)r(jià)的，除了棚改帶來(lái)的需求，還有城市化的人口規(guī)劃?！蛾兾魇?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)》顯示，榆林的城區(qū)在2025年的人口目標(biāo)為100萬(wàn)，但在2019年的城區(qū)人口還不到60萬(wàn)。

最近一年，榆林樓市再度出現(xiàn)瘋搶房子的局面，其背后是又一輪煤炭行業(yè)周期來(lái)了。

陜西省發(fā)改委11月4日稱，今年以來(lái)，受國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲、原材料需求急劇增加等因素影響，陜西省煤炭市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。該委對(duì)咸陽(yáng)市、榆林市動(dòng)力煤價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，動(dòng)力煤由1月份509.75元/噸，上漲至10月份1280.60元/噸，漲幅高達(dá)151%。

當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度榆林工業(yè)增加值增速達(dá)到8.3%，能源工業(yè)拉動(dòng)了7.8個(gè)百分點(diǎn)。榆林規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收達(dá)4064億元，利潤(rùn)總額1268億元，同比增長(zhǎng)144%。

前三季度，榆林的GDP名義增速，達(dá)到了驚人的27.6%，全國(guó)排名第二，是北京、上海兩座一線城市增速的兩倍。

榆林的能源產(chǎn)業(yè)，造就了一批高收入人群，早在十年前，他們就開(kāi)始熱衷投資樓市，不僅扎堆去省會(huì)西安買房，也在榆林買買買。不過(guò)直到現(xiàn)在，榆林仍沒(méi)有實(shí)施樓市限購(gòu)政策。面對(duì)群眾呼聲，今年4月，榆林市住建局曾表示，暫不會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的限購(gòu)政策，榆林住建局將在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策制定過(guò)程中，根據(jù)榆林市的實(shí)際情況適時(shí)向市委市政府提出相關(guān)建議。

人均購(gòu)買力仍較弱

盡管人均GDP很高，但是榆林的城鄉(xiāng)居民可支配收入水平一般，2020年這一數(shù)據(jù)為2.58萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于西安的3.58萬(wàn)元。榆林的城鄉(xiāng)貧富差距也很大，其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.57萬(wàn)元，而農(nóng)村居民可支配收入僅為1.43萬(wàn)元。

“我們這邊一般月薪不高，在5000多元。”一名榆林市民表示，采礦業(yè)等和能源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，收入增速較高，其他行業(yè)增速則一般?；蛟S正因收入差距較大，榆林出現(xiàn)了一部分人瘋搶房子，而另有一部分人則不斷反映房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。

與房?jī)r(jià)暴漲形成對(duì)比的是，一邊是能源豐富的榆林“土豪”買買買的熱情，一邊是品牌房企缺乏在榆林深耕的興趣。

品牌房企更青睞省會(huì)西安，此外，寶雞、漢中、延安等城市也吸引到了更多房企去投資。這一情況，跟榆林經(jīng)濟(jì)總量全省第二的位置著實(shí)有些不匹配。

目前榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目，絕大多數(shù)都是陜西本地房企開(kāi)發(fā)，進(jìn)入過(guò)榆林市場(chǎng)的外來(lái)品牌房企，只有萬(wàn)達(dá)、綠地、中梁、陽(yáng)光城、中南等。目前有樓盤在售的，只有陽(yáng)光城和中南，且項(xiàng)目非常少。

一名從事房地產(chǎn)投資工作的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，榆林并不適合房企深耕，能夠在當(dāng)?shù)卮婊钕氯サ耐獾胤科笠膊欢?，主要原因是市?chǎng)分化較嚴(yán)重，而且這類能源型城市的樓市過(guò)于動(dòng)蕩，因其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，跟隨能源周期，房地產(chǎn)也會(huì)“大起大落”，在榆林和鄂爾多斯的歷史上，都出現(xiàn)過(guò)這種情況。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，盡管陜西近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速則十分迅猛，但實(shí)際上陜西整體人均購(gòu)買力較弱，商品房銷售均價(jià)卻相對(duì)較高，影響了房企的發(fā)展。2020年陜西省的人均GDP為66292元，全國(guó)地區(qū)排名第12，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37868元，排名第17，都低于全國(guó)的平均水平。2020年陜西的商品房銷售均價(jià)為9828元/平方米，在全國(guó)各省市中排名第9，在周邊接壤的省市中排名第一。

而隨著全國(guó)樓市的下行，瘋狂的榆林樓市，也終于出現(xiàn)了一點(diǎn)降溫信號(hào)。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，榆林最近一個(gè)月（10月4日~11月4日）二手房掛牌為10059元/平方米，環(huán)比略微下跌1.08%，根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，榆林的房?jī)r(jià)漲幅也已趨于平緩。