來(lái)源：澎湃新聞

商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

我國(guó)的商品房銷(xiāo)售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的交易形式。商品房期房買(mǎi)賣(mài)即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來(lái)將預(yù)售的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人的一種交易形式。

商品房預(yù)售是目前我國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。

在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。但是，2020年度商品房預(yù)售合同糾紛案件數(shù)量卻呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所提供的數(shù)據(jù)，2020年度全國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件達(dá)81647件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書(shū)種類(lèi)：判決書(shū)”），較2019年度有所下降，降幅為12.2%。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所認(rèn)為，近兩年，伴隨中央與地方連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)與金融調(diào)控政策，各地關(guān)于新房購(gòu)房尤其是二套房新房購(gòu)房政策加碼，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套房尤其是三套房將面臨購(gòu)房資格和銀行放貸政策的雙重嚴(yán)格限制，而新房限價(jià)政策使得“買(mǎi)到就是賺到”成為購(gòu)房者尤其是投資客的普遍心理共識(shí)，客觀上導(dǎo)致了新房商品房預(yù)售合同糾紛案件數(shù)量有所下降。從商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布來(lái)看，2020年我國(guó)的商品房預(yù)售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。北京盈科（杭州）律師事務(wù)所數(shù)據(jù)顯示，廣東、貴州、廣西、四川、山東五省在2020年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國(guó)前列，占同類(lèi)糾紛總量的57.08%。

另外，數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)的商品房預(yù)售合同糾紛案件的標(biāo)的額大部分集中在50萬(wàn)元以下。

合同糾紛案的標(biāo)的額大部分集中在50萬(wàn)元以下，是否意味著越是低總價(jià)的房屋發(fā)生預(yù)售合同糾紛的概率越大？

對(duì)此，北京盈科（杭州）律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍指出，商品房預(yù)售合同糾紛案件的標(biāo)的額并不等同于購(gòu)房總價(jià)款。通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，可以了解到糾紛標(biāo)的大部份是逾期交房產(chǎn)生的違約金，由于商品房預(yù)售合同中有關(guān)逾期交房格式條款內(nèi)容對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定較低，因此由此產(chǎn)生的糾紛案件的起訴標(biāo)的額基本都在50萬(wàn)元以下。

陳少軍舉例稱，如(2020)粵0306民初27050號(hào)案件，起訴標(biāo)的額為逾期交房違約金139305.744元，而購(gòu)房總價(jià)款為5159472元。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從絕對(duì)數(shù)據(jù)上看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)體量大，商品房預(yù)售合同糾紛仍然高發(fā)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其次，從司法實(shí)踐角度觀察，商品房預(yù)售合同糾紛呈現(xiàn)出“抱團(tuán)”的群體性訴訟特征，即同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在同一個(gè)時(shí)間段同時(shí)面臨較大數(shù)量的同類(lèi)型訴訟糾紛。另外，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，目前糾紛主要呈現(xiàn)在四個(gè)方面：一是價(jià)格糾紛，二是逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)及損失計(jì)算的爭(zhēng)議，三是裝修質(zhì)量糾紛，四是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛，其中最常見(jiàn)的是價(jià)格糾紛和逾期交房糾紛。

另一方面，由于預(yù)售造成的維權(quán)案件也有所上升。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的《2021年上半年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類(lèi)的投訴數(shù)據(jù)，2021年上半年，房屋及建材類(lèi)的投訴量為16729件，占商品大類(lèi)投訴比重為3.2%，這一投訴量較2020年上半年增加0.11%。

對(duì)于商品房維權(quán)事件，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的案例中這樣評(píng)析道：商品房問(wèn)題一直是消費(fèi)調(diào)解中的老大難問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商地位的強(qiáng)勢(shì)，房屋建筑行業(yè)特有的專業(yè)性和購(gòu)房合同中許多合同條款的預(yù)先設(shè)定等因素都導(dǎo)致這類(lèi)投訴解決起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

近些年來(lái)，對(duì)于是否要取消預(yù)售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭(zhēng)論?！度嗣袢?qǐng)?bào)》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預(yù)售制，長(zhǎng)期看或不可避免。

陳少軍表示，毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題；但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商大概率是不希望取消這項(xiàng)制度的。