目前，針對(duì)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線”政策出臺(tái)已一年有余。

中新經(jīng)緯11月5日電 題：《丁祖昱：監(jiān)管進(jìn)入常態(tài)化，房企現(xiàn)金流管理需重點(diǎn)關(guān)注》

作者 丁祖昱(易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官)

目前，針對(duì)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線”政策出臺(tái)已一年有余。

在外部融資環(huán)境持續(xù)收緊、內(nèi)部降杠桿持續(xù)推進(jìn)的雙重壓力下，房企的現(xiàn)金流管控成為企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一。

在克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的92家典型樣本房企中，有27家房企連續(xù)三年(2018年—2020年)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流均保持了凈流入，但也有部分房企則連續(xù)三年(2018年—2020年)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為凈流出，后者需要我們格外關(guān)注。

事實(shí)上，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為凈流出(即該指標(biāo)為負(fù)數(shù))，并不能直接表明房企當(dāng)前發(fā)展就一定存在問題。地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)，基于規(guī)?；l(fā)展訴求，不斷進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略擴(kuò)張，都有可能使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。即只要企業(yè)的投資擴(kuò)張速度快于銷售回款，那么房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流就很有可能為負(fù)數(shù)。

按照克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，27家連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流均保持凈流入的房企，整體上資金鏈保持的較為穩(wěn)定，抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，同時(shí)降杠桿目標(biāo)也更易達(dá)成。其中萬(wàn)科、金茂、華發(fā)、招商蛇口和金科股份在此基礎(chǔ)上，2019年—2020年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流均保持了凈流入狀態(tài)。

但不得不說的是，即使是在這27家現(xiàn)金流狀況還算不錯(cuò)的房企，仍然有三分之一的企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)壓力。

當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”監(jiān)管政策已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段。一年多以來，雖然許多房企在改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面有了較大進(jìn)步，但仍有部分企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化是通過將顯性債務(wù)轉(zhuǎn)化為隱性債務(wù)得來的，房企實(shí)際債務(wù)的償還壓力仍在。

在行業(yè)增速放緩、政策調(diào)控持續(xù)的背景下，再疊加房企債務(wù)集中到期的諸多風(fēng)險(xiǎn)，降負(fù)債、保持良好的現(xiàn)金流成為行業(yè)的發(fā)展共識(shí)。

我們建議，在房企運(yùn)營(yíng)回歸本質(zhì)的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)要重視銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管控。同時(shí)，房企在日常經(jīng)營(yíng)管理中，需重點(diǎn)關(guān)注債權(quán)資產(chǎn)的比重及質(zhì)量，充分提升資金利用效率，以保證資金鏈的穩(wěn)定性。