近期，為推動(dòng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近期多地政府和相關(guān)部門相繼發(fā)聲，從多角度助力房地產(chǎn)行業(yè)渡過“寒冬”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者從近日多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的前三季度房企經(jīng)營數(shù)據(jù)看到，A股上市房企中接近半數(shù)凈利潤同比下滑，增收難增利更成為多數(shù)房企面臨的困境。

多地發(fā)文釋放積極信號

近期，多地政府和相關(guān)部門都在積極推進(jìn)各項(xiàng)保障工作。

11月2日，湖北省政府官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)《省人民政府關(guān)于印發(fā)紓解全省中小微企業(yè)融資難融資貴問題若干措施的通知》，明確要求在落實(shí)綠色金融政策、房地產(chǎn)金融政策的同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)不得盲目對相關(guān)行業(yè)企業(yè)抽貸、斷貸。

在今年房企頻頻違約的情況下，成都進(jìn)一步防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保屬地項(xiàng)目正常推進(jìn)，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對商品房預(yù)售款監(jiān)管有所加強(qiáng)，此方面北京當(dāng)前也已有相關(guān)管理辦法發(fā)出，目前處在意見征求階段。

雖是加強(qiáng)監(jiān)管，但成都也同湖北省類似，釋放了一定的積極信號。例如，明確預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金；預(yù)售商品房項(xiàng)目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度，且工程形象進(jìn)度及賬戶余額不滿足《監(jiān)管辦法》第十六條要求，但工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)的，按照《監(jiān)管辦法》第十八條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可提出預(yù)售款例外支取申請。

對于存在流動(dòng)性問題的房企，深圳監(jiān)管部門召開專題會(huì)議，討論花樣年、佳兆業(yè)面臨問題，并通知企業(yè)參會(huì)。

值得關(guān)注的是，相關(guān)媒體報(bào)道稱，人民銀行近期在各地也已對準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。

并且據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳、廣州、佛山、成都等地房貸利率有所下調(diào)，上海、南寧、鄭州等地房貸放款周期較9月也有所縮短。

三季度近半房企凈利下滑

在樓市政策持續(xù)加緊、融資管控加強(qiáng)的背景下，2021年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期下滑，從第三季度房企業(yè)績來看疲態(tài)較為明顯。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已披露三季報(bào)的127家A股房企中，43家企業(yè)營業(yè)收入同比下降，59家企業(yè)出現(xiàn)歸母凈利潤下降?！度A夏時(shí)報(bào)》記者通過不完全對比發(fā)現(xiàn)，三季度部分房企凈利潤的增長空間也有壓縮，甚至出現(xiàn)零點(diǎn)幾漲幅，而半年報(bào)時(shí)A股有42家房企凈利潤增逾兩成。

不僅如此，增收難增利的情況也成多數(shù)房企當(dāng)下面臨的難題，其中也不乏品牌房企身影。例如金地集團(tuán)營收、凈利雙降，分別減少4.64%和26.19%。

事實(shí)上，三季度房企出現(xiàn)的業(yè)績欠佳情況，業(yè)內(nèi)并不意外。此前隨著房企融資渠道不斷收緊，融資規(guī)模明顯降溫。中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-9月房企海外債融資2524億元，同比下降31.0%；國內(nèi)信用債融資4665億元，同比減少11.1%。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水給出以下解釋，一是前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，抬高了營業(yè)成本；二是部分城市限價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無法擴(kuò)大溢價(jià)，營業(yè)成本轉(zhuǎn)化不利；三是新冠疫情暴發(fā)，部分房企通過以價(jià)換量來保證回款，收窄盈利空間；四是部分企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比逐步降低，原有持有物業(yè)收入受疫情影響有所降低，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)受產(chǎn)業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響，收入增長滯后。

受多方影響，房企對目標(biāo)完成率的設(shè)定趨于保守。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月，公布銷售目標(biāo)的32家房企目標(biāo)完成均值為76.3%，房企逐漸看重規(guī)模與效益并重發(fā)展。

四季度難現(xiàn)強(qiáng)回暖

實(shí)際上，在當(dāng)下多方式助力房企渡過“寒冬”的背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為四季度整體房地產(chǎn)行業(yè)有望改善，正如萬科主席郁亮在近期媒體交流會(huì)上所言，“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。

不過，需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)回暖的概率很小。

“就房企來說，可以逐漸感受到市場交易回暖的信號，但時(shí)間會(huì)比較滯后。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，近期可能在銷售排行榜等數(shù)據(jù)上會(huì)有所改善，但要真正感受到債務(wù)問題的緩解，估計(jì)要明年下半年后了。而政策面，當(dāng)前仍是要防范企業(yè)新開工拖沓或惰性，所以關(guān)鍵是防范出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前的調(diào)控，嚴(yán)格說并非救市，而是從防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)的。所以即便是放松，也是對于一些可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域進(jìn)行放松，并非為刺激樓市。

張波也提醒道，政策層面來看，四季度并不會(huì)有整體性“大動(dòng)作”，各地因城施策，有針對性進(jìn)行政策的微調(diào)依然是主要方式。因此，大概率市場的成交量不會(huì)有明顯變化，預(yù)計(jì)整體市場的降溫還將持續(xù)，但降溫的幅度會(huì)出現(xiàn)明顯減小。

基于此，克而瑞在近期報(bào)告中也對房企提出了相關(guān)建議，“短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。長期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。”

不過也值得關(guān)注的是，盡管第三季度近半數(shù)房企凈利下滑，但整體前三季度房企經(jīng)營情況仍相對樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股126家房企中，前三季度有67家房企凈利潤實(shí)現(xiàn)了同比增長，占比約53%。93家前三季度歸母凈利潤為正，合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤819.89億元；去年同期為96家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1205.12億元。

百強(qiáng)房企門檻值也繼續(xù)提升，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，前10強(qiáng)房企1-10月門檻值2288億元，同比增幅達(dá)25.3%；前20強(qiáng)和前30強(qiáng)房企的分別同比提升23.5%和11.3%；10月末前百強(qiáng)房企門檻同比增長5%至179.4億元，前五十強(qiáng)門檻持平。