作為調(diào)控樓市的“錢(qián)袋子”，銀行涉房貸每一步走向都格外引發(fā)關(guān)注。

“我們10月份房地產(chǎn)按揭信貸額度確實(shí)比上個(gè)月多了不少，放款速度也快了，但整體并沒(méi)有完全開(kāi)放，房貸額度還是處于嚴(yán)格管控之中。”北京一家股份制銀行信貸經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

這一幕發(fā)生在監(jiān)管層對(duì)商業(yè)銀行房貸行為進(jìn)行糾偏之后。10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表態(tài)稱，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，使原本該合理支持的項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

值得關(guān)注的是，個(gè)別房企違約風(fēng)險(xiǎn)暴露的確對(duì)銀行資產(chǎn)造成了一定影響。在上市銀行三季報(bào)中，部分銀行涉房不良貸、關(guān)注類(lèi)貸款都有一定程度上升。其中，平安銀行關(guān)注類(lèi)貸款余額從去年末的297.03億元增長(zhǎng)至407.86億元，“這主要是受寶能集團(tuán)貸款影響。”平安銀行副行長(zhǎng)兼首席風(fēng)險(xiǎn)官郭世邦坦承。

記者注意到，上市銀行三季報(bào)中一個(gè)很明顯的變化是：雖然不良率整體下降，但銀行普遍提高了撥備覆蓋率，有銀行還特意增加了房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)管控專(zhuān)項(xiàng)信息披露，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控信號(hào)非常明顯。

在多位銀行界人士看來(lái)，在部分地區(qū)和部分銀行中，房地產(chǎn)貸款正在視具體情況進(jìn)行一些微調(diào)與修正,更強(qiáng)調(diào)對(duì)“合理資金需求”的滿足。中長(zhǎng)期來(lái)看，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格監(jiān)管不會(huì)放松，金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)占比仍將進(jìn)一步降低，這是大勢(shì)。

涉房貸增速明顯下滑

房地產(chǎn)“緊日子”不是從今年開(kāi)始的，但今年確實(shí)是最“緊”的一年。

央行數(shù)據(jù)顯示，三季度末房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，低于各項(xiàng)貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.02%，增速比上季末低2.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額37.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，房地產(chǎn)貸款新增3.03萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的18.1%，這一比值較上季末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年水平低7.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)東吳證券測(cè)算，第三季度凈新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸進(jìn)一步收縮至1400億元，9月末余額降至12.16萬(wàn)億元，同比增速下行至0.02%。過(guò)去四個(gè)季度中，有三個(gè)季度新增開(kāi)發(fā)貸款被壓降至負(fù)增長(zhǎng)，，多年以來(lái)未曾如此。個(gè)人按揭貸9月末同比增速也降至11.3%，持續(xù)多個(gè)季度增速下行后，自2012年以來(lái)首次低于總?cè)嗣駧刨J款同比增速。今年以來(lái)購(gòu)房者等待放款周期普遍長(zhǎng)達(dá)4-6個(gè)月。

無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房者個(gè)人，事關(guān)房地產(chǎn)貸款都在持續(xù)收緊。上市銀行三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)亦證實(shí)了這一點(diǎn)。

平安銀行三季報(bào)顯示，截至9 月末，平安銀行個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款余額 6294.8億元，較上年末增長(zhǎng) 19.1%，其中，住房按揭貸款余額 2685.84 億元，較上年末增長(zhǎng)12.2%。但在去年9月末時(shí)，這兩個(gè)增速數(shù)值分別為19.4%和16.3%。

增速收窄在年內(nèi)新發(fā)放貸款數(shù)據(jù)中體現(xiàn)得更為明顯。今年1-9 月，平安銀行個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款新發(fā)放 2314.71億元，同比增長(zhǎng)25.5%；去年1-9月，數(shù)據(jù)分別為1844.36億元和37.7%。按季度來(lái)看，今年前三季度，平安銀行新發(fā)放貸款額分別為809.89億元、803.07億元和701.75億元，很明顯呈現(xiàn)逐季縮減。

招商銀行亦如此，三季度末個(gè)人住房按揭貸余額約1.34萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)5.6%；去年同期這一增幅則為12.7%，漲幅折半。

部分涉房貸風(fēng)險(xiǎn)暴露 撥備覆蓋率大增

上市銀行紛紛收縮“錢(qián)袋子”，一方面出于樓市調(diào)控下“三線四檔”硬指標(biāo)所限；另一方面則是受個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓。

出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行三季報(bào)中無(wú)論國(guó)有大行、股份行和中小銀行，都將撥備覆蓋率大大提高，撥備覆蓋率實(shí)際上是銀行貸款可能發(fā)生的呆、壞賬準(zhǔn)備金的使用比率。

如三季度末農(nóng)業(yè)銀行不良貸款率1.48%，比去年末下降0.09個(gè)百分點(diǎn)；撥備覆蓋率288.04%，比去年末上升27.4個(gè)百分點(diǎn)。中信銀行不良貸款率1.48%，較去年末下降0.16個(gè)百分點(diǎn)，但撥備覆蓋率184.6%，較去年末上升12.92個(gè)百分點(diǎn)。平安銀行不良貸款率1.05%，較去年末下降0.13個(gè)百分點(diǎn)；而撥備覆蓋率268.35%，較去年末上升66.95個(gè)百分點(diǎn)；逾期60天以上貸款撥備覆蓋率330.46%，較去年末上升110.68個(gè)百分點(diǎn)；逾期90天以上貸款撥備覆蓋率370.18%，較去年末上升101.44個(gè)百分點(diǎn)。

中小型銀行中，上海銀行不良貸款率為1.19%，較去年末下降0.03個(gè)百分點(diǎn)；撥備覆蓋率為331.77%，較上年末提高10.39個(gè)百分點(diǎn)；成都銀行不良貸款率1.06%，較上年末下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，撥備覆蓋率387.41%，較上年末增長(zhǎng)93.98個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三季度末21家主要上市銀行不良率環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)至1.39%，撥備覆蓋率則環(huán)比提升6個(gè)百分點(diǎn)至231%。不過(guò)，受地產(chǎn)、地方平臺(tái)等個(gè)案資金鏈緊張出現(xiàn)逾期拖累，仍有8家上市銀行關(guān)注性貸款出現(xiàn)環(huán)比反彈。關(guān)注類(lèi)貸款是指盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響因素的貸款。

三季度末，民生銀行不良貸款率較二季度下降1個(gè)百分點(diǎn)至1.79%，但關(guān)注貸款率上升33個(gè)百分點(diǎn)至3.19%，后續(xù)不良生成壓力依然較大。

平安銀行的關(guān)注類(lèi)貸款余額則從去年末的297.03億元增至三季度末的407.86億元，關(guān)注類(lèi)貸款占比1.37%，較去年末上升0.26個(gè)百分點(diǎn)。平安銀行副行長(zhǎng)兼首席風(fēng)險(xiǎn)官郭世邦解釋稱，這主要是受寶能貸款影響。目前寶能貸款劃入關(guān)注類(lèi)，雖然還沒(méi)有全部進(jìn)入逾期，但該行已對(duì)寶能不良貸款進(jìn)行足額撥備，對(duì)寶能所有授信都有足值抵押物，隨著抵押房產(chǎn)交付，對(duì)寶能產(chǎn)生的終極風(fēng)險(xiǎn)可控，相關(guān)部門(mén)已成立風(fēng)險(xiǎn)化解專(zhuān)班。

“目前銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)排查已全部結(jié)束，下一步要重點(diǎn)關(guān)注貸后管理，做好資金封閉管理，防止資金挪用。”平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

興業(yè)銀行關(guān)注類(lèi)貸款亦大為增加，三季度末關(guān)注類(lèi)貸款余額633.83億元，較期初增加了89.76億元，關(guān)注類(lèi)貸款占比1.47%，較期初上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)銀行相關(guān)人士表示，部分借款人因資金鏈緊張產(chǎn)生逾期欠息，導(dǎo)致關(guān)注類(lèi)貸款有所增加。

招商銀行關(guān)注貸款余額為450.32億元，較去年末增加43.16億元，關(guān)注貸款率0.82%。其中，在個(gè)人住房貸款中，關(guān)注類(lèi)貸款余額較去年底大幅增加了35億元。招商銀行解釋稱，受部分房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，截至9月末，該行對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款率為1.29%，較去年末上升了1.06個(gè)百分點(diǎn)。

涉房貸有所放松 但總體仍謹(jǐn)慎

近來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月開(kāi)端，央行旗下媒體報(bào)道稱，央行近期在各地已對(duì)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)，部分地區(qū)央行分支行開(kāi)始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。

據(jù)記者了解，近期一線城市二手房放貸速度的確出現(xiàn)提升勢(shì)頭，但各地銀行放貸依然審慎，尤其是對(duì)公房地產(chǎn)貸款，銀行更為重視風(fēng)險(xiǎn)排查，“房住不炒”大方向并沒(méi)有改變。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，從供給端來(lái)看，目前銀行還是應(yīng)該在保證房住不炒的調(diào)控下，對(duì)居民合理剛需以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理需求予以滿足。政策調(diào)控需要更加精準(zhǔn)地構(gòu)建一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

東吳證券首席分析師馬祥云判斷，房地產(chǎn)貸款放松將沿兩個(gè)方向：一是住房按揭貸款增速回升，核心邏輯是監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)滿足購(gòu)房者合理需求，所以預(yù)計(jì)此前積壓的按揭貸款會(huì)加速投放，同時(shí)個(gè)人住房抵押貸款支持證券額度也會(huì)繼續(xù)放寬以配合銀行出表需求；二是開(kāi)發(fā)貸款預(yù)計(jì)第四季度恢復(fù)正增長(zhǎng)，核心邏輯是滿足健康房企合理融資需求，防止流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，但預(yù)計(jì)增量不會(huì)過(guò)高，因?yàn)殂y行從自身風(fēng)險(xiǎn)管控角度也會(huì)相對(duì)審慎投放。

招行副行長(zhǎng)兼首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤在三季度業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，針對(duì)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，招行將繼續(xù)實(shí)施行業(yè)限額和客戶限額管理，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，持續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目資金監(jiān)管情況、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈繼續(xù)進(jìn)行全面排查和持續(xù)跟蹤，并根據(jù)具體風(fēng)險(xiǎn)情況逐筆充分計(jì)提撥備。

郭世邦稱，平安銀行在嚴(yán)格控制房貸規(guī)模占比的同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，將繼續(xù)實(shí)行名單制管理，同時(shí)升級(jí)資金封閉管理要求，防止資金挪用。在項(xiàng)目選擇上，會(huì)重點(diǎn)選擇人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐力比較強(qiáng)的城市，有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，尤其是銷(xiāo)售前景好計(jì)劃周期短的項(xiàng)目。

“針對(duì)供應(yīng)商、建筑商等供應(yīng)鏈方面可能會(huì)有明顯調(diào)整，很多以前不能融資的中小企業(yè)，現(xiàn)在如果其項(xiàng)目和合作房企非常優(yōu)質(zhì)，也可能會(huì)適當(dāng)提高授信額度。”某國(guó)有銀行相關(guān)人士稱。