臨近年末，土地市場(chǎng)供應(yīng)行至最后一輪。11月9日，福州也發(fā)布了新一批集中土拍的信息，共計(jì)33宗涉宅地塊，起始價(jià)約136.44億元，將于12月初進(jìn)行。此前，包括濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、南京、深圳、上海、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市已陸續(xù)披露了今年第三輪集中供地的信息。
在經(jīng)歷了第二輪的土拍的冷淡之后，第三輪集中供地的門檻出現(xiàn)了較為明顯的降低，如廣州的部分地塊取消了“限房?jī)r(jià)”，南京放寬房企的資質(zhì)要求，蘇州下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例等，旨在降低房企參與土拍的難度。
克而瑞預(yù)計(jì)，為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。
不過(guò)，已經(jīng)完成了第三輪土拍的無(wú)錫，表現(xiàn)冷清依舊，底價(jià)成交、本地城投城開(kāi)托底情況明顯。多位房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前資金依然緊張，第三輪供地整體保持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，“房企土地采購(gòu)的意愿將長(zhǎng)期下降”。
多城調(diào)低土拍門檻
調(diào)降入場(chǎng)門檻，成為第三輪土拍的一大特點(diǎn)。
11月初掛出集中出讓公告的廣州，在第三輪將推出17宗地塊，總起價(jià)為434.1億元。這其中有7宗地為第二批流拍地塊再上架，并明顯調(diào)低了出讓門檻。有4宗地塊下調(diào)起始價(jià)，番禺、增城兩宗地塊起始價(jià)雖未下調(diào)，但降低了配建要求，增加了可售貨值。同時(shí)，廣州第三批次供應(yīng)中的南沙、黃埔地塊，取消了“限房?jī)r(jià)”的要求。
此外，廣州對(duì)部分地塊取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，允許最長(zhǎng)六個(gè)月內(nèi)付清。中指院指出，在房企融資難度升級(jí)，市場(chǎng)行情下滑，年底要結(jié)清工程款的當(dāng)下，這將極大緩解房企短時(shí)間內(nèi)資金壓力。今年年底前僅需支付20%的保證金，提高了對(duì)房企的吸引力。
蘇州在保證金方面也做出了讓步，第三輪地塊的保證金比率統(tǒng)一為30%，而在第二輪時(shí)，22宗地塊中，僅有8宗地塊保證金比例為30%，余下的多為50%。
南京拍地規(guī)則放松，一方面在于房企資質(zhì)的要求從此前的二級(jí)甚至一級(jí)，降至當(dāng)前三級(jí)及以上，更重要的是，第二輪供地中，有11宗地塊要求不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等要求，而第三輪中取消了這一約束。
除了規(guī)則的變化，具體地塊體量的調(diào)整，也會(huì)對(duì)企業(yè)購(gòu)地產(chǎn)生影響。中指院指出，在北京的第二輪土拍中，“房企資金壓力下更傾向于同板塊小體量地塊，石景山區(qū)首鋼園區(qū)和門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)均推出了兩宗地塊，其中建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊因無(wú)人報(bào)名被延期至下一批。”
上海在第三輪供地中便出現(xiàn)了這樣的變化，供應(yīng)的地塊明顯“縮小”。共計(jì)24宗宅地中，有8宗地塊起始價(jià)在10億元以下，有10宗地塊的在10億元-20億元之間。其中，青浦朱家角地塊總價(jià)低至5.3億元。業(yè)內(nèi)人士指出，總價(jià)較低的地塊帶來(lái)的資金壓力也相對(duì)較小，對(duì)沒(méi)有入帳的房企來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。
整體來(lái)看，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，第三次集中供地的規(guī)則來(lái)看，確實(shí)有些城市出讓放寬了拿地要求，預(yù)計(jì)這次除了國(guó)央企拿地外，不排除一部分此前發(fā)展平緩的本土企業(yè)有拿地的可能性，這部分企業(yè)熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、熟悉當(dāng)?shù)卣?，且資金受限不大。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批集中供地時(shí)有所下滑，廈門、重慶、武漢較首批降幅分別達(dá)到32%、32%、23%；同時(shí)，20城第二批供地共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%，而首批次則僅為6.5%。
10月76家房企零投資
各地降低拿地門檻的舉動(dòng)，在調(diào)動(dòng)房企拿地積極性上，或能產(chǎn)生部分積極作用。
在準(zhǔn)入門檻有明顯降低的南京，某Top20房企一線投拓向第一財(cái)經(jīng)傳遞了較為樂(lè)觀的態(tài)度，“這次南京保證金比例下調(diào)到20%了，門檻降低，估計(jì)會(huì)比二批次熱一些，”地塊冷熱差異會(huì)更明顯，熱門地塊會(huì)比二批次熱度上升一些。
“這批次取消了不得合作的限制，我們預(yù)計(jì)參拍家數(shù)會(huì)增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，這個(gè)時(shí)候用小股撬動(dòng)大貨值，還是比較合適的，既保利潤(rùn)，又有規(guī)模。”但在資金面整體較為緊張的情況下，“溢價(jià)率不會(huì)很高的”。
另一位身處合肥的全國(guó)性房企內(nèi)部人士則表示，合肥第三輪供應(yīng)的都是好地，濱湖新城還有5宗地塊，“但據(jù)了解，現(xiàn)在還在做測(cè)算、準(zhǔn)備報(bào)名的，就是一些央企國(guó)企，再加龍湖。”
也有一位國(guó)企背景的投拓人士向第一財(cái)經(jīng)表示，接下來(lái)第三輪中有好機(jī)會(huì)就會(huì)拿地，并且也不局限在熱點(diǎn)城市地區(qū)。
不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)整體依然處于悲觀情緒之中，對(duì)于拿地不太積極。
在上周進(jìn)行的一場(chǎng)投資者交流會(huì)上，世茂集團(tuán)管理層在談及拿地問(wèn)題時(shí)便表示，要優(yōu)先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付，后續(xù)融資明顯放松了才會(huì)考慮買地。
“近期和企業(yè)溝通交流下來(lái)，一致反饋第三次集中供地不會(huì)拿地，沒(méi)錢的或者說(shuō)是錢緊的，基本就是不拿。”某地產(chǎn)分析師向第一財(cái)經(jīng)透露，“有點(diǎn)錢的，有兩方面的顧慮，政策預(yù)期不明確，不敢拿；另外，馬上年底要做漂亮財(cái)報(bào)，不能拿。”
小房企更是如此。一位長(zhǎng)沙本地開(kāi)發(fā)商向第一財(cái)經(jīng)表示，第一輪拿了一塊地，但第三輪不會(huì)拿地了，現(xiàn)在“沒(méi)錢了”。
據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2021年10月，百?gòu)?qiáng)房企中，有76家房企零投資，無(wú)新增貨值，企業(yè)投資力度持續(xù)下降，各梯隊(duì)房企貨值門檻皆大幅下挫，其中，TOP10房企門檻值為1659.4億元，同比下降38%。
市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，房企謹(jǐn)慎拿地的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)?？硕鹧芯恐行谋硎荆趯捁?yīng)、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所改善，但由于房企資金鏈緊張，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)將會(huì)明顯降低。
標(biāo)普信評(píng)也認(rèn)為房企土地采購(gòu)的意愿將長(zhǎng)期下降。“目前房地產(chǎn)調(diào)控政策在長(zhǎng)期而言仍將持續(xù)，行業(yè)基調(diào)仍然是去杠桿，整體資金面將長(zhǎng)期處于相對(duì)緊張的局面。因此，在資金面緊張的情況下，房企可能收縮土地采購(gòu)支出以度過(guò)難關(guān)，土地購(gòu)置意愿或?qū)㈤L(zhǎng)期轉(zhuǎn)弱。”
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