一直以來(lái)，預(yù)售資金對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，就是個(gè)“香餑餑”。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源之一，預(yù)售資金能夠緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，是我國(guó)商品房預(yù)售制的重要補(bǔ)充，也是政策監(jiān)管的重要對(duì)象。

同時(shí)，預(yù)售資金更像是一把“雙刃劍”。一方面，保證資金?？顚Ｓ?，防止項(xiàng)目“爛尾”的情況發(fā)生。另一方面，隨著主管部門對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的日趨嚴(yán)格，不但加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)壓力，增大了房企資金鏈斷裂的幾率，也導(dǎo)致“爛尾”項(xiàng)目發(fā)生幾率的增加。

就在今年10月份，在江蘇省住建廳“政風(fēng)熱線”全媒體直播節(jié)目中，連云港海州區(qū)巨龍花園小區(qū)業(yè)主反應(yīng)，他們購(gòu)買的商品房長(zhǎng)期爛尾，擔(dān)心錢款會(huì)出現(xiàn)被開(kāi)發(fā)商挪用的情況。后經(jīng)連云港市住建局調(diào)查，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商存在逃脫資金監(jiān)管行為。

不僅如此，近3個(gè)月來(lái)，包括長(zhǎng)沙、杭州、福州等地住建部門，均通報(bào)了相關(guān)房企惡意逃避預(yù)售資金監(jiān)管的違規(guī)行為。

而近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，疊加融資環(huán)境蕭瑟、銷售回款放緩、建筑材料漲價(jià)導(dǎo)致成本增加等多重因素的影響下，部分經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至包括一些頭部企業(yè)，都相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂危機(jī)。這也使得違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況時(shí)有發(fā)生，在增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也損害了部分住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

近兩年超30城加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

如今，加強(qiáng)、完善預(yù)售資金監(jiān)管的重要性日益突出。

就在央行今年召開(kāi)的三季度例會(huì)上罕見(jiàn)的提及了房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)做到“兩個(gè)維護(hù)”，即：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

同時(shí)，近兩年也是預(yù)售資金監(jiān)管的高峰期。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，包括北京、重慶、成都、嘉興、天津、西安、無(wú)錫、泰州等地陸續(xù)發(fā)布監(jiān)管預(yù)售資金政策或相關(guān)補(bǔ)充、修訂政策。至此，2020年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市發(fā)力預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管能力得到進(jìn)一步提升和完善。

11月8日，河北省石家莊市住建局發(fā)布公告稱，商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項(xiàng)要全部納入監(jiān)管專用賬戶，預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)支出。根據(jù)公告，今年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售形象進(jìn)度達(dá)到封頂后，方可辦理預(yù)售許可審批手續(xù)，住建部門將進(jìn)一步加強(qiáng)工程建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，同時(shí)修訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理，專項(xiàng)用于工程款項(xiàng)支取，確保項(xiàng)目完全達(dá)到交付使用條件。

11月4日，由北京市住建委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)的《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見(jiàn)稿）》明確提出，購(gòu)房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購(gòu)房屋的認(rèn)購(gòu)書(shū)網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

這也就意味著，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)簽之前，將不能支取首付款、定金等款項(xiàng)。對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，預(yù)售資金先入賬后網(wǎng)簽，將進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)的難度和成本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間資金騰挪空間將進(jìn)一步被壓縮。

成都也在日前發(fā)布了預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策，在以往的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善職能，保證資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。此外，天津、哈爾濱等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，杭州市、山西省也都在今年發(fā)布過(guò)預(yù)售資金監(jiān)管、保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益的相關(guān)政策。根據(jù)貝殼研究院此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2020年至今全國(guó)主要城市共發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策65次（不包含應(yīng)對(duì)疫情暫時(shí)紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次。

值得注意的是，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，相關(guān)糾紛明顯減少。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度商品房預(yù)售合同的民事糾紛共計(jì)2859余起，自2019年呈逐年下降走勢(shì)，且今年預(yù)售合同糾紛數(shù)量同比下降6成。

多地加大力度解決爛尾樓

地方對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管，是為了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)將資金挪做他用，從而加大了施工項(xiàng)目“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。而治理爛尾樓，不光要防“新增”，還要善于化解“存量”。

據(jù)了解，今年以來(lái)，河北、云南、青海、湖南等地陸續(xù)加大力度治理存量爛尾樓。

近日，青海對(duì)“已售未交付”樓棟方面，要求房企優(yōu)先確保今年要交付的項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，并按時(shí)交付。對(duì)“未開(kāi)發(fā)用地”部分，敦促房企通過(guò)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)用地等方式回籠資金，并將其劃入政府指定監(jiān)管賬戶，以保障項(xiàng)目竣工。

同樣，北京和成都兩地也提出，面對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，政府將接管預(yù)售資金監(jiān)管。確保樓盤(pán)不出現(xiàn)爛尾，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見(jiàn)稿）》指出，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

11月3日，成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

據(jù)住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地產(chǎn)項(xiàng)目28091個(gè)，發(fā)現(xiàn)“入住難”“辦證難”“爛尾樓”等問(wèn)題項(xiàng)目96個(gè)，目前已整改完成94個(gè)，2個(gè)正在推進(jìn)解決。

云南省住建廳于7月份召開(kāi)的《昆明市爛尾樓清理整治工作會(huì)商會(huì)議》，要求高度重視爛尾樓問(wèn)題。據(jù)一位接近云南省政府的匿名人士表示，爛尾樓問(wèn)題與民生緊密相關(guān)，是各級(jí)政府工作的頭等大事。

而早些時(shí)候，云南省昆明市住建局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)陳漢曾表示：“截至目前昆明市梳理入庫(kù)爛尾項(xiàng)目93個(gè)，已完成化解26個(gè)，化解率27.95%。爛尾樓項(xiàng)目計(jì)劃今年化解60%，明年全部化解完。”

4月份，珠海市出臺(tái)了《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》。發(fā)動(dòng)城市更新協(xié)會(huì)力量，開(kāi)啟爛尾樓處置的“府院聯(lián)動(dòng)”新模式，意在通過(guò)破產(chǎn)程序來(lái)處置珠海全市的爛尾樓。

事實(shí)上，治理“爛尾樓”不光要有完善靈活的監(jiān)管機(jī)制和強(qiáng)勁的化解力，更要有超前意識(shí)，從根源上減少風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，包括北京、深圳、廣州、蘇州、濟(jì)南、杭州等多個(gè)城市在集中供地時(shí)曾提出，要嚴(yán)查房企購(gòu)地資金來(lái)源。

對(duì)房企而言，購(gòu)地資金審查能有效禁止非地產(chǎn)行業(yè)資本進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)一步遏制房企沖動(dòng)拍地，減少部分企業(yè)“先拿地再尋求合作”的投機(jī)行為。對(duì)于市場(chǎng)和消費(fèi)者而言，此舉進(jìn)一步降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更有利于保證土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。