后杠桿時代，房企如何穿越“凜冬”？

房地產(chǎn)行業(yè)一年來出現(xiàn)重大調(diào)整，房企如何突破困難砥礪前行？機(jī)會點(diǎn)又在哪里？

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這一年經(jīng)歷了前所未有的考驗(yàn)，樓市降溫、地市遇冷，部分高負(fù)債房企由于資金鏈緊張，陷入債務(wù)違約、經(jīng)營困難、項(xiàng)目停工、裁員降薪等危機(jī)。

但是，降負(fù)債、擠泡沫是為了更好的發(fā)展，絕處才能逢生、否極自會泰來。復(fù)盤這一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了什么？是如何突破困難砥礪前行？未來的機(jī)會點(diǎn)又在哪里？

擠泡沫與排風(fēng)險

眾所周知，房地產(chǎn)一直是一個高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債行業(yè)。高杠桿是把“雙刃劍”，既能帶來規(guī)模的快速擴(kuò)張，又伴隨著高負(fù)債、高風(fēng)險，尤其是在調(diào)控收緊、行業(yè)出現(xiàn)較大市場波動的時候，不少房企因?yàn)楦哓?fù)債而倒下。

去年下半年以來，“房住不炒”的總調(diào)控基調(diào)下，在限購、限貸、限售、限價等既有的政策基礎(chǔ)上，“三道紅線”“房貸兩集中”以及“集中供地”等重磅政策輪番出臺，并結(jié)合經(jīng)營貸、信用貸等違規(guī)資金的嚴(yán)查，政策調(diào)控力度之大，令行業(yè)震動。

以“三道紅線”為始，各大政策加碼之下，2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整，市場銷售和回款大幅下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在城市方面，10月份，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，重點(diǎn)監(jiān)測的29個城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。而在企業(yè)層面，逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%，同比環(huán)比雙降的百強(qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

與此同時，部分高負(fù)債房企風(fēng)險暴露出來，從最初的泰禾、福晟出現(xiàn)資金鏈斷裂，到今年的藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、恒大等個別房企相繼發(fā)生債務(wù)危機(jī)，再到10月份花樣年、新力控股、當(dāng)代置業(yè)等房企美元債構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。與此同時，因銷售和現(xiàn)金流疲軟引起的流動性減弱、再融資受阻，穆迪等國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了10多家房企評級。

如果說此前房企的降杠桿降負(fù)債整體浮于表面，那么，“三道紅線”以來，中央態(tài)度堅(jiān)決，監(jiān)管之下，房企降負(fù)債都落到了實(shí)處。萬科董事長郁亮曾表示，“三道紅線的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財務(wù)技巧是沒有任何作用的。”

層層監(jiān)管與穿透下，2021年的房地產(chǎn)出現(xiàn)深刻變革，部分房企經(jīng)歷短期陣痛，諸如出現(xiàn)債務(wù)違約、經(jīng)營困難、業(yè)務(wù)收縮與裁員的情況。但是從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，通過降杠桿降負(fù)債，可以擠出金融泡沫，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，對于企業(yè)自身來說，也有利于改變過去盲目擴(kuò)張的行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力。

旭輝集團(tuán)CEO林峰表示，行業(yè)去杠桿的決策從長期看、全局看，一定是對的，能為行業(yè)未來穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)，對長期主義的企業(yè)是有利的。杠桿晚降不如早降，被動不如主動，趁行業(yè)風(fēng)險還沒有集聚到不得不爆的時候，主動系統(tǒng)地進(jìn)行調(diào)整，才能平穩(wěn)有序地降落。

十八般武藝“活下去”

早在兩年前，郁亮曾發(fā)出“活下去”的論調(diào)，如今，一語中的。“活下去”成為不少房企的真實(shí)寫照。

如何活下去？在2021年，我們看來，加速銷售與回款、謹(jǐn)慎拿地、積極償債成為整體趨勢，組織架構(gòu)調(diào)整與精細(xì)化管理、資產(chǎn)出售等頻頻發(fā)生。

諸如在銷售端，雖然市場趨冷，但是各大房企仍然積極推動銷售與回款；在土地市場，在“集中供地”和降負(fù)債、償債壓力下，房企更加趨于謹(jǐn)慎理性拿地甚至是減少拿地；在融資端，在整體環(huán)境趨緊的情況下，個別陷入流動性危機(jī)的房企，通過出售旗下資產(chǎn)以換取生存空間；在組織架構(gòu)方面，從頭部房企到中小企業(yè)，持續(xù)上演戰(zhàn)略調(diào)整，通過調(diào)整組織架構(gòu)、精細(xì)化管理、輕資產(chǎn)化改革等舉措追求效率發(fā)展。

事實(shí)上，隨著杠桿紅利逐漸消失，房企也從過去的資金驅(qū)動、資源驅(qū)動轉(zhuǎn)為管理驅(qū)動。按照郁亮的話說，隨著“三道紅線”到來，金融紅利時代結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代。

在業(yè)內(nèi)人士看來，管理紅利時代，房企需要不斷提升自身的管理、運(yùn)營、服務(wù)等能力，才能突出重圍。

除了自身努力外，政策大環(huán)境也在發(fā)生著微妙變化。9月底召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會指出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。針對這些情況，中國人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理政策，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

分析人士表示，主管部門的表態(tài)給了市場一定的信心，有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒的修復(fù)以及金融市場的常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)。

新的機(jī)會點(diǎn)在哪里？

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)行至新的“十字路口”，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)這個“基本盤”遭遇發(fā)展陣痛之時，不少企業(yè)思考，房地產(chǎn)行業(yè)未來的機(jī)會點(diǎn)在哪里？

林峰表示，很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什么、什么時候出，討論怎么降價打折，但很少聽到有人討論怎么研究客戶、打造產(chǎn)品、提升服務(wù)，“不要忘記，那才是我們安身立命的根本。”

事實(shí)上，圍繞國家未來發(fā)展規(guī)劃，房企可在城市更新、老舊小區(qū)改造、租賃住房、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會點(diǎn)。

以物流地產(chǎn)為例，疫情之下爆發(fā)出極大的需求和增長。世邦魏理仕《2021年中國投資者意向調(diào)查》顯示，物流地產(chǎn)被47%的受訪投資者選為最青睞的投資標(biāo)的，自2016年起的歷年調(diào)查中首次排名第一。光大證券指出，相較強(qiáng)勁市場需求，我國物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仍具備較大提升空間，物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成核心的投資類別。

此外，圍繞著客戶與服務(wù)的物業(yè)管理，基于滿足新市民、青年人住房需求的長租房等，也存在較大發(fā)展空間。郁亮表示，“圍繞城市同步發(fā)展，圍繞客戶同步發(fā)展，我們?nèi)杂芯薮髾C(jī)會。”