今年下半年，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，銀行對(duì)房企資金監(jiān)管加強(qiáng)，不少房企面臨流動(dòng)性壓力。在接連多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約后，千億級(jí)房企都圍繞著保衛(wèi)“現(xiàn)金流”持續(xù)發(fā)力。
進(jìn)入11月，包括保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等多家規(guī)模房企都采取了不同手段的融資。
時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，僅11月11日至12日兩天，就有多家房企披露擬發(fā)行或完成發(fā)行短期債券和中期票據(jù)，另外，11月14日，融創(chuàng)公告稱(chēng)將進(jìn)行配股融資，中國(guó)奧園也宣布出售位于香港的物業(yè)，以促進(jìn)資金的回流。
房企花式籌錢(qián)：低價(jià)配股，甩賣(mài)資產(chǎn)
11月14日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布了一則公告稱(chēng)，計(jì)劃配售融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)有股份，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)總額約為9.52億美元，同時(shí)還獲得董事會(huì)主席孫宏斌4.5億美元的無(wú)息借款支持。
公告顯示，融創(chuàng)中國(guó)以每股15.18港元配售3.35億股配售股份，融創(chuàng)服務(wù)以每股14.75港元配售1.58億股融創(chuàng)服務(wù)股份，兩筆股份配售合計(jì)募資9.52億美元，其中一半會(huì)被用于公司一般運(yùn)營(yíng)資金，一半用在償還貸款。加上孫宏斌拿出的自有資金4.5億美元，以無(wú)息借款的形式提供給集團(tuán)使用。兩筆資金合計(jì)可獲得14.02億美元，折合人民幣約89.4億元。
融創(chuàng)方面回應(yīng)稱(chēng)，配股融資旨在進(jìn)一步擴(kuò)大本公司股東基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，母公司和旗下物業(yè)公司都需要，即使配售完成，公司仍持有融創(chuàng)服務(wù)64.14%的股權(quán)。“物業(yè)服務(wù)是集團(tuán)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展方向之一，也是集團(tuán)核心的業(yè)務(wù)板塊，仍將持續(xù)堅(jiān)定支持融創(chuàng)服務(wù)的未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。”融創(chuàng)官方表示。
與此同時(shí)，中國(guó)奧園也在14日晚宣布，擬出售部分香港資產(chǎn)，奧園地產(chǎn)（香港）有限公司已與新永投資訂立協(xié)議，后者將收購(gòu)名萬(wàn)投資、雙福、?？等夜镜娜抗煞荩⒅Ц度夜就锨穵W園的所有款項(xiàng)，合計(jì)為9億港元，約合人民幣7.39億元。
奧園表示，預(yù)期確認(rèn)出售事項(xiàng)的估計(jì)虧損約1.77億港元，這意味著，奧園或是折價(jià)賣(mài)資產(chǎn)。而在此前，奧園還曾和旗下物業(yè)上市平臺(tái)奧園健康聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，正在與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理，及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司權(quán)益進(jìn)行初步討論。短時(shí)間內(nèi)的兩次售出動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，奧園正在極力籌集資金。
兩家公司一前一后的動(dòng)作，加上此前大批房企采取回購(gòu)美元債、股東增持股份等方式融資，都傳遞出當(dāng)下民營(yíng)房企在資金問(wèn)題上的艱難。明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是優(yōu)勝劣汰最關(guān)鍵的時(shí)期。
但也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如今民營(yíng)房企融資環(huán)境確實(shí)艱巨，但還沒(méi)有到最難的時(shí)刻，旭輝控股董事局主席林中在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“此輪去杠桿的核心還是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，只有財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)卓越、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)才能跑贏(yíng)，而這里面既有央企，也有民企。”
對(duì)比來(lái)看，地產(chǎn)國(guó)企央企的融資通道似乎正在恢復(fù)。過(guò)去一周，保利發(fā)展在銀行間市場(chǎng)啟動(dòng)20億元中票發(fā)行、招商蛇口擬發(fā)行30億元超短期融資券、金地集團(tuán)完成發(fā)行15億元中期票據(jù)……
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月15日，包括保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、北京城投、上海建工等多家國(guó)企央企地產(chǎn)公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)債，融資總金額近300億元。融資成本上，以保利發(fā)展為例，今年上半年公司的平均融資成本為3.62%，有息負(fù)債綜合成本約4.7%，較去年末下降7個(gè)百分比。
房企流動(dòng)性還是要靠“自救”
對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，境內(nèi)外的公開(kāi)融資通道還未出現(xiàn)放松跡象，企業(yè)更多依靠自身進(jìn)行紓困。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來(lái)，已接連有包括碧桂園、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、祥生控股等近30家房企采取配股、出售資產(chǎn)等不同形式的融資方式。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“對(duì)于目前大部分民企而言，出讓股權(quán)、變賣(mài)資產(chǎn)項(xiàng)目這些斷臂求生的方式，是他們解決自身資金問(wèn)題最根本的方法。”但考慮到部分民營(yíng)開(kāi)發(fā)商可能存在隱性融資、違規(guī)融資、高杠桿融資的問(wèn)題，他們的資產(chǎn)可能并不容易賣(mài)出去。
剛過(guò)去的一周，由于房企不同程度的“自救”，加上高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于中國(guó)房企債券的買(mǎi)入，不論是地產(chǎn)債還是地產(chǎn)股，都迎來(lái)了久違的大漲，甚至有房企股票出現(xiàn)幾個(gè)漲停板。不過(guò)，大漲過(guò)后地產(chǎn)股近日又陷入回調(diào)，11月15日，包括富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)等在內(nèi)十余只地產(chǎn)股大跌。
對(duì)于融創(chuàng)、奧園等采取低位配股、折價(jià)賣(mài)資產(chǎn)等手段自救的房企，艾振強(qiáng)認(rèn)為，目前很多房企試圖以低位配股的方式募集資金，但低位配股的可行性并不大，大多數(shù)房企學(xué)不會(huì)也學(xué)不了，就目前地產(chǎn)股的低谷局勢(shì)，配股也融不到多少錢(qián)。
“另外，現(xiàn)在房企賣(mài)資產(chǎn)基本出現(xiàn)三種情況，一是被壓價(jià)，二是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)也不多了，三是有實(shí)力接盤(pán)的不多，這導(dǎo)致他們（折買(mǎi)資產(chǎn)的房企）并不會(huì)獲得太多資金。”艾振強(qiáng)如是說(shuō)道。
近段時(shí)間一直有傳言“房企融資政策會(huì)放松”、“三道紅線(xiàn)將不再是并購(gòu)貸款指標(biāo)”，但尚未有官方言論證實(shí)。
不過(guò)，李宇嘉向時(shí)代財(cái)經(jīng)談到，“融資政策肯定會(huì)松一點(diǎn)，但重點(diǎn)還在于托底，要保證剛需、保證換房需求，而且結(jié)構(gòu)性是很明顯的，對(duì)新房的支持要大于二手房，對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)支持大于民企，對(duì)杠桿率比較低、前期經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的房企支持也更大，在這種情況下并不存在大規(guī)模的資金向房地產(chǎn)走的情形。”
此外，李宇嘉和艾振強(qiáng)都向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，目前房企流動(dòng)性還是靠自救，即使政策松動(dòng)，都更利好基本面比較好的房企。
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