近日，央行的一個(gè)舉動(dòng)引起了市場(chǎng)的關(guān)注，在公布2021年10月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告之后，央行在其官方微信公眾號(hào)上，以單獨(dú)一條發(fā)送的形式，發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這也是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一個(gè)特殊的舉動(dòng)，透露出什么信號(hào)呢？

直觀的感覺(jué)就是，央行向市場(chǎng)傳達(dá)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)穩(wěn)定的信號(hào)。其次，央行也在貫徹落實(shí)9月底房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)的指示，即主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

宏觀審慎是金融領(lǐng)域建立房地產(chǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容。2020年下半年以來(lái)，以“三道紅線”“貸款集中度”、資金流向穿透式監(jiān)管為核心的房地產(chǎn)金融宏觀審慎制度加快落地實(shí)施。宏觀審慎的核心要義并不是一味地收緊，壓降杠桿率，控制資金投向房地產(chǎn)的規(guī)模和杠桿，而是樓市穩(wěn)定、防風(fēng)險(xiǎn)與去杠桿的統(tǒng)一，力求在動(dòng)態(tài)中實(shí)現(xiàn)平衡，逆周期調(diào)節(jié)也是應(yīng)有之義。

2019年12月，央行行長(zhǎng)易綱在《求是》雜志上撰文指出，“強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)”，這更加有助于我們理解宏觀審慎的要義。但是，房地產(chǎn)金融宏觀審慎在執(zhí)行過(guò)程中有一些偏差，比較突出的就是將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

另外，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，對(duì)各大銀行居民房貸和全部房地產(chǎn)貸款都做了紅線要求，執(zhí)行中住房購(gòu)置剛需群體的合理信貸需求，也受到不同程度的限制，表現(xiàn)在貸款利率上浮、周期拉長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)二手住房停貸的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融宏觀審慎一貫強(qiáng)調(diào)保持政策連續(xù)穩(wěn)定，保持堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，意味著剛需類住房購(gòu)置必須要給予貸款滿足。

進(jìn)入三季度以后，隨著貸款集中度、“三道紅線”、信托“兩壓一降”、去通道融資等金融長(zhǎng)效機(jī)制的各項(xiàng)措施全面落地，房地產(chǎn)前端融資供給明顯在收縮。截至10月末，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)6個(gè)月下降，9月份下降25%，跌幅比8月擴(kuò)大了5.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金（主要是債券等信用融資）從8月份的下跌0.7%驟然擴(kuò)大至10.1%，顯示信用融資迅速跌入冰點(diǎn)。后端資金來(lái)源方面，由于前期熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)控政策密集布下，并不斷“打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞”，包括預(yù)售證管制等，導(dǎo)致購(gòu)房需求明顯回落，全國(guó)商品房銷售連續(xù)3個(gè)月減少，9月下滑13.1%，10月繼續(xù)下滑。

值得注意的是，很多開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)，但由于按揭貸款回款慢，放貸周期拉長(zhǎng)至3個(gè)月左右，特別是很多銀行對(duì)二手房按揭停貸，導(dǎo)致“賣一買一”的換房需求被制約，銷售回款回補(bǔ)現(xiàn)金流的能力明顯削弱。目前，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，銷售回款（定金和預(yù)付款）占比50%左右，但近三個(gè)月連續(xù)下行。由此，開(kāi)發(fā)商資金在前后兩端受到擠壓。當(dāng)2016-2018年快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模時(shí)期借的各種債務(wù)到期，對(duì)整體上高杠桿運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定有部分企業(yè)撐不住。

于是，出現(xiàn)了部分債務(wù)違約，甚至一些綠檔或降檔企業(yè)，也出現(xiàn)償債困難。特別是信用約束更強(qiáng)的美元債違約，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期和傳染效應(yīng)。同時(shí)，擔(dān)心地價(jià)和房?jī)r(jià)下行形成循環(huán)，資金鏈緊張下的降價(jià)促銷行為，在地方層面受到了明顯的抵制，比如不予網(wǎng)簽備案。另外，債務(wù)壓力下，有的預(yù)售資金被違規(guī)抽走，開(kāi)發(fā)商已售新房交付出現(xiàn)延期，購(gòu)房者開(kāi)始悲觀，銷售繼續(xù)下滑。此外，有的銀行為維護(hù)債權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商“借新還舊”不再支持，甚至出現(xiàn)抽貸、凍結(jié)預(yù)售資金等行為，導(dǎo)致建設(shè)資金短缺，部分施工單位停工。總之，行業(yè)信心下滑沖擊到了正常經(jīng)營(yíng)。第三輪土地集中拍賣不得不大幅下調(diào)門檻，甚至推遲，從而導(dǎo)致從土地到開(kāi)工，再到銷售和竣工，全鏈條下行。

因此，目前需要政策適度托底，讓行業(yè)整個(gè)鏈條順利循環(huán)起來(lái)，并通過(guò)資產(chǎn)兌現(xiàn)來(lái)恢復(fù)市場(chǎng)信心，最關(guān)鍵的就是按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款正?；?。對(duì)合理的按揭貸款需求，既要足額適時(shí)投放，還要將因額度緊張而明顯上浮的利率降下來(lái)。近期，首套房貸利率明顯下降，對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目和企業(yè)要分開(kāi)看待，在確保預(yù)售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸要給予滿足。

目前來(lái)看，樓市需求端是健康的，要解決供給端的問(wèn)題，首要的是如何讓房地產(chǎn)的整個(gè)鏈條能正常循環(huán)起來(lái)，從而創(chuàng)造出資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金流活水，覆蓋債務(wù)和成本，收復(fù)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的信心。在市場(chǎng)信心不足的情況下，貫徹逆周期調(diào)節(jié)的宏觀審慎管理機(jī)制，以前端開(kāi)發(fā)貸款和后端的按揭貸款正?；?，并強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，形成嚴(yán)格的資金安全運(yùn)營(yíng)閉環(huán)，從而確?？⒐そ桓丁⒋_保民生得到保障，這是近期地產(chǎn)金融政策調(diào)整的首要目的，也是宏觀審慎的本意。

客觀講，出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)都是過(guò)去擴(kuò)張?zhí)?，杠桿無(wú)序的企業(yè)，這次調(diào)整有利于行業(yè)出清，并不存在救助需要。當(dāng)前政策調(diào)整，局限在供給端，需求端保持政策連續(xù)穩(wěn)定、調(diào)控基調(diào)有定力，近日沈陽(yáng)松綁限購(gòu)“一日游”就彰顯了這一點(diǎn)。供需兩端的策略差異，有助于房住不炒和“三穩(wěn)”的平衡。

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）