一面強(qiáng)調(diào)著房子是用來住的不是用來炒的這個定位堅定不動搖，一面又在告訴你不要過于悲觀，是不是有點矛盾呢？可能很多人會這么想。其實，是你還沒有看懂現(xiàn)在的房地產(chǎn)邏輯，依然沉浸在過去的房地產(chǎn)思維中，沒有走出來。
談房地產(chǎn)離不開對經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的研究，畢竟在過去房地產(chǎn)曾是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。
不過這些年來，一直在強(qiáng)調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期拉動經(jīng)濟(jì)增長的手段，意味著國家下定決心要讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，改變過去“一旦經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，首先就想到房地產(chǎn)”的“路徑依賴”。
很顯然，這種思路已經(jīng)走不通，不僅難以推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實體經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，其實房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展也會受到影響和制約。
如今的經(jīng)濟(jì)增長成果如何？
近日出爐的10月“成績單”釋放了我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖的信號，社會消費品零售總額增速連續(xù)兩個月回升、制造業(yè)投資對全部投資增長的貢獻(xiàn)率顯著提高。
數(shù)據(jù)顯示，10月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速繼續(xù)下行，但國內(nèi)消費、出口、房地產(chǎn)開發(fā)以外的投資均呈現(xiàn)較明顯的上升態(tài)勢，帶動整體經(jīng)濟(jì)增長延續(xù)回暖。
這個信號又釋放了什么信號呢？
說明經(jīng)濟(jì)增長在擺脫房地產(chǎn)方面已經(jīng)取得了一定成效，哪怕房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，也不能影響經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性反彈，而4 季度政策也重新轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”。
從這里可以讀懂，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，但是不是房地產(chǎn)將會被打壓？要拋棄房地產(chǎn)了呢？當(dāng)然不是，健康的房地產(chǎn)市場可以為經(jīng)濟(jì)增長提供活力，讓穩(wěn)增長更有韌性。
不將房地產(chǎn)作為短期拉動經(jīng)濟(jì)的手段，這句話該怎么理解？其實辯證來看，一方面不會動不動因為經(jīng)濟(jì)原因就想到房地產(chǎn)來拉動。另一方面“短期”二字有深意，長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)的重要性不言而喻。
理解了這一點，我們接下來或許更方便說一說未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向，基本上呈現(xiàn)三大趨勢?？偨Y(jié)起來就是，城市化、城市更新、城市群，即三大“城市”方向。大漲時代結(jié)束了，但對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，也不要過于悲觀，經(jīng)濟(jì)增長也不會受到太大影響。
1、大拆大建時代結(jié)束，城市更新成為房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的新的增長點。
過去我們都知道，大拆大建讓很多人富了，但問題也隱藏起來了，房價被推高了。尤其是三四線城市，那一波貨幣化政策更是直接推動了房價上漲。
在“房住不炒”的大方針下，過去的“大拆大建”很顯然已經(jīng)與時代不能同步。這一點，國家也強(qiáng)調(diào)過無數(shù)次，不能再搞大拆大建。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式走到盡頭，但房地產(chǎn)依然大有可為，不過重點不會只在增量上，更多在存量，這是趨勢，也是必然結(jié)果。
11月4日，住建部發(fā)布第一批城市更新試點城市名單，北京、廈門、景德鎮(zhèn)等21個城市（區(qū)）將開展第一批城市更新試點工作。第一批試點自今年11月開始，為期2年，重點探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制，探索城市更新可持續(xù)模式及探索建立城市更新配套制度政策。
我認(rèn)為，城市更新將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向之一。但是要如何將其與房地產(chǎn)區(qū)別開，還需要轉(zhuǎn)變思維。
經(jīng)濟(jì)日報在《城市更新應(yīng)杜絕房地產(chǎn)化》中提到，杜絕過度房地產(chǎn)化，城市更新將由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。大拆大建難以為繼。
其實很有意思，一方面要讓房地產(chǎn)向城市更新發(fā)展，另一方面，我們又要防止城市更新過度房地產(chǎn)化。看似矛盾，實際上很辯證統(tǒng)一。因為城市更新就是要走與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不一樣的路，城市更新的房地產(chǎn)與房地產(chǎn)的城市更新是不一樣的。
我認(rèn)為，城市更新就是一個城市或市場發(fā)展到一定程度的必然選擇。其中包括老舊小區(qū)改造、舊城改造，必將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。這不僅是民生工程，也是經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)健康發(fā)展的動力。
城市群的發(fā)展也到了前所未有的高度。去年國家特別提到，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。說白了就是，中心城市肯定是引領(lǐng)作用，但是過去周邊城市可能容易被忽略，與大城市發(fā)展相差懸殊，今后必須發(fā)揮出城市群的綜合效應(yīng)。
你會發(fā)現(xiàn)有些城市哪怕是三四線城市甚至五六線城市，但是因為依附于一線城市，依然有很強(qiáng)大的人口流入支撐。這就是城市群的效應(yīng)。
今后五到十年，中國最大的結(jié)構(gòu)性潛能就是都市圈和城市群加快發(fā)展。都市圈的發(fā)展，就是在核心城市周邊建大量小鎮(zhèn)，這里面還有相當(dāng)大的房地產(chǎn)發(fā)展空間。
我覺得如果把這些地方的產(chǎn)業(yè)、資源引進(jìn)來，不再是睡城，那么很快就具備一個非常閉環(huán)的城市功能。大城市的問題解決了，這些地方的產(chǎn)業(yè)資源問題也都解決了。
3、城市化依然是房地產(chǎn)發(fā)展的重要驅(qū)動力。
去年國家再次提到，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化到底新在哪里？
我認(rèn)為說到底是人的城鎮(zhèn)化，那么就要把農(nóng)民從農(nóng)村吸引到城里來，不僅吸引過來，更要把他們留下來，還要讓他們有尊嚴(yán)地生活下去。
“城無產(chǎn)不興，產(chǎn)無城不立”，這句話歷經(jīng)歷史變遷與發(fā)展，在產(chǎn)城融合理念提出的當(dāng)下，正一步步改變中國產(chǎn)業(yè)與城市的格局，農(nóng)民進(jìn)城，不是一時的，是要讓他們有源源不斷的收入來源，他們才可能安家置業(yè)。
從中長期看，城鎮(zhèn)化趨勢肯定還是向上的，未來5-10年，中國對房地產(chǎn)的需求還將維持在一個平穩(wěn)乃至較快增長的發(fā)展區(qū)間。
不過這個城市化和城市群發(fā)展還不太一樣，但有重合部分。城鎮(zhèn)化可能很多情況下是農(nóng)民進(jìn)城市民化的過程，而城市群發(fā)展則很可能包括農(nóng)民進(jìn)城，更包括大城市一些功能的疏解。
有人就有需求，但我們追求的不是一時，而是一世，人地集合，供求匹配，房地產(chǎn)才能得到健康持久的發(fā)展。作為房企、購房者也要順勢而為。
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