短短數(shù)日，房企在銀行間市場發(fā)債悄然走暖，只不過主角是清一色的國企、央企。
Wind數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份以來，房地產(chǎn)業(yè)在銀行間注冊發(fā)行的債務(wù)融資工具規(guī)模達(dá)193億元，而整個(gè)10月份同口徑數(shù)據(jù)僅118.81億元。11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)還舉行了房企代表座談會(huì)，這被業(yè)內(nèi)視為房企融資環(huán)境有望好轉(zhuǎn)的信號。
“房企融資環(huán)境確實(shí)有所好轉(zhuǎn)，銀行間市場率先放開，但近期公布的發(fā)債計(jì)劃，很多是之前已有備案，現(xiàn)在加快審批通過。此外，ABS(資產(chǎn)支持證券)發(fā)行也微幅回溫。”有券商人士稱。
有銀行界人士同樣表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，爭取業(yè)績“開門紅”。不過在客戶選擇上，更傾向于信用資質(zhì)較好的國企、央企。
對民營房企來說，盡管金融機(jī)構(gòu)態(tài)度有所好轉(zhuǎn)，但融資整體回暖尚需時(shí)日。一家大型民營房企人士稱，行業(yè)融資確有好轉(zhuǎn)信號，包括中期票據(jù)發(fā)行加快、房貸基本面好轉(zhuǎn)等。但當(dāng)下，銷售市場遠(yuǎn)比數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的冷清，民營房企面臨規(guī)模被動(dòng)收縮的現(xiàn)實(shí)。
融資市場現(xiàn)積極信號
11月16日，建發(fā)地產(chǎn)公布了一份中期票據(jù)募集說明書。該公司計(jì)劃發(fā)行規(guī)模4.4億元的無擔(dān)保債券，期限5年，擬全部用于償還到期債務(wù)融資工具。
建發(fā)地產(chǎn)的融資動(dòng)作，僅是近期房企“發(fā)債潮”的縮影。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，11月1日～9日，房企披露的銀行間市場發(fā)債計(jì)劃，不超過10筆；但從10日開始，各路國資房企、央企密集公布中期票據(jù)、超短期融資券等發(fā)行計(jì)劃。
11月11日，保利發(fā)展（600048.SH)披露2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，發(fā)行金額20億元，期限5年，保利擬將募集的20億元用于償還銀行貸款。就在本月2日，該公司已發(fā)行了30億元今年第三期中期票據(jù)。
隨后，招商蛇口(001979.SZ)一口氣公布了60億元規(guī)模的融資計(jì)劃，包括30億元中票，擬用于償還其他債務(wù)融資工具；30億超短期融資券，擬用于償還“21招商蛇口SCP002”債券。
從實(shí)際完成發(fā)行的情況看，11月份以來，已有招商蛇口、棲霞建設(shè)、光明房產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等12家房企在銀行間市場發(fā)行了16筆中期票據(jù)、超短期融資券等，涉及金額達(dá)193億元，比10月份整月多出74.19億元，較去年同期也多出22.6億元。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)似乎是從11月9日開始的。那天，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，多家大型國企及民營房企參加，被業(yè)內(nèi)視作融資環(huán)境“解凍”的信號。第一財(cái)經(jīng)此前就曾獨(dú)家報(bào)道，據(jù)參會(huì)人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
銀行間市場債務(wù)融資工具，指具有法人資格的非金融機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，包括中期票據(jù)、短期融資券、超級短期融資券等。其中，中期票據(jù)發(fā)行期限多數(shù)集中在3～5年，短期融資券則在一年以內(nèi)。一般而言，銀行間債券市場多是金融機(jī)構(gòu)參與，房企在銀行間市場發(fā)債，意在紓緩其流動(dòng)性。
“整體來看，銀行間市場融資正在好轉(zhuǎn)，央企、國企信用資質(zhì)比較好，率先有所動(dòng)作。”一位不愿透露姓名的券商人士表示。有房企人士同樣稱，現(xiàn)在中期票據(jù)發(fā)行有所回溫，國慶以后，資金面轉(zhuǎn)變便出現(xiàn)苗頭，有銀行的貸款不再那么緊。
此前央行公布的數(shù)據(jù)也顯示，近期金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速。10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。
值得注意的是，當(dāng)前房企融資環(huán)境的變化，并不代表政策出現(xiàn)大面積松動(dòng)，而是對房企合理資金需求的滿足，且銀行在風(fēng)險(xiǎn)偏好上更加嚴(yán)苛，受惠的仍是資質(zhì)較好的房企。
整體而言，“三穩(wěn)預(yù)期”仍是政策的主基調(diào)。11月12日，銀保監(jiān)會(huì)召開黨委擴(kuò)大會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
民營房企融資有望“破冰”
不僅是國資房企，11月9日銀行間市場交易商協(xié)會(huì)召開座談會(huì)后，有相關(guān)房企代表向第一財(cái)經(jīng)透露，后續(xù)短融及中票都有望向民營房企放開。
雖然還未有民企在銀行間市場發(fā)債上出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但另一重要融資途徑——房企美元債市場可能正在發(fā)生變化。近日，金科股份（000656.SZ）的一筆美元債發(fā)行計(jì)劃，受到市場關(guān)注，有觀點(diǎn)解讀為“房企境外融資好轉(zhuǎn)的信號”。這筆高等級債券，發(fā)行總額不超8億美元，期限預(yù)計(jì)不超過5年期，募集資金主要用于發(fā)展城市更新項(xiàng)目。
在中資美元債市場動(dòng)蕩之際，這筆債券發(fā)行計(jì)劃是否有信號意義？貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，房企境外融資僅共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個(gè)位數(shù)；境外融資規(guī)模約101億元，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。
“之前房企境外債發(fā)行量斷崖式下跌，主要是因?yàn)橐恍┕敬媪總瘍r(jià)格下跌過大。發(fā)債有個(gè)前提，需要發(fā)行人旗下債券價(jià)格較為穩(wěn)定。如果債券價(jià)格下跌太大，投資者為什么不從二級市場上買？”有業(yè)內(nèi)人士表示。不過，經(jīng)歷前期拋售，隨著部分房企兌付逾期的美元債利息，房企美元債二級市場已出現(xiàn)一定程度的反彈和企穩(wěn)。
一位券商人士同樣認(rèn)為，境外債市和境內(nèi)銀行間市場是兩個(gè)邏輯，后者受監(jiān)管因素影響較大，而前者更遵循市場邏輯。房企能否發(fā)債，要看投資者是否買賬。金科股份上述發(fā)債動(dòng)作，更多是公司性質(zhì)行為，受企業(yè)自身資質(zhì)、基本面狀況等影響較大。
據(jù)悉，這筆美元債還處于申請階段，能否成功發(fā)行、后續(xù)用途如何，存在不確定因素。“還是要看企業(yè)自身的運(yùn)營能力，穩(wěn)健型房企在融資端受到的支持也大。如果存在明顯問題，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)很難發(fā)出來，或者需要付出較高的成本。”上述券商人士表示。
“現(xiàn)在還不能太樂觀，房企融資仍是冰火兩重天。”另一名券商人士稱。
克而瑞也認(rèn)為，本次政策邊際放松的口子不會(huì)開得太大，主要在于當(dāng)前房企的流動(dòng)性問題發(fā)酵未見底；另外政策在預(yù)售資金監(jiān)管層面較嚴(yán)，房企仍面臨著層層限制。當(dāng)前政策密集發(fā)聲，主要意在維穩(wěn)，房企仍應(yīng)積極降負(fù)債，加大現(xiàn)金回款，保證資金鏈安全。
“四季度房地產(chǎn)行業(yè)融資仍會(huì)保持較平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)出現(xiàn)大幅回升，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的改善，旨在保障房企合理的融資需求和剛需群體的信貸需求，根本目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴第一財(cái)經(jīng)，穩(wěn)健型民營企業(yè)仍有一定機(jī)會(huì)，受投資市場風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，運(yùn)營穩(wěn)健的房企更為受益。
對許多民營房企來說，除了緊張的融資環(huán)境，銷售市場大幅走冷，更讓它們頭疼。“最近市場壓力太大了，大家預(yù)期都不好，消費(fèi)者也不敢買。”有房企人士稱，今年下半年開始，民營企業(yè)極少拿地，將面臨規(guī)模的被動(dòng)收縮。
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