在一片紛擾雜亂的政策放松傳聞過后，房地產(chǎn)仍然沒有迎來明確的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向信號(hào)。
有的房企還能夠憑借良好信譽(yù)，獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞，而更多的房企則只得向內(nèi)尋求更多的“自救”手段，不惜通過折價(jià)配股、股東借款、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等方式以求度過這個(gè)“冬天”。
然而，這個(gè)“冬天”到底有多漫長，仍是一個(gè)未知數(shù)。但“越冬”時(shí)節(jié)，誰能獲取相對(duì)更多的“取暖”資源已經(jīng)有了一個(gè)清晰輪廓。
折價(jià)融資求“回血”
為充裕現(xiàn)金流，房企開啟了一系列的資產(chǎn)折價(jià)行動(dòng)。
11月14日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司將以每股15.18港元配售3.35億股配售股份，認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約 6.53 億美元，配售價(jià)較11月12日在港交所報(bào)收市價(jià)每股17.04港元折讓約 10.9%。
同期，融創(chuàng)服務(wù)也進(jìn)行了配股融資。具體而言，融創(chuàng)服務(wù)以每股14.75港元配售1.58億股股份，配售事項(xiàng)所得款約2.99 億美元，配售價(jià)較11月12日在港交所報(bào)收市價(jià)每股16.56港元折讓約10.9%。
與此同時(shí)，融創(chuàng)中國控股股東、董事會(huì)主席孫宏斌將拿出自有資金4.5 億美元，以無息借款的形式提供給融創(chuàng)中國使用。如果配股事項(xiàng)順利進(jìn)行、疊加股東借款，融創(chuàng)有望得到14.02億美元資金（折合人民幣89.4億元）。
同日晚間，中國奧園宣布，擬出售位于羅便臣道63號(hào)、65號(hào)、65A號(hào)及67號(hào)的香港資產(chǎn)，合計(jì)代價(jià)為9億港元。奧園預(yù)期確認(rèn)出售事項(xiàng)估計(jì)虧損約1.77億港元。這也意味著，中國奧園是折價(jià)在賣出資產(chǎn)。
10天前，奧園健康曾發(fā)布公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。
在融資環(huán)境、資金的嚴(yán)峻形式之下，企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的渴望已經(jīng)躍然紙上。
融資目的大不同
正所謂，行業(yè)下行，沒有贏家。奧園、融創(chuàng)只是行業(yè)的一個(gè)縮影，整個(gè)行業(yè)都在奮力搶奪現(xiàn)金流。
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，在民營房企中，10月以來，萬科、中南建設(shè)計(jì)劃分拆物業(yè)上市；迪馬股份二度遞交招股書；世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、祥生控股等近30家房企采取配股、出售資產(chǎn)、大股東注入資金等不同形式的融資方式。
國資、央企同樣也在頻頻轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自10月至11月17日，僅北京產(chǎn)權(quán)交易所就掛出38個(gè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、增資的項(xiàng)目，半數(shù)以上轉(zhuǎn)讓方擁有國資背景。其中不乏中國金茂、招商蛇口、華潤置地等央企。
“前期的穩(wěn)健型房企目前壓力稍小，但在市場(chǎng)高位回調(diào)的背景下，房企均有不同程度的壓力。”貝殼高級(jí)研究院高級(jí)分析師潘浩告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，近期房企融資都是在置換債務(wù)和維持資金流動(dòng)性，不過企業(yè)之間的現(xiàn)金流壓力存在較大差異。，再有，企業(yè)間的資產(chǎn)和收入也存在較大的結(jié)構(gòu)差異，因此面臨外部壓力也有不同的選擇。
例如，在民營房企中，一位投資業(yè)內(nèi)人士指出，奧園、中南為代表的一類房企后期債務(wù)壓力比較大，融資是為了生存；萬科為代表的企業(yè)，屬于穩(wěn)健、大而強(qiáng)的一類，像萬物云上市是有一定進(jìn)攻性的，儲(chǔ)備足夠多的現(xiàn)金流可以買到更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；融創(chuàng)為代表的企業(yè)是介乎其間，既考慮防守，又有市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖伺機(jī)而動(dòng)的準(zhǔn)備。
央企甩賣資產(chǎn)的方式也有所不同。其中，招商蛇口、保利發(fā)展等房企基本在甩賣不掙錢或者虧損的項(xiàng)目，同時(shí)也在入手一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而華僑城屬于“批發(fā)式”甩賣項(xiàng)目。
例如，11月11日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息顯示，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓北京礦融城置業(yè)有限公司30%股權(quán)，底價(jià)136.9361萬元。截至2021年9月30日，標(biāo)的企業(yè)營收為0，營業(yè)利潤、凈利潤虧損419.55萬元。11月3日，招商蛇口接盤中海天津609席廠地塊項(xiàng)目公司40%股權(quán)，金額2118.81萬元。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，這種區(qū)別在于前者僅僅是為了優(yōu)化土地儲(chǔ)備而進(jìn)行的土儲(chǔ)調(diào)倉，后者卻是在現(xiàn)金流壓力之下的戰(zhàn)略性收縮和對(duì)前期過度擴(kuò)張項(xiàng)目的退出。
在這個(gè)“越冬”時(shí)節(jié)，房企多多少少面臨著現(xiàn)金流壓力，但不同房企之間搶奪現(xiàn)金流的目的已然逐漸分化。
“大而強(qiáng)”理論失效
11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債相關(guān)政策有所松動(dòng)的信號(hào)。
多位業(yè)內(nèi)專家告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，融資方面的確有所松動(dòng)。據(jù)貝殼研究院觀察數(shù)據(jù)，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒌玫礁纳啤?/div>
11月以來，房企的融資消息又開始出現(xiàn)。11月16日，建發(fā)房產(chǎn)發(fā)布募集說明書稱擬發(fā)行4.4億元中期票據(jù)；11月11日，保利發(fā)展披露2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，發(fā)行金額20億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自11月10日以來，有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元。
不過，現(xiàn)在談“樂觀”二字還為時(shí)尚早。太平洋證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師徐超告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，事實(shí)上，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等幾個(gè)條線的政策并不同步，目前，只有央行條線下的融資有所放松。不過，金融機(jī)構(gòu)對(duì)不同企業(yè)放款的尺度差距仍舊非常大。
徐超指出，每個(gè)金融機(jī)構(gòu)有自己的白名單，但這份名單并不是簡單區(qū)分國企、央企和民企，而是從企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、融資成本、三道紅線、機(jī)構(gòu)認(rèn)可度、預(yù)售資金被監(jiān)管后的企業(yè)資金可動(dòng)用量等指標(biāo)綜合評(píng)判。
“雖然外界都質(zhì)疑‘三道紅線’被粉飾過，但如果粉飾之后還沒達(dá)標(biāo)，那說明是真的差。目前這個(gè)窗口期內(nèi)，企業(yè)授信否決項(xiàng)里優(yōu)先級(jí)最高的是預(yù)售資金被監(jiān)管后的企業(yè)資金可動(dòng)用量。此外，債券較多也是影響房企取得授信的一個(gè)非常不利的因素。”
而這或許可以一定程度上解釋，當(dāng)下無論企業(yè)是否賬上“有錢”，都在奮力搶奪現(xiàn)金流的現(xiàn)象。對(duì)于企業(yè)來說，在充盈現(xiàn)金流的同時(shí)，還可以更大限度獲得金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步的授信額度。
此外，市場(chǎng)上雅居樂、中國奧園、世茂集團(tuán)、融信中國、祥生控股等房企頻頻回購債券，在為市場(chǎng)注入信心之外，還能降低債券存量，進(jìn)而避免企業(yè)受高額地產(chǎn)債的拖累影響授信額度。
徐超還強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)反而不愿意給那些所謂的大型房企授信，因?yàn)橘Y金池看不清楚。金融機(jī)構(gòu)的授信對(duì)象目前更偏向于四類企業(yè)，分別是算得過賬來的小型房企、長期穩(wěn)健的大型房企、央企以及地方國企。其中，地方國企在自己的“大本營”可以獲得更多授信；而央企則是敞開的，占據(jù)很大優(yōu)勢(shì)。
在行業(yè)形勢(shì)不穩(wěn)定的背景之下，資本對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的敏感度顯然在前所未有地提升。不同企業(yè)對(duì)應(yīng)著截然不同的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)與對(duì)于企業(yè)經(jīng)營健康與否的不同預(yù)期。
正如旭輝董事局主席林中所言：不管是國企還是民企，此輪去杠桿的核心還是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，只有財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營卓越、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)才能跑贏。
而當(dāng)下，對(duì)于房企來說，想要更好地取得金融機(jī)構(gòu)信用的前提恐怕還要再加上一個(gè)定語——“長期”。
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