近年來(lái)，受“三道紅線”、土拍兩集中等政策疊加疫情的影響，部分房企由于資金鏈緊張導(dǎo)致停工停產(chǎn)等情況出現(xiàn)，也有不少房企為緩解資金壓力，轉(zhuǎn)而違規(guī)使用預(yù)售資金。

為維護(hù)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展、預(yù)防爛尾事件的發(fā)生，多地加碼資金監(jiān)管，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

北京、石家莊出臺(tái)政策 加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

11月4日，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》（簡(jiǎn)稱《征求意見稿》），進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管力度。北京出臺(tái)的《征集意見稿》對(duì)于其他城市而言，既有指導(dǎo)意義，也有借鑒意義。

《征求意見稿》擬調(diào)整入賬流程，購(gòu)房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

《征求意見稿》提出，項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、首次登記完成四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。房企應(yīng)合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

此外，《征求意見稿》明確，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，將實(shí)施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。如若開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行違規(guī)挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售資金應(yīng)及時(shí)足額返還；造成項(xiàng)目爛尾、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任有關(guān)內(nèi)容。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期，越來(lái)越多的房企出現(xiàn)資金壓力，北京出臺(tái)的政策有利于保護(hù)購(gòu)房者利益，有利于維持市場(chǎng)穩(wěn)定。

11月8日，河北省石家莊住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管的公告》明確，2021年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計(jì)總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。換言之，自今年11月8日后的項(xiàng)目將實(shí)施“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售。

針對(duì)“高杠桿”房企調(diào)控政策加碼 現(xiàn)房銷售、資金監(jiān)管組合拳防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)_中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

《公告》指出，對(duì)于此次商品房預(yù)售許可形象進(jìn)度的調(diào)整主要是為避免房企因?qū)嵙Σ蛔銓?dǎo)致項(xiàng)目延期交房甚至“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)問題。同時(shí)預(yù)售形象進(jìn)度調(diào)整后，涉及預(yù)售資金監(jiān)管等措施將相應(yīng)做出調(diào)整。

從政策細(xì)節(jié)中可以看出，對(duì)預(yù)售資金和預(yù)售許可的監(jiān)管，都是為了進(jìn)一步保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防爛尾樓事件的發(fā)生，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中指研究院分析稱，整體來(lái)看，北京、石家莊的新政都是在響應(yīng)中央近期推進(jìn)“兩個(gè)維護(hù)”的要求，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。此外，針對(duì)近期個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約等事件，市場(chǎng)觀望情緒較高，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)將平穩(wěn)購(gòu)房者預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)房企而言，流動(dòng)資金短期壓力增加，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營(yíng)銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對(duì)較小。

事實(shí)上，近年來(lái)有不少城市在不斷加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年先后有山西、西安、惠州、東莞、重慶、青島、天津等省市加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

兩集中供地條款細(xì)化 部分城市試點(diǎn)推出現(xiàn)房銷售地塊

為防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，除對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)監(jiān)管外，樓市調(diào)控政策已經(jīng)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。今年在兩集中土拍政策下，多地政府嚴(yán)查房企購(gòu)地資金來(lái)源，同時(shí)在保證住房品質(zhì)的前提下，開始減少預(yù)售項(xiàng)目的比例，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

其中，在第二批集中供地中，北京首現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”。據(jù)悉，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)37.84億元競(jìng)得的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊將試點(diǎn)“競(jìng)現(xiàn)房銷售”，現(xiàn)房銷售面積5.4萬(wàn)平。需要注意的是，所在樓棟需在拿到竣工備案表后整棟現(xiàn)房銷售。

在第二次集中供地中，杭州一次性推出10宗試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的地塊。雖然最后10宗地塊均以流拍收尾，但是可以看出在“房住不炒”的主基調(diào)下，核心城市的地方政府在監(jiān)管層面正在積極進(jìn)行政策細(xì)化。

事實(shí)上，部分城市取消預(yù)售制、實(shí)行現(xiàn)房銷售的嘗試早已開始。2016年以來(lái)，深圳、杭州、南京、蘇州等地已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

2020年3月7日，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，正式取消房地產(chǎn)預(yù)售政策，成為全國(guó)首個(gè)在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售的省份。

《通知》明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，實(shí)施現(xiàn)房銷售意義重大。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售后，所見即所得，房屋質(zhì)量得以保證，更不會(huì)存在面臨爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的問題，購(gòu)房者權(quán)益也可以得到保障。而在現(xiàn)房銷售的條件下，對(duì)作為展示的樣板間進(jìn)行過(guò)度美化將失去意義，如此一來(lái)，前段時(shí)間出現(xiàn)的北京青云上府所涉及的虛假、“美化”樣板間等問題也將得到改善。

同時(shí)，現(xiàn)房銷售考驗(yàn)的是開發(fā)商的雄厚實(shí)力和資本運(yùn)作，敢于直面現(xiàn)房銷售的開發(fā)商更值得信賴。在現(xiàn)房銷售政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)將加速調(diào)整，在擠水分、排風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，可以很有效的杜絕“爛尾樓”、“房企跑路”等情況的出現(xiàn)，對(duì)于目前開發(fā)商的“降杠桿”具有積極作用，同樣也對(duì)于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有重大意義。

隨著房地產(chǎn)政策的不斷深化，樓市調(diào)控政策逐漸從過(guò)去的預(yù)售、房?jī)r(jià)指導(dǎo)等后端環(huán)節(jié)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，同時(shí)政策更加精準(zhǔn)細(xì)化，樓市在全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”政策下，將更加平穩(wěn)健康發(fā)展。