值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。

今年下半年以來(lái)，隨著融資端對(duì)房企資金要求提高，房企銷售業(yè)績(jī)普遍下滑，債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生。盡管近期融資端政策有所放松，但是政策的傳導(dǎo)還不太明顯，房企仍面臨著層層限制。特別是民營(yíng)房企，面臨的挑戰(zhàn)更大。

有專家表示，民營(yíng)房企想要渡過(guò)難關(guān)，還是需要靠“自救”。而事實(shí)證明，房企已經(jīng)開啟“花式自救”按鈕，方式包括配股融資、變賣資產(chǎn)、大股東出錢還債、提前回購(gòu)美元債等。

值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。

房企融資破冰？

11月16日，建發(fā)地產(chǎn)公布了一份中期票據(jù)募集說(shuō)明書，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模4.4億元的無(wú)擔(dān)保債券，期限5年，擬全部用于償還到期債務(wù)融資工具。

值得注意的是，近期多家房企都發(fā)行了中期票據(jù)進(jìn)行融資。11月11日，保利發(fā)展披露2021年第四季度中期票據(jù)發(fā)行方案，計(jì)劃發(fā)行金額20億元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行方案，擬在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行30億元中期票據(jù)，同時(shí)，招商蛇口還將發(fā)行2021年度第九期超短期融資券，發(fā)行金額30億元；11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)。

近期房企頻頻通過(guò)中期票據(jù)融資，或許和11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)有關(guān)。據(jù)悉，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)等房企參加了上述座談會(huì)，多家房企近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。據(jù)悉，銀行間債券市場(chǎng)多是金融機(jī)構(gòu)參與，現(xiàn)在房企也將進(jìn)入該市場(chǎng)，因此上述會(huì)議也被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是房企融資“破冰”的信號(hào)。

事實(shí)也證明，上述會(huì)議成為了房企和城投企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)債的分水嶺。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，11月1日-9日，房企和城投企業(yè)披露的銀行間市場(chǎng)發(fā)債計(jì)劃不超過(guò)10筆，但從11月10日開始，城投企業(yè)、房企密集公布中期票據(jù)、超短期融資券等發(fā)行計(jì)劃。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日-16日，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對(duì)較高。與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度相對(duì)較快。克而瑞表示，多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計(jì)劃設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場(chǎng)的信心。

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不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，上述25家在銀行間市場(chǎng)融資的企業(yè)中，鮮少有民營(yíng)房企的身影。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑也對(duì)國(guó)資背景的房企帶來(lái)資金壓力，但與民營(yíng)房企相比，國(guó)企、央企承擔(dān)了更多的社會(huì)責(zé)任，比如基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、老舊小區(qū)改造等，這是國(guó)資背景房企能獲得融資的一部分原因。

另外，李宇嘉表示，銀行間市場(chǎng)發(fā)債的決定權(quán)在銀行，銀行可以“用腳投票”。目前來(lái)看，銀行對(duì)民營(yíng)房企的信心仍然不足，認(rèn)為民營(yíng)房企的杠桿很高。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，當(dāng)前發(fā)行銀行間市場(chǎng)債券的企業(yè)均是城投公司或央企國(guó)企，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，其主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來(lái)發(fā)債主體是否能擴(kuò)大至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

融資回暖政策傳導(dǎo)尚不明顯

值得注意的是，銀行間市場(chǎng)融資回暖的同時(shí)，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況也有所緩解。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，此前7月房貸額度嚴(yán)重緊張的廣州，近期房貸也有所松動(dòng)。有住房中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前郵儲(chǔ)銀行、中信銀行、建設(shè)銀行的房貸放款時(shí)間大概在4.5個(gè)月左右，“是比之前要快一點(diǎn)了”，另外工商銀行和招商銀行的放款速度也變快了，放款時(shí)間在3-5個(gè)月左右。

據(jù)媒體報(bào)道，上海排隊(duì)超過(guò)6個(gè)月的個(gè)人按揭貸款開始陸續(xù)放款，長(zhǎng)三角二三線城市個(gè)貸也開始松動(dòng)。一位大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京工作人員表示，北京的個(gè)貸發(fā)放周期比之前略微加快15-20天左右。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，部分房企在11月的融資難度的確有所降低，尤其是綠檔房企的融資順暢度更好，預(yù)計(jì)最后兩個(gè)月，房地產(chǎn)金融政策會(huì)持續(xù)適時(shí)、適度根據(jù)市場(chǎng)變化做出微調(diào)，從政策調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)來(lái)看，現(xiàn)有態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)到明年一季度。

另外，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元。克而瑞地產(chǎn)研究表示，這是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款單月數(shù)據(jù)，而按照之前的慣例，這類數(shù)據(jù)是在每季度公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告中披露，央行維穩(wěn)房地產(chǎn)意圖明顯。

李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策確實(shí)開始松動(dòng)，按揭貸款的放款速度會(huì)逐漸回歸正常，房企的債務(wù)會(huì)有所下降，另外，如果開發(fā)商的證件齊全，開發(fā)貸的發(fā)放也逐漸正?；?，不過(guò)從市場(chǎng)情況來(lái)看，政策還沒(méi)有明顯的傳導(dǎo)作用?？硕鸬禺a(chǎn)研究也認(rèn)為，雖然當(dāng)前政策風(fēng)向緩和，個(gè)人按揭貸款發(fā)放提速，但政策仍未明顯傳導(dǎo)到企業(yè)貸款上，金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時(shí)間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速較前9月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資兩部分資金來(lái)源仍不樂(lè)觀，分別下降10.0%和35.4%。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，當(dāng)前政策密集發(fā)聲意在“維穩(wěn)”，融資端口的破封對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購(gòu)房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。李宇嘉認(rèn)為，民營(yíng)企業(yè)想要渡過(guò)難關(guān)，還是需要靠“自救”。

民營(yíng)房企“自救渡難關(guān)”

事實(shí)證明，房企已經(jīng)開啟“花式自救”的模式，“自救”的方式包括配股融資、變賣資產(chǎn)、控股股東“自掏腰包”、提前回購(gòu)美元債等。

11月17日，融創(chuàng)中國(guó)（股票代碼：01918.HK）發(fā)布公告稱，其已將3.35億股融創(chuàng)中國(guó)配售股份和1.58億股融創(chuàng)服務(wù)配售股份配售予不少于六名承配人，兩項(xiàng)配售合計(jì)所得款項(xiàng)凈額約9.42億美元。根據(jù)11月14日融創(chuàng)中國(guó)公告，融創(chuàng)中國(guó)擬將約50%所得款項(xiàng)凈額，即4.71億美元用作其一般運(yùn)營(yíng)資金，剩余約50%則用于償還貸款。

此外，融創(chuàng)中國(guó)公告還表示，出于對(duì)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)信心和長(zhǎng)期支持，公司控股股東、董事會(huì)主席孫宏斌將自有資金4.5億美元提供給本集團(tuán)使用（無(wú)息借款形式），以支持集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。關(guān)鍵時(shí)刻，控股股東與企業(yè)共進(jìn)退，這無(wú)疑給投資者帶來(lái)信心。

同樣是11月17日，中國(guó)恒大（股票代碼：03333.HK）的“自救”也在進(jìn)行中。中國(guó)恒大和恒騰網(wǎng)絡(luò)（ 00136.HK）發(fā)布公告稱，中國(guó)恒大附屬公司出售其持有的恒騰網(wǎng)絡(luò)全部股份，總價(jià)為21.28億港元，此次出售的股份占恒騰網(wǎng)絡(luò)已發(fā)行股份約18%，交易完成后，恒大將不再持有任何恒騰股份。

另外，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，為了維持恒大的基本運(yùn)營(yíng)，恒大集團(tuán)主席許家印已經(jīng)通過(guò)變賣個(gè)人資產(chǎn)（包括香港的三棟別墅和廣州、深圳的豪宅，還有幾架私人飛機(jī)等）或質(zhì)押股權(quán)等方式籌集資金，累計(jì)已向集團(tuán)注入超70億元的現(xiàn)金。不過(guò)值得注意的是，截至目前，恒大集團(tuán)并沒(méi)有發(fā)布相關(guān)公告說(shuō)明。

另外，提前贖回美元債也是房企“自救”的方式。今年10月以來(lái)，包括雅居樂(lè)、旭輝集團(tuán)、中國(guó)奧園、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、祥生控股等在內(nèi)的多家房企都提前贖回了其發(fā)布的美元債。

對(duì)于多家房企回購(gòu)美元債的原因，公眾號(hào)“地產(chǎn)人才官”認(rèn)為，今年房企頻頻暴雷違約，國(guó)外市場(chǎng)看空房企的情緒彌漫，債券市場(chǎng)低迷，美元債價(jià)格不斷走低。對(duì)于資金較充足的房企來(lái)說(shuō)，此時(shí)抄底回購(gòu)，不僅能降低回購(gòu)成本，還能向市場(chǎng)展現(xiàn)自身實(shí)力，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定相關(guān)股票和債券價(jià)格。特別是對(duì)于在融資上依賴美元債的房企來(lái)說(shuō)，美元債持續(xù)走低將阻礙后期新債的發(fā)行，新債發(fā)不了，舊債還不上，將引發(fā)債務(wù)違約事件。

值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。