杭州市11月20日發(fā)布第三批土地出讓公告，合計推出35宗地塊，出讓土地總面積176.21萬平方米，地上建筑面積約為416.07萬平方米，起始總價為712.92億元，將于12月21日集中出讓。較第二批集中供地，此次杭州土地供應政策不僅放寬報名資格、競品質(zhì)等要求，同時下調(diào)了部分地塊的出讓單價，上調(diào)部分地塊的項目預售價格。
土拍門檻有所降低
杭州市土地出讓文件顯示，第三批集中供地不再限制房企最多報名5宗非競品質(zhì)地塊，僅要求同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（含聯(lián)合競買）同一地塊；同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司、參股公司）。
9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗競品質(zhì)地塊中，唯一進入報名階段的富陽富春灣新城地塊報名企業(yè)未收到報名確認書，這意味著該地塊將不會進入競價環(huán)節(jié)。至此，杭州市10宗“競品質(zhì)”地塊全部流拍。業(yè)內(nèi)人士表示，首次試水的10宗“競品質(zhì)”地塊，由于門檻要求、現(xiàn)房銷售、起價過高的原因，房企參與意愿較低。
對于開發(fā)資質(zhì)，第二批集中供地要求競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，本次集中供地，僅杭政儲出[2021]37號地塊和杭政儲出[2021]51號地塊要求具備相關(guān)部門認定的競買資質(zhì)，其余地塊均要求具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不再要求年限。
降低地價和提高（未來樓盤）限價無疑是本次土拍規(guī)則最大的變化。中國證券報記者了解到，本批次地塊的最高溢價率為10%，較第二批非“競品質(zhì)”地塊的溢價降低了5個百分點。此外，當土地競價達到上限，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為線下公開搖號。同時，部分地塊的銷售限價上漲200元/平方米至2000元/平方米，漲幅約5%；部分地塊地價下調(diào)，主城區(qū)地價降幅約13%至18%。
漲幅最大的為杭政儲出[2021]47號地塊。該地塊出讓文件顯示，地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于36000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于39600元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米。以此推算，該項目建成后的精裝修價格最高均價為40000元/平方米，較該區(qū)域此前的最高38000元/平方米上漲2000元/平方米，漲幅約5.26%。
在品質(zhì)方面，第三批集中出讓地塊均設置成“定品質(zhì)”，取消現(xiàn)房銷售條款，品質(zhì)標準由政府制定。同時，杭州恢復勾地，勾地保證金僅是起始地價的10%，較正常參與支付的20%保證金減少一半，一定程度上緩解了房企的資金壓力。
拿地意愿增強
據(jù)第三方研究機構(gòu)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，有浙江本地房企在第三批集中供地中合計報名10宗土地。中國證券報記者了解到，杭州市地塊的房企參與度正在逐步提高。例如，最受房企追捧的拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請勾地的房企達到10家。
“地方政府對土地競買規(guī)則的調(diào)整對房企產(chǎn)生積極影響，在一定程度上導致房企態(tài)度轉(zhuǎn)變。”一位報名參拍杭州第三批集中供地的房企人士對中國證券報記者表示。他坦言，公司拿地還是謹慎的，但目前已有一些積極態(tài)勢。公司會選擇安全性和流速較好的城市地塊進行一些布局，杭州市應該是較好的選擇。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院稱，部分地塊的起始樓面價有所下調(diào)。其中，有地塊起價較上一次掛牌下降了約10%，相當于打了9折。
“隨著此次掛牌地塊新房限價上漲和地價的回調(diào)，地塊的利潤率也隨之升高，房企能得到相對可觀的投資回報。”一位深耕杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者說。據(jù)他判斷，目前是出手的好時機。他給中國證券報記者粗略算了一筆賬，即使所有地塊按照政府最高溢價率上限成交，凈利潤率大概仍在10%-15%，相比之前已很高了。
不過，多家房企人士對中國證券報記者表示，企業(yè)對于拿地仍持觀望態(tài)度。一位不愿具名的民營房企相關(guān)負責人對中國證券報記者表示，目前政策優(yōu)惠確實很吸引人，但由于部分房企資金緊張，只能錯過這次機會。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，杭州市本次上調(diào)限價主要是為了讓開發(fā)商有更多的可發(fā)揮空間。過去由于地價不便宜加上限價，開發(fā)商拿地有很多約束
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