每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝
自今年2月深圳開啟二手房參考價(jià)新政后，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個(gè)城市也陸續(xù)公布二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
不過，近日一則“廣州有銀行可以不用按照參考價(jià)發(fā)放二手房貸款”的消息在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起熱議。
是廣州二手房貸放松的信號(hào)？還是部分銀行的正常操作？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過實(shí)地走訪和多方采訪獲悉，廣州部分銀行目前可以不嚴(yán)格按照參考價(jià)、而是以評(píng)估價(jià)來發(fā)放二手房貸款。但也有“評(píng)估價(jià)與指導(dǎo)價(jià)不會(huì)背離太多”和“核定貸款成數(shù)和貸款金額”的前提。
參照已出臺(tái)二手房參考價(jià)9個(gè)多月的深圳可以發(fā)現(xiàn)，二手房參考價(jià)這一透明公開的市場(chǎng)房源價(jià)格機(jī)制已威力初顯。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)情況不同，各地在二手住房交易參考價(jià)格、銀行按揭貸款細(xì)則上呈現(xiàn)出“一城一策”的特點(diǎn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，由于價(jià)格本身就是市場(chǎng)供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場(chǎng)機(jī)構(gòu)要按照參考價(jià)來執(zhí)行或者作為上限，銀行會(huì)自身考量是否采納參考價(jià)、考量的占比是多少。
調(diào)查：廣州部分銀行可按評(píng)估價(jià)放貸
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份咨詢了廣州多家國(guó)有銀行、商業(yè)銀行支行了解到，目前部分銀行可以不嚴(yán)格按照參考價(jià)、而是以評(píng)估價(jià)來發(fā)放二手房貸款，但此后不排除會(huì)按照參考價(jià)來嚴(yán)格執(zhí)行。
不過，這部分銀行放貸也有兩個(gè)前提：一是評(píng)估價(jià)與指導(dǎo)價(jià)不會(huì)背離太多；二是在貸款審批時(shí)，銀行還會(huì)按照貸款人家庭名下住房套數(shù)、征信按揭記錄、收入等各方面核定貸款成數(shù)和貸款金額。
“現(xiàn)在部分銀行可以按照評(píng)估價(jià)或成交價(jià)來審批辦理按揭。”廣州番禺區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、海珠區(qū)等多位中介人士向記者透露，但如果掛牌價(jià)與參考價(jià)差距過大，只能按照參考價(jià)貸款。
以番禺區(qū)的錦繡香江花園小區(qū)為例，其參考價(jià)均價(jià)為34850元/平方米。目前其在中介網(wǎng)站上一套190平方米的4室2廳別墅戶型參考價(jià)總價(jià)是671萬元，但其掛牌價(jià)為1260萬元，掛牌均價(jià)達(dá)到了65000元/平方米，比參考價(jià)高出超過30000元/平方米。
對(duì)于近日市場(chǎng)上“廣州已經(jīng)有小區(qū)的成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，因此銀行放貸就可以繞過指導(dǎo)價(jià)”的說法，記者通過實(shí)地走訪番禺、黃埔等多個(gè)均價(jià)較低的樓盤時(shí)，并未發(fā)現(xiàn)有低于二手房參考價(jià)的房源，較多的是接近參考價(jià)的房源。
一位深圳銀行業(yè)人士告訴記者，深圳二手房貸款一直嚴(yán)格執(zhí)行以參考價(jià)為硬標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)成交價(jià)低于參考價(jià)時(shí)，則以價(jià)格較低的成交價(jià)作為放貸標(biāo)準(zhǔn)，因此不存在繞過參考價(jià)、指導(dǎo)價(jià)一說。
“廣州之前公布了參考價(jià)，但是沒有明文要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行參考價(jià)，基本上銀行還是按照各自的要求酌情處理，所以沒有強(qiáng)制性硬性規(guī)定必須執(zhí)行參考價(jià)。”廣州資深按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，因?yàn)橹耙矝]有嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)在如果不執(zhí)行的話實(shí)質(zhì)性影響不大。
記者從多位中介人士處了解到，雖然沒有明文規(guī)定，但此前二手房按揭貸款都默認(rèn)是按照參考價(jià)來審批，“因而此前首付的成本會(huì)比較高，我們當(dāng)時(shí)也不太建議客戶購買二手房”。
“當(dāng)存量房成為監(jiān)管主體后，缺少一個(gè)監(jiān)管的抓手和信息參考機(jī)制，二手房參考價(jià)就主要是給市場(chǎng)披露一個(gè)公開透明的信息指導(dǎo)。”李宇嘉告訴記者，由于價(jià)格本身就是市場(chǎng)供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場(chǎng)機(jī)構(gòu)要按照參考價(jià)來執(zhí)行或者作為上限，銀行會(huì)自身考量是否采納參考價(jià)、考量的占比是多少。
中指研究院也在一份報(bào)告中指出，長(zhǎng)久以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于增量市場(chǎng)，多數(shù)城市新房市場(chǎng)規(guī)模占據(jù)主導(dǎo)地位，政府調(diào)控政策也大多針對(duì)新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的監(jiān)管體系、調(diào)控政策還不夠完善，部分城市二手房市場(chǎng)亂象叢生。陰陽合同、業(yè)主抱團(tuán)哄抬房?jī)r(jià)、中介推髙房?jī)r(jià)等現(xiàn)象層出不窮，阻礙了二手房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
近些年，隨著越來越多的熱點(diǎn)城市逐漸步入存量時(shí)代，針對(duì)二手房市場(chǎng)的管控也愈發(fā)重視。二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，理論上參考價(jià)和市場(chǎng)價(jià)都是銀行評(píng)估價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)，所以所謂的可以按照評(píng)估價(jià)發(fā)放貸款并不稀奇，也有些銀行表示會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)：按參考價(jià)放貸并非硬性要求
“廣州發(fā)布二手房參考價(jià)的時(shí)候，就沒有銀行公開宣稱要按照指導(dǎo)價(jià)來做貸款評(píng)估價(jià)，這和深圳的差別很大。”
李宇嘉表示，如果當(dāng)市場(chǎng)失靈到一定程度，就需要銀行去按照參考價(jià)來作為貸款的評(píng)估價(jià)來發(fā)放貸款，達(dá)到去杠桿的目的，比如深圳。至于廣州或其他城市不這么做，也并不是說就不可以，這是尊重市場(chǎng)規(guī)律的一種表現(xiàn)，但現(xiàn)在不這么做，不代表以后也不這么做。
事實(shí)上，從各地發(fā)布關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知中，也可以發(fā)現(xiàn)表述上的差異。
在《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》政策解讀中，深圳市住房和建設(shè)局就指出，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“深圳當(dāng)時(shí)推出二手房參考價(jià)時(shí)，一開始銀行不知道怎么做。金融監(jiān)管部門就開了一個(gè)會(huì)，大家達(dá)成共識(shí)，緊接著建行等國(guó)有銀行就公開宣稱會(huì)按照指導(dǎo)價(jià)來做銀行的貸款評(píng)估價(jià)，其他銀行紛紛跟進(jìn)。” 李宇嘉續(xù)稱。
另外，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局11月22日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)二手房市場(chǎng)交易監(jiān)管工作的通知》，要求房屋交易部門、金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等在業(yè)務(wù)辦理過程中，要以發(fā)布的二手房參考價(jià)格作為依據(jù)，超出參考價(jià)格范圍的，不得辦理交易網(wǎng)簽手續(xù)。
可以看出，在深圳、三亞的相關(guān)通知中，均特別提出參考價(jià)要成為銀行等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理依據(jù)。而廣州當(dāng)時(shí)的政策并未明確指出這一點(diǎn)，且在政策發(fā)布后也沒有銀行公開進(jìn)行表態(tài)。
廣州8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》的政策解讀中，其表述是“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開展過程中作為重要參考” 。
與深圳、廣州臨近的東莞也于10月8日發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，相關(guān)表述與廣州類似，即“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一”，并未明確提及銀行或金融機(jī)構(gòu)。
但在政策發(fā)布后，東莞的四大行以及多家股份制銀行表示，開始參考二手房參考價(jià)做依據(jù)審批房貸。一位東莞的銀行業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在并不是東莞所有銀行都按照參考價(jià)審批二手房貸款，有的銀行會(huì)在參考價(jià)均價(jià)的基礎(chǔ)上浮10%左右認(rèn)定審批貸款，“其實(shí)我們也是一種觀望的心態(tài)” 。
市場(chǎng)：“筍盤”有了官方標(biāo)準(zhǔn)？
“現(xiàn)在買家上來就問，參考價(jià)賣嗎？”在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)5年的陳鈺告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在深圳推行二手房參考價(jià)并要求金融機(jī)構(gòu)以參考價(jià)作為放貸依據(jù)后，成交價(jià)接近參考價(jià)的二手房源也越來越多。
事實(shí)上，在深圳剛出臺(tái)二手房參考價(jià)時(shí)，業(yè)內(nèi)還曾有質(zhì)疑聲，認(rèn)為“會(huì)導(dǎo)致買家付出更多隱形成本”。比如當(dāng)成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)時(shí)，多出的首付就需要買家承擔(dān)。有中介還在社交平臺(tái)曬出“指導(dǎo)價(jià)急售房源，附帶業(yè)主本人真跡價(jià)值380萬名畫”等段子。
而現(xiàn)實(shí)卻是二手房參考價(jià)政策的精準(zhǔn)狙擊。深圳多位中介人士表示，現(xiàn)在深圳龍崗、龍華等區(qū)域已經(jīng)有不少房源的成交價(jià)接近指導(dǎo)價(jià)，“偶爾還有低于指導(dǎo)價(jià)的房源，筍盤有了官方標(biāo)準(zhǔn)”。
比如在10月底，深圳龍華區(qū)的保利悅都花園一套約118平方米的5房房源放出，稱“低于參考價(jià)，600萬”。在中介網(wǎng)站上，類似戶型的房源參考價(jià)的總價(jià)是627萬元。一位熟悉該房源的中介告訴記者，這套房之所以低于參考價(jià)，一方面是位于頂樓，另一方面是業(yè)主需要用錢急賣。
海貝找房總經(jīng)理謝林鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，參考價(jià)也是衡量二手房成交額的標(biāo)準(zhǔn)，主要是按指導(dǎo)價(jià)可以正常按首付比例貸款了，“二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交是二手市場(chǎng)接下來的必然趨勢(shì)，只會(huì)越來越多。”
顯然，已經(jīng)推行二手房參考價(jià)9個(gè)多月的深圳成為其他城市的觀察窗口。
近期，廣州的東方新世界花園也掛出一套約170平方米的房源，掛牌價(jià)為1380萬元。而同戶型的其他房源掛牌價(jià)在1900萬元，指導(dǎo)價(jià)為1323萬元，同樣也是因?yàn)?ldquo;業(yè)主急賣”。
廣州首批發(fā)布二手住房交易參考價(jià)的小區(qū)共有96個(gè)，指導(dǎo)價(jià)與此前掛牌價(jià)的均價(jià)差距在3000元-80000元/平方米。
但值得注意的是，深圳首批發(fā)布二手住房交易參考價(jià)的小區(qū)達(dá)到了3595個(gè)（全域?qū)嵭校瑬|莞首批也有218個(gè)小區(qū)，但廣州首批僅96個(gè)小區(qū)。而一直以來，廣州的二手房交易量都是遠(yuǎn)高于深圳和東莞的。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，除天河區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)部分高價(jià)樓盤外，已經(jīng)有部分小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)接近參考價(jià)。
黃埔區(qū)萬科新里程一套77平方米的房源參考價(jià)總價(jià)在261萬元，掛牌價(jià)在338萬元，總價(jià)差距在77萬元。附近中介表示，“這套房源現(xiàn)在因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)政策調(diào)整的原因，需要以參考價(jià)作為展示房源，你可以以參考價(jià)作為一個(gè)依據(jù)，如果有進(jìn)一步意向，可以與業(yè)主那邊面談溝通一下，最終交易都是以雙方協(xié)商的為準(zhǔn)的。”
番禺區(qū)廣地花園一套兩房戶型房源，參考價(jià)在213萬元，業(yè)主掛牌價(jià)在240萬元，差價(jià)僅27萬元。
“二手房參考價(jià)本身也是要調(diào)整的，在市場(chǎng)明顯回調(diào)的時(shí)候，關(guān)于二手房參考價(jià)的制定、銀行貸款等都會(huì)有所調(diào)整的。政策的目的是要保持市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定和預(yù)期的穩(wěn)定，不希望大起大落，這個(gè)是很重要的，所以也不完全就是說最后市場(chǎng)都按照參考價(jià)（交易）。”李宇嘉告訴記者。
影響：參考價(jià)下二手房市場(chǎng)降溫
“二手住房成交參考價(jià)”政策主要通過調(diào)趨勢(shì)、控掛牌、限杠桿這三方面作用影響二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)，并進(jìn)一步通過二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將影響傳導(dǎo)至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的核心目標(biāo)。
中指研究院報(bào)告顯示，從已出臺(tái)“二手房成交參考價(jià)”政策的十余個(gè)城的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，參考價(jià)政策的整體效果較為顯著，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)快速升溫的態(tài)勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，成交量逐步縮減，價(jià)格漲幅持續(xù)收窄甚至轉(zhuǎn)跌。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，從過戶數(shù)據(jù)來看，10月深圳二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%；二手住宅成交15萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。
廣州市場(chǎng)亦是寒意濃濃。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，廣州二手住宅市場(chǎng)受“政策調(diào)控 一手分流 國(guó)慶假期”等多重影響疊加下，直接導(dǎo)致二手市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌兩成多，跌至全年最低位；網(wǎng)簽均價(jià)為27568元/平方米，環(huán)比回升2.7%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，自推行二手房參考價(jià)后，以資深中介李可為代表的多位廣州中介在社交媒體的宣傳多數(shù)以新房為主。在面對(duì)前來咨詢二手房的客戶，李可他們也會(huì)著重推薦新房房源。
“參考價(jià)出來后，對(duì)客戶心理的影響還是比較大的，大家都在觀望，二手都不好做，只能去做新房了。”李可說。
“廣州推行二手房參考價(jià)以來，二手樓市成交量接連下挫，9月份和10月份的網(wǎng)簽量分別只有6191套和5206套，對(duì)比去年同期幾乎腰斬，對(duì)比6-8月也至少下降了兩三千套。”
肖文曉表示，客觀來看，當(dāng)前二手樓市成交低迷。實(shí)際上在該政策之前，隨著廣州各項(xiàng)調(diào)控政策的收緊，全市二手住房成交量已從之前的過萬套下降到八千余套，參考價(jià)的發(fā)布只是加速了市場(chǎng)觸底的進(jìn)程。
可以發(fā)現(xiàn)，近幾個(gè)月來，無論是廣州還是深圳，由于一手新房促銷力度大以及此前按揭貸款收緊的影響，原本也在觀望二手房客戶被新房分流不少。一位貝殼找房中層人士告訴記者，現(xiàn)在各地新房都在主推一二手聯(lián)動(dòng)，新房的傭金也比二手房樂觀。
而在“有銀行可按評(píng)估價(jià)放貸”消息傳出后，廣州業(yè)內(nèi)及部分中介人士認(rèn)為，這將在一定程度上回暖二手房市場(chǎng)。
鄭大源指出，“由于之前大家認(rèn)為銀行在執(zhí)行按參考價(jià)放貸，或者認(rèn)為執(zhí)行后可能導(dǎo)致市場(chǎng)走向低迷，故而會(huì)采取觀望。現(xiàn)在有銀行可按評(píng)估價(jià)放貸，顯然可以恢復(fù)市場(chǎng)信心，可能會(huì)因此導(dǎo)致二手房交易量活躍一些。”
“現(xiàn)在談二手樓市回暖也有些言之過早，畢竟樓市政策面整體依然偏緊，而年底一手樓盤大力促銷也不利于二手樓市聚攏人氣，預(yù)計(jì)年內(nèi)低位徘徊的可能性較大。”肖文曉表示。
值得注意的是，雖然廣州“有銀行可按評(píng)估價(jià)放貸”引來市場(chǎng)熱議，但多方均表達(dá)的一致信息是——現(xiàn)在二手房按揭貸款的放貸時(shí)間較之前已經(jīng)縮短。
“相對(duì)于銀行可以按照評(píng)估價(jià)發(fā)放貸款的討論，近期樓市真正的利好消息其實(shí)是剛需的房貸需求正在逐漸得到滿足。”肖文曉表示，根據(jù)目前掌握的情況，首套房貸放款速度都在加快，排隊(duì)時(shí)間從原來的至少五六個(gè)月縮短到目前的最快兩三個(gè)月。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也通過走訪了解到，除中信銀行等個(gè)別年內(nèi)已經(jīng)沒有放貸額度的銀行外，廣州多家銀行的放貸時(shí)間已經(jīng)有明顯的縮短。
“在11月之前，廣州二手房按揭貸款放貸至少需要5個(gè)月至半年左右。但從11月開始，放貸時(shí)間已經(jīng)縮短至3-5個(gè)月。”廣州資深中介李可告訴記者。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月份“北上廣深”四個(gè)一線城市的首套房的房貸利率分別為5.20%、5.00%、5.85%、5.10%。廣州10月份的首套房貸利率較上月下降15個(gè)基點(diǎn)，深圳則下降10個(gè)基點(diǎn)。
目前深圳各大銀行房貸也已經(jīng)正常接受業(yè)務(wù)申請(qǐng)、辦理，在此之前深圳二手房按揭貸款大多也需要等待半年左右。深圳某國(guó)有銀行人士表示，目前按揭貸款放貸周期大約在1-3個(gè)月。
記者手記丨理性看待樓市“利好消息”
從今年下半年開始，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫十分明顯。無論是二手房或新房市場(chǎng)，即便出現(xiàn)讓價(jià)、降價(jià)走量，預(yù)期的成交效果也不如往年。
在“二手房成交參考價(jià)”等一系列行之有效的政策實(shí)施以來，各地樓市都已經(jīng)在理性回歸中，購房者的觀望心態(tài)也愈發(fā)濃厚。面對(duì)市場(chǎng)偶爾傳出的所謂“利好消息”“樓市底價(jià)”等言論及打折促銷房源，購房者應(yīng)該保持理性與謹(jǐn)慎。
“健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展”是政策的核心目的。在樓市理性回歸、二手房市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范過程中，真正的首套首貸剛需購房者不會(huì)再被“誤傷”。所謂的“利好消息”也是主要針對(duì)這些剛需購房者，這也正是對(duì)“房住不炒”“居者有其屋”的落實(shí)。
可以肯定的是，無論是近期部分城市二手房按揭所有松動(dòng)，還是部分銀行可以按照評(píng)估價(jià)來發(fā)放二手房貸款，都不是所謂樓市“回暖”信號(hào)的體現(xiàn)。“房住不炒”與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)不會(huì)改變，樓市已經(jīng)告別“黃金時(shí)代”。
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