2007年，有一篇《政府邀開發(fā)商把脈北京樓市》的報道，大意為北京市政府組織了一場小范圍行業(yè)溝通會，參與者大部分為在京主流房企。
房企在溝通會上的回答是“資金和土地供應(yīng)不足”，同彼時的市場問題并無關(guān)系，“資金和土地供應(yīng)不足”的回答放至今日皆準(zhǔn)。
房企并沒有給出能夠解決北京樓市癥結(jié)的方案思路，但“要地更要錢”的樸素想法卻是行業(yè)規(guī)?；l(fā)展的早期思路。
那一年的北京土地市場一片繁榮。限價地完成出讓計劃，剛需購房者為政策的出臺而歡呼，他們認(rèn)為“經(jīng)濟適用房”的出現(xiàn)讓買房這件事有了希望。2007年北京土地市場，成交總價最高的是由萬科以17億元拿下的朝陽區(qū)西大望路27號地，樓面價為11379元/平米。
第三批集中供地規(guī)則“松綁”
十四年后，“兩集中”供地體系下的土地市場不缺土地，房企卻依舊缺錢。在歷經(jīng)第一批集中供地的買家“爭搶”，第二批集中供地規(guī)則進一步升級，但各地拿地者多為國企，流拍、撤拍現(xiàn)象諸多，由此引發(fā)了多地針對第三批集中供地規(guī)則的“松綁”。
以杭州土拍市場規(guī)則調(diào)整為例——
11月初，杭州市發(fā)布第三批集中供地預(yù)公告，拍地規(guī)則中“競品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，下調(diào)部分地塊起拍價，上調(diào)部分地塊項目預(yù)售價格，最終掛牌35宗涉宅地塊，總起始價712.9億元。
杭州土地市場第一批集中供地的熱度很高，由此引發(fā)的規(guī)則升級導(dǎo)致其第二批集中供地遇冷，在杭州第二批集中供地推出的31宗土地當(dāng)中，只有14宗進入競拍流程。
杭州在本輪供地中以“定品質(zhì)”取代“競品質(zhì)”，同第二批集中供地的10宗“競品質(zhì)”地塊流拍相關(guān)，“競品質(zhì)”對于房企的品質(zhì)預(yù)期壓力較大，“定品質(zhì)”則有標(biāo)準(zhǔn)可依，房企在前期測算成本有標(biāo)準(zhǔn)可依。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，第三批集中供地規(guī)模較為分化，從區(qū)域分布來看，率先掛牌城市多數(shù)集中在長三角和珠三角區(qū)域；從供地結(jié)構(gòu)來看，廣州、成都等城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，核心區(qū)地塊建面比重較第二批有所回升；從供應(yīng)規(guī)模來看，已掛牌第三批宅地的11城中，除廣州、成都外其他城市宅地供應(yīng)量普遍接近前兩批供應(yīng)量的均值。
第三批集中供地情況差異較大，但無疑都增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，各城對于土拍規(guī)則的調(diào)整也在鼓勵房企積極拿地。
房企現(xiàn)金流“吃緊”
實際上，包括杭州在內(nèi)的多個城市土拍市場，在第二批集中供地中相繼出現(xiàn)撤拍、流拍，甚至在以往一地難求的北京土拍市場，43宗地塊中也僅17宗地塊有房企報名。
對于大多數(shù)房企而言，在手現(xiàn)金決定了其在土拍市場的參與度，但整個行業(yè)融資環(huán)境與債務(wù)形勢嚴(yán)峻，使得房企在手現(xiàn)金不斷流出，適逢第二批集中供地的規(guī)則升級，流拍則成為大概率事件。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，第二輪集中供地房企拿地數(shù)量前三為中海、龍湖與中國鐵建，國企與頭部民企的優(yōu)勢明顯，民營房企大都在疲于應(yīng)對各種到期債務(wù)與融資渠道拓展。
貝殼研究院數(shù)據(jù)報告中顯示：第一輪集中供地影響房企年內(nèi)的貨值補充，第三輪集中供地需要補充明年貨值基數(shù)，第二輪集中供地房企拿地時房企處債務(wù)壓力之中，拿地意愿較低。
整個房地產(chǎn)銷售市場的低迷也從側(cè)面打擊了房企拿地預(yù)期。各地新房與二手房的成交量屢探新低，部分急需回款的房企在各地打折促銷也遭遇“限跌令”，不少城市明確規(guī)定項目銷售價格不得低于備案價85%，限制了房企回款速度，繼而影響了拿地意愿。
在諸多因素影響之下，第三批集中供地的整體規(guī)模受到影響。目前公布第三批供地計劃的14城共推出451宗地塊，供地數(shù)量較第一批下降18.88%，較第二批下降19.89%，各個城市的供地規(guī)模雖有分化，但整體下降趨勢不可避免。
各地土拍規(guī)則的調(diào)整對房企正在變得“友好”。廣州針對第三輪集中土拍取消了部分區(qū)域地塊的限房價要求，購地款允許最長六個月付清；蘇州的土拍保證金比例從50%下調(diào)至30%，首付款比例由60%下調(diào)至50%；無錫土拍中50%的首付款支付時間較二批次延后20天；南京、杭州則放寬了房企拿地資質(zhì)，由一級或二級降至為三級。
多個城市的土拍規(guī)則調(diào)整，在一定程度上緩解了房企資金壓力，而且提高了房企后續(xù)開發(fā)的利潤空間，這一定程度上也緩解房企流動資金壓力。
其中也有特例，備受關(guān)注的北京第三批集中供地共掛出13宗地塊，總起拍金額318.9億元。在規(guī)則調(diào)整層面并未看到明顯放松，且其中5宗地塊在達到最高限價后，將進行競現(xiàn)房銷售再投報高標(biāo)準(zhǔn)方案。目前來看，“競現(xiàn)房銷售”在北京的試點目前看有擴大跡象，北京此類核心城市的土地市場依舊被長期看好。
在拍地規(guī)則調(diào)整之外，房企現(xiàn)金流也有改善跡象。近期融資市場風(fēng)險偏好過度收縮的情況也在逐步修正，銀行按揭貸款邊際改善，央企、國企分別進行票據(jù)發(fā)行的同時，部分城市也在嘗試有條件放松房企預(yù)售資金的監(jiān)管，這對于債務(wù)壓力之下的民企而言，無疑是一種“松綁”，但市場端的整體預(yù)期恢復(fù)仍需時間。
在備受關(guān)注的商品房預(yù)售資金方面，部分城市也放寬了支取條件。其中，成都提出放寬了商品房預(yù)售款支取條件，房企可以申請支取多余部分資金用于農(nóng)民工工資支付；重慶則提出房企預(yù)售后出現(xiàn)資金困難申請?zhí)崆笆褂帽O(jiān)管資金的次數(shù)由一年不得超過2次變?yōu)?次。
土拍市場交易“冷清” 多城調(diào)整第三批集中供地規(guī)則_中國網(wǎng)地產(chǎn)
雖然尚未有明確政策傳導(dǎo)至市場，但“重要發(fā)言”頻頻傳出。10月中旬，央行數(shù)據(jù)發(fā)布會上有講話認(rèn)為金融機構(gòu)對“三線四檔”融資規(guī)則存在“誤解”；在隨后的金融街論壇年會之上，央行副行長潘功勝同樣指出房地產(chǎn)信貸過緊的行為逐步得以“矯正”。
規(guī)則調(diào)整與政策預(yù)期正在市場中疊加發(fā)酵，我們從昨天深圳的土拍市場成交中能夠看到暖意。
11月25日，深圳第三批集中出讓11宗涉宅地塊，總出讓面積約35.92萬方，總起始價352億元。最終共成交11宗地塊，總成交價368.37億元，其中共有4宗地塊觸頂進入搖號階段。深鐵以總價178.51億元競得5宗地塊。
房地產(chǎn)市場的交易邏輯需要正常化，所以土地要拍得出去，房子也要賣得出去。
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