進入四季度，此前全面收緊的房地產金融政策正在迎來微調，從房企境內三大融資渠道來看，開發(fā)貸和信用債出現(xiàn)了邊際放松，而以信托為主的表外融資渠道依舊收緊。

該趨勢正在以數(shù)據的形式對外顯現(xiàn)。10月份，金融機構對涉房貸款的投放較上月大幅回升，主要體現(xiàn)在房地產開發(fā)貸和個人住房貸款的環(huán)比多增；進入11月份后，房企信用債發(fā)行明顯提速，發(fā)行規(guī)模較10月翻番。

信托方面的數(shù)據較為滯后，就集合信托市場來看，繼10月份房地產集合信托成立規(guī)模大幅下滑后，11月份以來環(huán)比有所回升。11月26日，21世紀經濟報道記者采訪多家信托公司人士獲悉，目前監(jiān)管部門針對房地產信托的余額管控并未放松。

11月25日，中信期貨宏觀研究團隊發(fā)布研究報告稱，從全國范圍來看，房企融資放松是從偏緊回歸中性，并非大幅放水。在房住不炒的大背景下，預計全國房企仍持謹慎態(tài)度，未來半年房地產投資增速大概率還會有所回落，但不會大幅下降。

前三季度房企融資渠道全面收緊

“開始的時候，我很慶幸，頭部房企的雷我們都沒踩到，可沒過多久我也擔心起來，保不準下一個倒下的就是我們的交易對手，因為市場預期變了，整個房企的融資環(huán)境都受到了影響。”11月26日，華東某信托公司一位從業(yè)人員向21世紀經濟報道記者感嘆道。

同日，某頭部信托公司副總向記者表示，現(xiàn)在銀保監(jiān)會對信托的要求是整體必須壓降，并未有松動跡象。有信托公司人士則稱，目前房企風險事件頻發(fā)，高信用的房企可通過發(fā)債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房企，即使公司有額度也不敢放。

上述感言亦是今年房企形勢的真實寫照。

11月14日，國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）發(fā)布的房地產金融三季度報告指出，隨著房企“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融審慎制度的建立和實施，商業(yè)銀行對新增開發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，房地產開發(fā)貸款呈現(xiàn)出了顯著收緊信號。

從央行公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計數(shù)據來看，截至2021年第三季度末，房地產開發(fā)貸款余額為12.16萬億元，同比增速僅為0.02%；開發(fā)貸余額增速已經連續(xù)12個季度下降，存量余額連續(xù)兩個季度負增長。

監(jiān)管亦同步扼住了表外輸血房企的信托融資渠道。

2019年下半年，銀保監(jiān)會開始督導信托公司制定房地產信托和通道業(yè)務壓降計劃，明確相應時間安排和壓降任務，進行余額管控，此后加碼對融資類業(yè)務進行指標化管理，多措并舉防范金融同業(yè)及市場資金借道信托違規(guī)輸血房企。

從信托業(yè)協(xié)會數(shù)據來看，房地產信托余額規(guī)模從2019年第三季度開始，連續(xù)八個季度下降。截至2021年第二季度末，房地產信托余額為2.08萬億元，與2020年末相比，余額壓降了2008.11 億元。

中國信登登記數(shù)據亦顯示，2021年9月份新增的信托規(guī)模中，投向房地產行業(yè)規(guī)模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。

與此同時，房企境內外信用債發(fā)行規(guī)模均在下滑。

上述報告顯示，2021年前三季度，境內信用債（不包括資產證券化產品）發(fā)行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發(fā)行規(guī)模為400.78億美元（約為2594.28億元人民幣），同比下降24.75%，下降幅度較大。

截至2021年第三季度末，房企境內信用債待還余額為1.92萬億元，其中，三年內到期債券余額為1.16萬億元；內地房企境外債存量余額為2024.29億美元（約為1.31萬億元人民幣）。

NIFD房地產金融研究團隊指出，對于部分杠桿率較高的房企，其新增的境內信用債規(guī)模并不足以覆蓋其到期債券的償付規(guī)模，發(fā)生債券違約的風險大幅增加。

至此，受全面收緊的房地產金融政策影響，2021年前三季度，多家大型房企爆發(fā)流動性風險。其中，重慶協(xié)信、天房集團、華夏幸福（包括子公司九通基業(yè)投資）、泰禾集團、泛?？毓?、新華聯(lián)、四川藍光、正源地產等8家債券發(fā)行主體的境內信用發(fā)生債違約，違約規(guī)模（違約日債券余額）達到672.23億元，房企債務違約已經成為債市違約的主力；某房企大規(guī)模的商票違約兌付；建業(yè)地產因流動性風險向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光 100、花樣年、新力控股、當代置業(yè)等多家大型房企的境外債也發(fā)生了違約。

金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降導致的信貸收縮行為亦引起了監(jiān)管的關注。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“合理的資金需求正在得到滿足”

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據新聞發(fā)布會上亦透露了召開上述座談會的原因。

他表示，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。

此外，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產金融工作座談會。”鄒瀾說道。

緊接著，在10月20日的2021年金融街論壇年會上，國務院副總理劉 鶴指出，目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

同時，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現(xiàn)一點波動，這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應激反應。“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”

從市場面上來看，10月份銀行的個人按揭貸款發(fā)放開始提速。此前，某銀行深圳分行個貸部總經理向21世紀經濟報道記者表示，其行內原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多，“應該是積極落實政策的效果”。

進入11月份后，房企直接融資層面迎來利好。

11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報道記者核實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發(fā)債融資。

根據中指研究院監(jiān)測，截至2021年11月23日，11月房地產企業(yè)信用債發(fā)行明顯提速，發(fā)行規(guī)模已達425.4億元，發(fā)行量是上月的227.2%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星指出，本月境內房企信用債發(fā)行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業(yè)，民企等待邊際放松仍需時日。

此外，本月僅有港龍中國一家成功發(fā)行1.58億美元債，房企連續(xù)暴雷、評級機構下調信評級別等因素導致海外融資渠道基本關閉。

“隨著近期房地產監(jiān)管政策釋放一定暖意，地產融資環(huán)境邊際好轉。”中誠信國際在11月23日發(fā)布的策略周報中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發(fā)債為主，金融機構對于民營地產主體仍有所規(guī)避，短期民營地產融資壓力仍然較大。

監(jiān)管部門在對房地產貸款相關表述上亦出現(xiàn)了變化。

11月10日，央行披露10月份社融規(guī)模數(shù)據報告時，首次發(fā)布了單月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據。緊接著，有數(shù)家權威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，個人住房貸款環(huán)比多增超千億。“金融機構對房地產行業(yè)的融資行為明顯改善，預計11月份仍將保持環(huán)比增長態(tài)勢。”

“房地產合理貸款需求得到滿足。”11月19日，中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人答記者問時提到，10月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。

綜合來看，即便近期監(jiān)管在多個場合為房企融資發(fā)聲，但同步強調的依舊是：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來 炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、 穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性， 實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。

上述反復強調的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》的下一階段主要政策思路中。