11月30日傍晚，上海第三輪土地集中拍賣第二個交易日結(jié)束，5宗地塊除1宗底價成交外，其余4宗均觸頂進入一次書面報價環(huán)節(jié)，成交額62.38億元，加上拍賣首日成交的44.33億元，目前上海第三輪土地拍賣已成交106.71億元。
據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，截至11月30日，無錫、蘇州、南京、深圳和合肥等5個城市已經(jīng)率先完成第三輪土地拍賣，總計成交金額為1445億元，若加上上海這兩日成交的106.71億元，則全國第三輪土地集中拍賣成交已達1552億元。
整體來看，流拍地塊明顯減少、熱點地塊價格仍會觸頂成交，但大多數(shù)地塊以低溢價率或者底價成交。國企、央企或房企聯(lián)合體拿地較多，而民營房企鑒于諸多壓力積極性不高，相較過去，無論是報名還是直接參與競拍，“缺席率”都較高。
多數(shù)地塊底價成交
“無錫17宗地底價成交，整體溢價率接近于0；深圳11宗地中有7宗底價成交，整體溢價率接近4.65%；蘇州26宗地中有23宗底價成交，1宗流拍，整體溢價率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底價成交，15宗臨時中止出讓，1宗流拍，整體溢價率為3.39%。”同策研究院高級分析師李霄霄向《證券日報》記者表示，相較于上輪土拍，此番多數(shù)城市土地流拍現(xiàn)象減少。
“一方面，各城市在第二輪土拍之后均開始積極推介土地，提前摸排意向企業(yè)，并引入地方平臺公司進場托底。只有當?shù)貕K有意向企業(yè)關(guān)注后，才在第三輪土拍中推出。以北京為例，二輪延期的26宗地塊中僅豐臺王佐、朝陽管莊、門頭溝永定鎮(zhèn)三宗地塊在第三輪土拍優(yōu)化條件后重新掛牌。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，另一方面，第三輪土拍部分城市通過降低土拍門檻，從而降低流拍率，包括但不限于回爐地塊下調(diào)起拍價、下調(diào)保證金比例、延長土地款繳納期限、降低競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等。
值得關(guān)注的是，流拍地塊雖減少，但是鑒于三季度市場銷售端仍舊較冷，在房企資金壓力較大的市場環(huán)境中，多數(shù)地塊以底價成交或是以低溢價率成交。
“成交溢價率仍處于較低水平，底價成交現(xiàn)象居多。出現(xiàn)這一現(xiàn)象或印證市場維穩(wěn)趨勢，既提高資源利用率，又在一定程度上緩解房企的拿地高成本壓力，緩解資金周轉(zhuǎn)，或有利于項目的精細化及優(yōu)質(zhì)化建設(shè)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，同時，部分房企面臨年末債務到期量相對集中、項目去化效果欠佳等壓力，同時信貸環(huán)境放松幅度有限，部分房企的資金狀況并沒有獲得明顯改善，導致拿地謹慎態(tài)度猶存。
國企成拿地主力軍
從房企表現(xiàn)來看，國企、央企及部分頭部房企仍是成交主力軍，也有部分城市本土房企的積極性有所提升。整體來看，較符合當前市場狀態(tài)，拿地積極的房企資金周轉(zhuǎn)能力相對較強，拿地優(yōu)勢較大。相對而言，在房企融資渠道有所收窄、年末債務到期量相對集中等壓力下，部分民營房企資金狀況改善效果欠佳，競爭優(yōu)勢也隨之減小。
對此，李霄霄稱，從目前完成土拍的城市來看，極少看到民營房企拿地。地方性國企、城建城投及保障房建設(shè)公司、以及少部分央企成為拿地主力軍。一方面，房企資金面情況惡化，民營房企以“活下去”為當前要務，缺乏資金拿地；另一方面，也有一些穩(wěn)健的房企更傾向于從資金鏈緊張的房企手中收購現(xiàn)成項目，可以更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。
“穩(wěn)健型房企在競爭壓力較小的條件下，獲取性價比更高的土地資源，將形成良性運轉(zhuǎn)，一方面使開發(fā)成本更可控，另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間，進一步促進企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者直言，而底價成交地塊較多，則表現(xiàn)出行業(yè)整體流動性仍然不足，在融資、銷售等方面房企壓力仍然較大。
“臨近年底考慮到大筆土地出讓金支出對于財報的影響，多數(shù)民營房企參與土拍的意愿也不強。”張凱如是稱。
在關(guān)榮雪看來，央企、國企、地方平臺公司積極拿地的背后，一方面，或是由于項目去化表現(xiàn)較為理想，資金儲備較充足，投資及開發(fā)動作隨之加大，同時在第三輪土拍門檻有所降低疊加年末節(jié)點的背景下，企業(yè)緊抓最后補倉時機，以保證后續(xù)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；另一方面，或是出于企業(yè)自身戰(zhàn)略布局的考量，積極拿地或有拓展多元化城市布局之意。
對于土地市場的后續(xù)表現(xiàn)，張凱預計，在“房住不炒”背景下，市場很難再出現(xiàn)一輪土拍的火熱場景，土地價格回歸理性。
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