【環(huán)宇雜談】
“工抵房”能賣得出去，還是比較理想的，估計有的城市、有的項目就沒那么順利，當(dāng)事人也不得不接受。
李宇嘉
近來，朋友圈里很多開發(fā)商、中介朋友在發(fā)布“工抵房”的消息，打著超低價、“100萬上車”等吸引人的字眼。“工抵房”俗稱“抵賬房”，簡單講就是開發(fā)商拿房子來抵扣工程、材料、設(shè)計等應(yīng)付賬款。但是，施工單位、材料提供商、設(shè)計單位要的不是房子，而是要現(xiàn)金給員工發(fā)工資。于是，就把這些房子拿到市面上來銷售，當(dāng)然價格也比正常銷售的要低一些。
一直以來，“工抵房”在內(nèi)地、中西部城市非常普遍。記得2012年，筆者到某西部城市調(diào)研樓市，在各個新盤售樓處，都有大量“工抵房”在兜售。一聽你要買房，一群人嘩啦一下圍過來，向你推薦價格更低廉的“工抵房”。那時，開發(fā)項目手續(xù)不全、爛尾的情況比較多，“工抵房”可能無法辦理房產(chǎn)證。
筆者一個同學(xué)在西北某城市從事建筑設(shè)計。他告訴筆者，前幾年地方政府大力推進(jìn)“保民生”，因規(guī)劃、用地、市政配套等瑕疵，導(dǎo)致“辦證難”的歷史遺留問題基本解決，并要求新老劃斷，新樓盤一律不得出現(xiàn)“辦證難”。他手上的幾套房子都順利出手了，還賺了一些錢。
他還告訴我，近年來“工抵房”還是很普遍，業(yè)內(nèi)一般做法就是一半“工抵房”、一半現(xiàn)金支付。因?yàn)?，現(xiàn)在房子賣得很慢，開發(fā)商沒錢支付；另一方面，現(xiàn)在要求不得拖欠工程款、農(nóng)民工工資。好在，辦產(chǎn)權(quán)證比較順利、價格也低，有的包工頭愿意要房子，自己住或到市場上賣。
但疑惑的是，現(xiàn)在廣州、南京等熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)很多“工抵房”，這是很罕見的。筆者朋友圈發(fā)布的“工抵房”的消息，就在廣州，當(dāng)然主要集中在外圍庫存擠壓、價格相對較低的區(qū)域。一打聽才知道，現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈相當(dāng)緊張，前端融不到錢，后端的房子不好賣，急于回款而推出“工抵房”。由于這類房子價格比市場價低15%-20%，而被媒體大量炒作。
筆者了解到，“工抵房”在熱點(diǎn)城市大面積出現(xiàn)，還有一個原因就是，過去房地產(chǎn)企業(yè)在快速膨脹過程中，侵蝕供應(yīng)商的資金很常見，包括施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)計和監(jiān)理單位等，也就是開發(fā)企業(yè)變相向他們?nèi)谫Y。過去，結(jié)算周期拉得很長，很多開發(fā)商年底才和供應(yīng)商結(jié)算，“商票”融資的周期更長，這是行業(yè)潛規(guī)則，大多數(shù)供應(yīng)商也認(rèn)同，所以“工抵房”較少。
但是，近期各地都在密集整治“商票”、整治拖欠供應(yīng)商貨款等，于是“工抵房”就大量出現(xiàn)了。有鋼筋水泥的房子做擔(dān)保，供應(yīng)商還是比較放心的，畢竟他們是看著熱點(diǎn)城市的房價這些年怎么漲起來的、怎么翻番的。手上拿著的幾套房子，估計很容易就能賣出去。他們和開發(fā)商簽署合同后，不知道從哪里一下子就竄出一幫房產(chǎn)中介、博主，說要幫他們賣房子。
在廣州這樣的熱點(diǎn)城市，不管房子品相如何，價格低這一條，就足以吸引看客了。另外，盡管這些年吵吵鬧鬧，時而以罷工威脅一下，但過去供應(yīng)商和開發(fā)商的關(guān)系總體上比較融洽。供應(yīng)商也知道，“加杠桿”、“快周轉(zhuǎn)”是普遍邏輯，拖欠是行業(yè)共性。供應(yīng)商也是受益者，不然怎么能把業(yè)務(wù)做大呢？拖欠歸拖欠，滯后還款的鏈條能夠規(guī)律地循環(huán)下去就行。
但近期，行業(yè)風(fēng)險事件不斷，一些供應(yīng)商反映，長期合作的開發(fā)商伙伴，一夜之間竟爆出了許多意想不到的債務(wù)，時不時還有債主上門圍堵，這讓他們感覺到很擔(dān)心，不知道還有什么風(fēng)險在后面。于是，不再愿意接受貨款拖欠，還不上錢就要求拿房子來抵債，因?yàn)閾?dān)心后面房子也要不到了，“工抵房”就成普遍現(xiàn)象。當(dāng)然，也有一些開發(fā)商拿“工抵房”當(dāng)促銷噱頭。
但不管如何，行業(yè)運(yùn)行邏輯徹底變了，過去助推行業(yè)鏈條高速循環(huán)的零件，有的要被拆下來了，很多問題就會暴露，也是不得不買單的體現(xiàn)，“工抵房”就是一種。當(dāng)然，“工抵房”能賣得出去，還是比較理想的，估計有的城市、有的項目就沒那么順利，當(dāng)事人也不得不接受。
（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）
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