監(jiān)管層面?zhèn)鬟f積極信號(hào)，房企融資規(guī)模也迎來結(jié)構(gòu)性修復(fù)。12月1日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。境內(nèi)債市由優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性影響，發(fā)債利率下降，發(fā)債期限延長(zhǎng)。

發(fā)債規(guī)?；虻淙f(wàn)億

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。前10月累計(jì)發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約70%，臨近年末，根據(jù)當(dāng)前債券市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年發(fā)債規(guī)模將回落至萬(wàn)億元之下。

2021年1-11月，房企境內(nèi)債券規(guī)模占比71%，較2020年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)1-11月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5978億元，同比下降約6.3%。

境外方面，今年1-11月房企累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2487億元，同比下降約39%。房企境外融資規(guī)模降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，占比降至30%以下，維持近五年來低位。

融資成本方面，房企境內(nèi)債券融資11月平均票面利率4.05%，較上月下降13個(gè)基點(diǎn)。利率本月主要受到結(jié)構(gòu)性影響下降，由保利、中海、招商蛇口領(lǐng)銜的優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體更容易獲得較低利率。

境外債券融資11月平均票面利率為8.03%，較上月下降262個(gè)基點(diǎn)。受到企業(yè)信用及規(guī)模影響，兩筆美元債利率分化明顯，分別為2.55%與13.50%。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期房企銷售端受困，給整體現(xiàn)金流安全帶來了壓力，而融資“輸血”無外乎發(fā)債、配股、變賣資產(chǎn)等，11月初銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)傳遞出了明顯信號(hào)，各大房企也積極抓住放松的窗口期。

央企、地方國(guó)企更具融資優(yōu)勢(shì)

記者注意到，境內(nèi)融資規(guī)模雖出現(xiàn)修復(fù)性上漲，但央企、地方國(guó)企顯然更具優(yōu)勢(shì)。

今年11月初，保利發(fā)展成功發(fā)行25億元中期票據(jù)，票面利率僅3.25%；中海也在11月完成29億元公司債券的發(fā)行，票面利率最高3.38%。招商蛇口、廈門建發(fā)、首開股份……都在此期間進(jìn)行了“補(bǔ)血”。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%，其中境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。11月房企境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，46筆債券中44筆發(fā)債主體為中央或地方型國(guó)有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢(shì)愈加顯著。

受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)寬信用預(yù)期影響，內(nèi)房企多筆到期債務(wù)成功獲得展期，部分房企短期流動(dòng)性得到階段性緩解，境內(nèi)債修復(fù)預(yù)期明顯超過境外債。

而與之相對(duì)的，11月房企境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模同為年內(nèi)單月最小值；規(guī)模環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，境外美元債市場(chǎng)低預(yù)期持續(xù)走高，內(nèi)房企暴雷影響與信用下調(diào)危機(jī)仍在發(fā)酵，結(jié)合年末房企美元債余額不足，12月境外債預(yù)計(jì)維持低溫。

整體來看，11月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

到期債務(wù)規(guī)模減少 多家房企債務(wù)獲展期

2021年11月，房企境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.7年，較上月增加約1.3年，境內(nèi)發(fā)債主體的結(jié)構(gòu)性變化增加了一定的發(fā)債期限。境外債券平均發(fā)行期限為1.9年，較上月增加約0.3年，境外債，在低預(yù)期下，成功發(fā)行的兩筆債券均為3年以下的中短期債務(wù)。11月房企境內(nèi)債發(fā)行期限結(jié)構(gòu)性延長(zhǎng)，境外低預(yù)期下僅發(fā)行中短期債券。

就在11月22日晚間，保利發(fā)展公布了公司債券預(yù)案公告，擬發(fā)行公司債券規(guī)模為不超過人民幣98億元(含人民幣98億元)。該筆債券規(guī)模大的同時(shí)，期限也足夠長(zhǎng)，有10年之久。

到期債務(wù)方面，11月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約731億元，環(huán)比減少5.3%，同比減少12.7%，到期債務(wù)凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。與此同時(shí)，11月內(nèi)包括陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期。房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易也在月內(nèi)保持活躍，內(nèi)房企短期流動(dòng)性正在積極修復(fù)過程中。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，12月房企到期債務(wù)維持在800億規(guī)模，房企償債壓力仍然較高。“距離年末僅剩1個(gè)月時(shí)間，房企將會(huì)加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價(jià)換量的策略。”潘浩稱。