競價剛開始便落槌，廣州第三輪集中供地僅用了半天就迅速結(jié)束了戰(zhàn)斗。
2021年12月2日，廣州今年最后一輪集中供地正式掛牌出讓，本次推出的土地共有17宗總起價434.1億元，分布于海珠1宗、黃埔3宗、白云3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗，統(tǒng)一采取限地價、競自持及搖號的方式出讓。
最終，本輪集中供地以13宗土地底價成交，4宗流拍結(jié)束，成交總建筑面積226萬平方米，成交總價約302.6億元。
與第二輪集中供地相似，廣州本輪集中供地的贏家仍然是廣州本土的國企央企。其中，保利以總價97.25億元摘得3宗地塊，此外，本地城投公司也是大贏家，例如知識城投資集團、南沙開發(fā)建設(shè)集團也均有斬獲。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”時代的來臨，目前能夠在公開土地市場馳騁的多數(shù)是在融資端具備十足優(yōu)勢的房企，這種趨勢在其他城市也已經(jīng)有所體現(xiàn)，深圳、南京等城市第三輪集中供地多數(shù)也是由本地國企央企拿下。
國企央企發(fā)力
廣州本輪集中供地?zé)岫纫呀?jīng)不復(fù)之前，本地國企央企成為最大贏家。廣州本土最大的房地產(chǎn)開發(fā)商保利發(fā)展依然亮眼，本輪集中供地中其共斥資逾97億元拿下海珠、番禺、增城地塊。
在這幾宗地塊中，保利以底價38.36億拿下的海珠地塊躋身廣州全市成交樓面價TOP8，樓面價約44372元/平方米。
除了保利發(fā)展以外，廣州本土的城投公司也多有參與。其中，南沙開發(fā)建設(shè)、白云城市建設(shè)、知識城投資集團、廣州城投和廣州地鐵分別斬獲3宗、2宗、2宗、1宗和1宗地塊。
在廣州這一輪集中供地中，唯一拿地的民營企業(yè)是星河，其以底價7.7億元競得南沙橫瀝島的一宗土地，成交樓面價15571元/平方米。
需要指出的是，廣州本輪集中供地中，有7宗為“回爐地”，但最終其中的2宗仍流拍。廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，流拍的地塊有一些條件限制，操盤難度較高。而據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，番禺大石2宗地塊流拍的原因是總價高而且需要配建政府房源隱性成本高，配套也不佳；而黃埔流拍則是由于總價高且地塊構(gòu)成零碎，從化流拍的原因則是遠離市區(qū)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，廣州本輪集中供地結(jié)果在“意料之中”，廣州從第二輪集中供地就出現(xiàn)了明顯的流拍，這當然和郊區(qū)的地塊推售較多有關(guān)，但是從目前市場的反應(yīng)來看，整體的拿地情緒還是比較低。“國企央企拿地對于市場情緒的提升，對于穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期以及帶動整個區(qū)域基建投資具有很強的作用。”
盡管如此，但是業(yè)內(nèi)人士對這部分地塊未來的發(fā)展前景仍保持審慎。
廣州中原研究發(fā)展部就表示，雖然本輪大部分地塊由國企兜底，但未來推售所面臨的市場壓力不小。保利拿下的海珠地塊預(yù)計未來產(chǎn)品售價需要達到8.5-9萬元/平方米以上，才存在合理的盈利空間。隨著官方調(diào)控的深入影響，未來開發(fā)商之間的“價格戰(zhàn)”將會越來越激烈，部分高價地塊存在較大的操盤壓力。
信心或有好轉(zhuǎn)
當前的市場環(huán)境下，廣州本輪集中供地在平穩(wěn)中收官也在預(yù)期之內(nèi)。
至此，廣州今年土地出讓接近尾聲。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，今年截至12月2日，廣州累計出讓含住用地86宗，同比2020年增加4.3%。出讓金額達1981.1億元，同比減少4.2%；一定程度上體現(xiàn)了“增供應(yīng)，降地價”的目標。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)， 2020年，廣州共出讓經(jīng)營性用地146宗，獲得土地出讓金2465億元。
隨著市場回歸平穩(wěn)，廣州房地產(chǎn)市場在成交端也逐漸理性，無論是一手房或者二手房，成交都漸漸平穩(wěn)。根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2021年9月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交7901套，同比2020年9月的16575套減少8674套,同比下降52.33%；2021年10月，廣州一手樓網(wǎng)簽成交7160套，同比下降41.67%。
而根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月，廣州二手房住宅成交量（自助網(wǎng)簽 中介網(wǎng)簽）為5253宗，環(huán)比9月下降15.2%，同比下降50.9%，創(chuàng)近年來新低。
廣州中原研究發(fā)展部還指出，現(xiàn)時廣州二手樓市成交低迷，成交周期拉長，促使不少業(yè)主選擇下調(diào)報價以促成成交。比如珠江新城、天河北、東風(fēng)東等板塊出現(xiàn)不少盤源調(diào)價幅度超100萬元以上。
李宇嘉分析認為，從市場情緒來看，現(xiàn)在市場信心尚未完全修復(fù)，因為大中型房企的流動性問題導(dǎo)致市場普遍謹慎，不過從另一角度來看，目前在按揭和信貸投放上也支持合理需求，從這個趨勢來看，近期土地市場或許有回升或者觸底的可能性，到明年一季度可能會有好轉(zhuǎn)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉則認為，從政策面來看，盡管當前行業(yè)融資環(huán)境有所放寬，但是受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企，大多數(shù)民企的融資渠道仍未打開，而商品房銷售亦未擺脫下半年以來的低迷走勢，市場表現(xiàn)及市場信心都不足以支撐民企放手一搏，即便遇到有優(yōu)質(zhì)地塊的拿地機會也是心有余而力不足。
肖文曉強調(diào)，目前以地方城投為代表的國企有的并無太多房地產(chǎn)開發(fā)項目，未來會如何展開市場合作值得關(guān)注。“一個大的趨勢是，二輪供地和三輪供地央企國企的強勢崛起，意味著接下來房地產(chǎn)市場的競爭版圖將隨之變化。除了在保障性住房領(lǐng)域，商品住房領(lǐng)域國企央企的‘戲分’也會大幅增加，貫徹‘房住不炒’國企央企的角色越來越重要。”
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