12月3日，為期四天的上海土拍終于落下帷幕，共計(jì)24宗地塊成功出讓，合計(jì)收金約425.59億元，9宗地塊溢價(jià)成交，15宗地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率約為3%，較首輪的5.8%、第二輪的3.86%，進(jìn)一步下降。
盡管與前兩輪集中供地相比，上海的第三次賣地降溫不少，但熱度仍高于前一日結(jié)束的廣州三批次供地。公開信息顯示，廣州掛出的17宗地塊中，4宗地遭遇流拍，其余13宗則底價(jià)成交，流拍率高達(dá)23%。
連同此前結(jié)束了第三次供地的深圳，三個(gè)一線城市的土地出讓都呈現(xiàn)相似的特征，即多數(shù)地塊由國資或國資背景的企業(yè)拍得，罕見民營房企身影。
上海地塊利潤空間較大且總價(jià)不高
在為期四天的上海土拍中，招商蛇口可謂收獲頗豐，單獨(dú)抑或以聯(lián)合體的形式，拿下了青浦區(qū)西虹橋蟠龍路地塊、浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)地塊、嘉定區(qū)南翔地塊，共涉及資金約105.91億元。
具體來看，招商蛇口此番拿下的西虹橋地塊、高行鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率分別為9.08%、9.39%，是此番供地中溢價(jià)率最高的兩宗地塊；總成交價(jià)分別33.57億元、45.54億元，分列總價(jià)第一、三位?？們r(jià)第二的地塊為浦東新區(qū)北蔡御橋地塊，由本地國企港城開發(fā)以45.14億元拿下。
除此之外，溢價(jià)率第三高的是由廈門國企建發(fā)拿下的寶山區(qū)顧村地塊，總價(jià)約為21.49億元，溢價(jià)率為8.97%，盡管只有3家房企進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，但仍獲得22輪競(jìng)價(jià)，并進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終成交樓面價(jià)約為2.62萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)則在4.75萬元/平方米。
“2萬元/平方米以上的差價(jià)，從成本、利潤角度來看依然有操作空間。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“并且地塊的總價(jià)也不算太高，有資金儲(chǔ)備的房企會(huì)參與一下。”
事實(shí)上，利潤空間較大且總價(jià)不高是上海此番供地的特點(diǎn)，這也對(duì)不少中小房企構(gòu)成了吸引力。
松江區(qū)洞涇地塊起始價(jià)僅為7.64億元，共有4家房企報(bào)名參拍，13輪競(jìng)價(jià)后便進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終由香港興業(yè)以8.3億元的總價(jià)，溢價(jià)8.63%拿下，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與成交樓面價(jià)間的價(jià)差約2.5萬元/平方米，亦有充足的空間。
而今日成交的青浦區(qū)朱家角地塊，是此次兩宗以招標(biāo)方式出讓的地塊，起始價(jià)僅為5.3億元，參拍的也多為中小房企，如中柏、大名城、恒文等，最終由本地民營房企同潤以5.72億元的總價(jià)獲取，溢價(jià)率為7.99%。“小項(xiàng)目基本開盤兩次，就可以把錢賺回來，”盧文曦表示。
不過，與前述地塊的熱鬧相比，臨港地塊的關(guān)注度則明顯偏低，6宗盡數(shù)底價(jià)成交。除大名城與陜西建工聯(lián)合體以6.66億元的總價(jià)拿下一宗之外，其余5宗的競(jìng)得者皆為本地國企，包括金橋集團(tuán)、臨港城投、浦開&港城開發(fā)聯(lián)合體。
另外3宗底價(jià)成交地塊分別由安徽高速、浦發(fā)集團(tuán)、招商&南山拿下，亦皆是國資背景。
據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，在11月30日至12月2日的三天中，22宗以掛牌方式出讓的地塊共攬金約400.4億元，其中央、國企累計(jì)拿地金額占比達(dá)89%。
自此，上海三輪供地完成，全年累計(jì)賣地收入為1623.6億元。
廣州降低入場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)
12月2日，廣州第三輪集中供地結(jié)束，17宗地塊起拍總價(jià)434億元，最終僅底價(jià)成交13宗，4宗地遭遇流拍，流拍率達(dá)23%。曾在年初大肆搶地的民營房企，幾乎全員缺席廣州土拍，僅來自深圳的民營房企星河地產(chǎn)拿下南沙一宗地。
剩下12宗地，則被清一色的國資力量收入囊中。其中，保利發(fā)展斥資97.25億元，拿下海珠、增城、番禺三宗地；本地城投更是擔(dān)起“托底”重?fù)?dān)，廣州城投、廣州地鐵、白云城建、知識(shí)城控股、南沙建設(shè)等紛紛出手取地。
本次土拍中，有7宗此前流拍的土地，再次被擺上貨架，最終還是有兩宗無人問津。值得注意的是，番禺區(qū)的兩宗地，下調(diào)了地塊總價(jià)，付款方式也做了靈活調(diào)整，可采取分期支付，不過仍未獲房企青睞。
日前大手筆融資的保利發(fā)展，則在廣州土拍中趁機(jī)抄底，斥資近百億拿下海珠、增城、番禺共三宗地塊。其中，海珠區(qū)的華洲路63號(hào)AH0801012地塊，被保利以38.36億高價(jià)拿下，折合樓面價(jià)44372元/平方米，進(jìn)入廣州樓面價(jià)排行前十。
各路城投平臺(tái)，則在自家地盤上開始“托底”，其中南沙建設(shè)拿下南沙區(qū)三宗地塊，白云城建拿下白云區(qū)兩宗地塊。此外，知識(shí)城投資集團(tuán)斥資99.5億，拿下CPPQ-A4-2地塊、CPPQ-A4-3地塊，樓面價(jià)分別為1.88萬元/平方米、1.75萬元/平方米。
至此，廣州今年的賣地工作落下帷幕。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年，廣州共成交87宗涉宅地，總建面積1502.48萬平方米，總攬金1983億。相較于2020年，今年賣地宗數(shù)增加，出讓金卻有所縮水，2020年共成交涉宅地85宗，總攬金2046.12億。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，廣州之所以成為三輪土拍中較冷、且唯一沒有溢價(jià)成交的城市，一方面源于近月來廣州樓市明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區(qū)出現(xiàn)多盤促銷的現(xiàn)象。此外，廣州雖對(duì)部分地塊調(diào)低起拍價(jià)格，但出讓條件仍然較多，實(shí)際利潤空間并不充足。
以番禺大石街兩宗地塊來看，盡管兩宗地起拍價(jià)降幅超10%，但仍有無償配建等要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)約在2.3萬元/平方米左右。同時(shí)，兩宗地周邊城市界面較差，2公里外臨近地鐵站的新盤售價(jià)僅3.7萬元/平方米，兩宗地的地房比已超過0.6。
“本輪廣州供地民企幾乎集體缺席，再度表明當(dāng)前大環(huán)境下，民營開發(fā)企業(yè)的過冬心態(tài)。”易居集團(tuán)克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境有所放寬，但受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企，多數(shù)民企的融資渠道仍未打開。
銷售市場(chǎng)持續(xù)下行，也使房企缺乏拿地的資本。在過去的11月份，百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下降39.3%，現(xiàn)金回流規(guī)模與速度驟減。
即便是11月銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，在土拍市場(chǎng)也極為謹(jǐn)慎，有華南房企員工稱，現(xiàn)在土拍是國企的場(chǎng)子，公司不參與。亦有多家華東民營房企人士向記者表示，近期不會(huì)拿地，首要還是留住手中的現(xiàn)金流。
“土地市場(chǎng)民企參拍意愿度來到一年內(nèi)最低位，部分國企參拍力度也有所下降。”申港證券研報(bào)指出。事實(shí)上，在此次廣州土拍中，相關(guān)部門在前期已進(jìn)行溝通，但企業(yè)參與意愿偏低。有第三方機(jī)構(gòu)人士向記者表示，某總部位于廣州的國資背景全國性房企在開拍前就表達(dá)了不想拿地的想法。
事實(shí)上，在第三輪土拍中，民營房企“棄權(quán)”的局面發(fā)生在多個(gè)城市。據(jù)申港證券統(tǒng)計(jì)，近期完成三批次供地的無錫，其20宗成交地塊中，政府平臺(tái)取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中18宗為政府平臺(tái)公司摘牌；蘇州三批次21宗供地中11宗為政府城投公司托底。
“城投公司參與拿地一定程度上彌補(bǔ)了開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎導(dǎo)致的出讓收入大幅減少的問題，充當(dāng)了房企的職能。”華創(chuàng)證券研報(bào)同時(shí)指出，這對(duì)于有實(shí)力的城投公司而言，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度降低的情況下，適當(dāng)參與拿地具有較高的性價(jià)比，但“部分城投拿地過程中引發(fā)的土地空周轉(zhuǎn)問題，往往地方政府通過土地出讓金返還的方式變相的向城投公司注入土地資產(chǎn)，實(shí)際并未形成有效的財(cái)力。”
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