與過去相比,“良性循環(huán)”為近期樓市政策的新提法,“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。
對于房地產(chǎn)業(yè)來說,中央經(jīng)濟工作會議釋放出的信號向來不容忽視。在2016年年末的中央經(jīng)濟工作會議上,“房子是用來住的,不是用來炒的”(“房住不炒”)首次被提出,從而開啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸的時代。
至今,以“房住不炒”為核心的調(diào)控政策已經(jīng)延續(xù)了5年之久,且在不斷加碼之下,此輪政策的力度、范圍和時長均屬空前。
在政策作用下,近年來房地產(chǎn)市場開始告別周期性波動,逐漸走向平穩(wěn)。但到2021年下半年,政策的疊加效應使得部分企業(yè)陷入償債危機,整個行業(yè)的流動性也一度受到影響。
9月以來,監(jiān)管部門出手糾偏,房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所緩解。此后,監(jiān)管層的措辭也出現(xiàn)一些新變化。12月6日召開的中央政治局會議指出,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。與過去相比,“良性循環(huán)”為近期的新提法,“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。
這些信息有助于對樓市調(diào)控思路更好地進行判斷。分析人士認為,在保持調(diào)控政策思路連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎上,進行合理化調(diào)整,將是現(xiàn)階段重要的調(diào)控思路,這種思路有望體現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟工作會議中。從政策著力點看,弱化投資屬性仍是主要思路,以保障類和剛需為主的民生需求,則是政策支持的重點。
加強民生屬性
自2016年以來,“房住不炒”一直是樓市調(diào)控的基本原則。過去五年(2016年到2020年)的中央經(jīng)濟工作會議中,除2017年外,其余四次均明確提及“房住不炒”。
進入2021年,“房住不炒”依然是樓市政策的關鍵詞。從3月的政府工作報告開始,監(jiān)管部門又多次提及這一概念。盡管未出現(xiàn)在12月6日的中央政治局會議通稿中,但這一調(diào)控原則的延續(xù)和深化,已經(jīng)成為業(yè)界的共識。
“房住不炒已經(jīng)從一項調(diào)控政策,內(nèi)化為一種價值觀。”北京某大型房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示,經(jīng)過近幾年的調(diào)控“洗禮”,這一表述蘊含的去投資、去杠桿的理念已經(jīng)深入人心。
他認為,即便“房住不炒”未能出現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟工作會議中,這種思路也不會調(diào)整,政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性不會發(fā)生變化。“房住不炒、三穩(wěn)(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,這幾個原則不會有變化,這已經(jīng)被證明過了。”
近幾年,在回歸居住屬性的同時,監(jiān)管層對房地產(chǎn)的定位也有細微的調(diào)整。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到,在2018年和2019年的中央經(jīng)濟工作會議中,對房地產(chǎn)的表述,被放在改善民生的工作大項之下。2020年,房地產(chǎn)被單獨列為次年的重點工作之一,但作為補充,會議同時表示,“住房問題關系民生福祉。”
也即,房地產(chǎn)的民生屬性逐漸被強調(diào)。
這種變化背后蘊含著政策著力點的微調(diào)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,此前,住房保障體系的完善已被提上日程。近期中央政治局會議傳遞出的信號也顯示,保障房的建設將會加速。
“保障性住房建設既能夠在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資下行的壓力,也能夠推動實現(xiàn)租購并舉住房體系實現(xiàn),解決新市民、青年人住房困難。”許小樂說。
他表示,今年國家出臺了保障性租賃住房的新品類,通過土地、金融、財稅政策支持,提升保障性租賃住房的開發(fā)速度。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù),2021年1-9月,全國已開工保障性租賃住房72萬套,占全年計劃的76.9%,完成投資775億元。由此估算,2021年全國保障性租賃住房的總投資額將超過1000億元。
民生屬性同樣體現(xiàn)為對剛需的支持,中央政治局會議表示,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,即被認為是民生屬性的體現(xiàn)。在很多機構的解讀中,這部分“合理住房需求”,以剛需和改善型需求為主。
繼續(xù)“合理化”調(diào)整
在監(jiān)管部門近期的表態(tài)中,“合理”一詞已經(jīng)多次出現(xiàn)。12月3日,在針對個別重點房企債務違約事件的表態(tài)中,銀保監(jiān)會表示,將合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。證監(jiān)會也在同日強調(diào),支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。
此處的“合理”體現(xiàn)在開發(fā)端,主要針對房地產(chǎn)企業(yè)。加之中央政治局會議中對消費端合理需求的支持,體現(xiàn)出政策在前后兩端都有糾偏傾向。
今年下半年,在嚴格的房地產(chǎn)金融審慎管理制度實施下,部分企業(yè)陷入償債危機,整個行業(yè)的流動性也受到影響,市場信心一度跌入谷底。同時,按揭貸款的審批和發(fā)放也明顯放緩,購房行為出現(xiàn)梗阻。
10月15日,央行在新聞發(fā)布會上作出回應,將金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的一致性緊縮稱為“短期過激反應”。央行亦稱,兩部委(央行、銀保監(jiān)會)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道調(diào)研,目前,房地產(chǎn)相關信貸已經(jīng)“破冰”。據(jù)了解,北京部分銀行的貸款額度比之前充裕,由于審批加速,放款周期也有所縮短。相比之下,今年第三季度,部分銀行的按揭貸款發(fā)放周期一度在半年以上。
在開發(fā)端,有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,銀行對開發(fā)貸的審批周期也有所縮短,“下半年一些項目被停貸,現(xiàn)在又開始重啟。”
盡管信貸環(huán)境尚未恢復到上半年的水平,但政策的糾偏,已使部分區(qū)域市場出現(xiàn)回暖跡象。這些合理化舉措,也被認為是中央政治局會議中“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”思路的體現(xiàn)。
此前的11月底,劉鶴副總理發(fā)表《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》文章,曾提到“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。中國指數(shù)研究院指出,中央多次提及“良性循環(huán)”,亦表明監(jiān)管層已關注到當前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風險。
有機構認為,鑒于今年下半年以來的市場變化,“良性循環(huán)”的思路有望體現(xiàn)在明年的樓市政策導向中,但政策糾偏的力度不會很大。
中國指數(shù)研究院表示,一方面,部分熱點區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預期,銀行放款周期有望進一步縮短;另一方面,房企開發(fā)貸和并購貸款合理發(fā)放,亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時,此前偏緊的地方政策也有望迎來微調(diào)改善。
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