從11月開始，為沖擊全年業(yè)績，各大房企和在售項目紛紛開啟優(yōu)惠促銷模式。不僅新開項目往往會以低于預(yù)期的價格開出，連舊盤加推的新一期價格，也有不少驚喜。甚至一些“網(wǎng)紅盤”，身段也開始柔軟起來。在這種情況下，也有改善型買家，覺得預(yù)期價格可能會比較高的新房價格有松動，動了換房改善居住條件的心思。

11月一手住宅網(wǎng)簽成交9268套

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年11月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交9268套，同比來看成績一般，同比2020年11月的13339套減少4071套，下降30.52%。但從環(huán)比看，年底“以價換量”成功吸引了買家入市，在10月出現(xiàn)年內(nèi)次低的7160套后， 11月廣州一手住宅成交環(huán)比漲3成逼近萬套。在這兩個月，廣州新房新批供應(yīng)也在增加，連續(xù)4個月超萬宗，加上10月下旬開始席卷廣州的“優(yōu)惠促銷”潮，年底房企的以價換量成功吸引買家入市，

在11月的成交分布中，增城以2256套奪得網(wǎng)簽量第一，黃埔、番禺也都在1000套以上，荔灣區(qū)同比大增達(dá)到776套，而網(wǎng)簽最少的海珠區(qū)只有73套。

多重因素推動成交回暖

廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有關(guān)系。對買家而言，近期放貸速度略微比二、三季度“松動”，審批時間有所縮短，亦帶動了買家的購置需求。也有分析認(rèn)為，不少在10月份國慶節(jié)假期有不錯銷售業(yè)績的大盤，網(wǎng)簽時間多集中在11月，也是導(dǎo)致11月份整體網(wǎng)簽量有較明顯提升的原因。

克而瑞分析師表示，11月廣州成交有所回暖主要得益于以下幾方面的推動。一、開發(fā)商推貨力度加大，11月新增一手住宅供應(yīng)10898套，是今年供應(yīng)第四高的月份；二、市場以價換量，11月監(jiān)測到的全市37次開盤加推，有12批次都是價格下調(diào)，占到了1/3的比例，而且下調(diào)幅度普遍可以達(dá)到10%左右。二手樓市的業(yè)主也結(jié)束了之前的僵持，讓出了砍價的空間；第三，房貸放款加快，利于需求釋放，基本上半個月以內(nèi)就可以出同貸書，兩個月之內(nèi)就可以放款；第四，網(wǎng)紅盤集中簽約，11月份，荔灣的金域曦府、黃埔的星匯城都有幾百套的網(wǎng)簽。

增城供貨多 黃埔性價比高

從12月推貨區(qū)域結(jié)構(gòu)看，“東大倉”增城仍占大頭，不少項目單盤供應(yīng)在200至700套之間，在競爭較大的情況下，新項目如何“突圍”吸引買家成交是對房企的考驗。而黃埔、番禺和南沙則是近期供應(yīng)的第二梯隊。臨近年底，黃埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD，蘿崗越秀·星樾山畔TOD等項目，也紛紛以務(wù)實的價格在年底入市，受到“剛需”和“剛改”買家的青睞。

而從其余區(qū)域來看，除海珠、花都、增城三區(qū)成交持續(xù)回落以外，其他9區(qū)成交套數(shù)均呈回升態(tài)勢，環(huán)比增幅超過100%的有荔灣、番禺兩區(qū)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控統(tǒng)計，荔灣11月成交的776宗，主要是因為于國慶節(jié)前夕開盤的大盤萬科金域曦府成交的近千套陸續(xù)進(jìn)入網(wǎng)簽階段，11月單盤占荔灣區(qū)的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亞運城、汽車小鎮(zhèn)兩個“剛需”熱銷項目外，越秀·星匯文璽、保利悅公館、越秀·和樾府等區(qū)內(nèi)中高價位項目同樣備受買家青睞。值得關(guān)注的是，11月競爭激烈的黃埔樓市，多盤有比較明顯的優(yōu)惠促銷，促使該區(qū)11月共成交1710宗，環(huán)比有增。但也由于黃埔11月成交勢頭較好，在一定程度上搶了增城的“風(fēng)頭”，增城雖依然有2256套網(wǎng)簽，但同比出現(xiàn)18%的下降。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，目前黃埔樓市整體性價比較高，因此增城單純靠打價格戰(zhàn)跟黃埔搶客的意義不大，未來或有待基建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好帶動，才能刺激更多買家關(guān)注。

近半年成交放緩 庫存周期再升

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，截至11月末，全市庫存量1109.9萬平方米，去化周期14個月，創(chuàng)2020年二季度以來新高。

克而瑞的統(tǒng)計則顯示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已經(jīng)有四區(qū)網(wǎng)簽量破萬套，分別是增城區(qū)的2.5萬套、黃埔區(qū)的1.4萬套，南沙區(qū)的1.3萬套以及番禺區(qū)的1萬套。另外，白云區(qū)和海珠區(qū)今年1-11月同比漲幅頗為明顯，分別達(dá)到65.59%和37.86%。這主要是因為這兩個區(qū)今年以來新盤供應(yīng)有較明顯增加。

【后市展望】

搶客大戰(zhàn)將延續(xù)

各區(qū)全新大盤值得留意

據(jù)悉，12月開發(fā)商將保持較高推貨力度，因此從供應(yīng)角度而言，廣州將保持較充足貨量，尤其位于較受買家青睞的熱區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的項目均有望在12月入市，如臨近廣鋼的廣摩地塊項目保利越秀·天啟，海珠南洲板塊中海觀澔府，黃埔萬科城市之光、保利羅蘭國際等。此外，如萬科金域曦府、亞運城、中央城、保利翔龍?zhí)靺R等項目亦有加推計劃，由此可見，開發(fā)商“搶客大戰(zhàn)”還將持續(xù)。