對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，整個行業(yè)高杠桿、高負(fù)債的模式已經(jīng)難以為繼，一旦吃緊的資金鏈獲得改善，應(yīng)該用于提高產(chǎn)品力和維持健康良性運(yùn)轉(zhuǎn)，并將降杠桿、降負(fù)債、避免踩到“三條紅線”作為長期堅(jiān)持的原則。

中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。此次會議強(qiáng)調(diào)，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”住房問題事關(guān)千家萬戶，房地產(chǎn)市場發(fā)展變化對金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著至關(guān)重要的影響。此次會議關(guān)于住房問題的部署為下一步我國推進(jìn)住房保障和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步指明了方向。

推進(jìn)保障性住房建設(shè)是持續(xù)改善民生的重要內(nèi)容，有助于加快補(bǔ)齊住房租賃短板，提升民眾獲得感。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設(shè)計(jì)，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，重在解決大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房是新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。2021年，全國40個城市計(jì)劃籌集保障性租賃住房93.6萬套，截至10月底，全年任務(wù)已經(jīng)完成82.2%。從多地公布的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃看，保障性住房特別是保障性租賃住房建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)。對于地方政府而言，應(yīng)切實(shí)把保障性住房建設(shè)的相關(guān)支持政策落實(shí)到位，讓廣大住房保障居民住得進(jìn)，更住得好。

今后，將更好滿足購房者的合理住房需求。今年以來，我國對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制，目的在于避免商業(yè)銀行將過大比例的信貸集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通俗地講就是不把雞蛋裝在同一個籃子里。這項(xiàng)管理舉措取得積極成效，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。與此同時，也有不少購房者反映，一些城市銀行按揭貸款投放周期明顯延長，難以滿足購買首套房或者改善型住房時的合理購房需求。銀保監(jiān)會負(fù)責(zé)人近日表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求?？梢灶A(yù)計(jì)，首套和改善型住房的按揭需求將更好得到滿足。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，有利于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)。當(dāng)前個別房企經(jīng)營風(fēng)險爆發(fā)，其重要原因是自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張。整個行業(yè)應(yīng)從中得到警示，房地產(chǎn)業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式有巨大風(fēng)險，應(yīng)該摒棄。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，應(yīng)避免市場大起大落，嚴(yán)防企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，避免給整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成不利影響，要讓房地產(chǎn)銷售、購地、融資等各個環(huán)節(jié)都處于常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)。今年下半年以來，房地產(chǎn)銷售市場和土地市場出現(xiàn)明顯降溫，一些企業(yè)融資、拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)出現(xiàn)不同程度困難，相信隨著房地產(chǎn)合理資金需求得到滿足，特別是合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，房地產(chǎn)市場將有望實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

中央政 治局會議召開當(dāng)日，中國人民銀行宣布將于12月15日降準(zhǔn)。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場遇冷態(tài)勢，有人就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場又將進(jìn)入過快上行通道，這種看法未免片面。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)的目的是加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，顯然，降準(zhǔn)的重點(diǎn)是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

值得強(qiáng)調(diào)的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，仍有炒房心理的投機(jī)者應(yīng)該放棄幻想。我國在2016年底首提“房住不炒”，至今一直堅(jiān)定不移地落實(shí)這一定位，即便面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，特別是新 冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊時，也沒有動搖，未將房地產(chǎn)再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不走過度依賴房地產(chǎn)的老路。

因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格控制用于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款輾轉(zhuǎn)違規(guī)進(jìn)入樓市。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，整個行業(yè)高杠桿、高負(fù)債的模式已經(jīng)難以為繼，一旦吃緊的資金鏈獲得改善，應(yīng)該用于提高產(chǎn)品力和維持健康良性運(yùn)轉(zhuǎn)，并將降杠桿、降負(fù)債、避免踩到“三條紅線”作為長期堅(jiān)持的原則，不應(yīng)再試圖盲目擴(kuò)張。