近兩個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回歸常態(tài)。記者從金融管理部門(mén)和多家銀行了解到，11月金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”。11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)。11月以來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資，融資規(guī)模較10月大幅增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業(yè)預(yù)期將進(jìn)一步改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。

融資規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。這是繼11月9日之后，交易商協(xié)會(huì)二度舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，向市場(chǎng)釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)改善的信號(hào)。

據(jù)參加12月10日交易商協(xié)會(huì)房企代表座談會(huì)的人士透露，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)正常融資功能，交易商協(xié)會(huì)將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次座談會(huì)釋放出房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續(xù)改善信號(hào)，將有助于緩解房企資金壓力，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

從近期債券發(fā)行的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境正在逐步回暖。數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行各類債券（含資產(chǎn)支持債券）共49只，較10月多發(fā)20只；發(fā)行面值總額達(dá)482.48億元，比10月多263億元，環(huán)比上升約120%。從債券類型看，11月發(fā)行的地產(chǎn)債券多為銀行間市場(chǎng)的中期票據(jù)和超短期融資券。

“房企資金面緊張的情況略有緩和。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱。

9月末，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)以及央行、銀保監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)均明確提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。政策效果在10月房企資金面中已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

夏丹表示，盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速延續(xù)了從年初以來(lái)的下滑態(tài)勢(shì)，但回落速度較此前趨緩。在幾項(xiàng)權(quán)重較大的資金來(lái)源中，自籌資金和個(gè)人按揭貸款增速下滑幅度均為1個(gè)百分點(diǎn)，較此前明顯減緩。

“政策層面正在從防范風(fēng)險(xiǎn)、保障剛需的角度，矯正前期房地產(chǎn)領(lǐng)域信用局部過(guò)緊的現(xiàn)象。”夏丹預(yù)計(jì)，信貸邊際放松的效應(yīng)將在年末逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金面過(guò)緊的狀況將趨于緩和，居民獲取中長(zhǎng)期貸款的難度也將有所降低。

中資房企開(kāi)始回購(gòu)境外債券

“近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。”中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)債券違約事件有所增加，受到個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件影響，房企中資美元債一度出現(xiàn)大跌，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

對(duì)于中資美元債的下跌，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前表示，近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下跌，這是市場(chǎng)在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。目前，相關(guān)部門(mén)已關(guān)注到境外房企美元債市場(chǎng)的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

近兩個(gè)月，不少中資房企正在加速回購(gòu)境外美元債。11月22日，新城控股發(fā)布公告稱，提前贖回部分2.91億美元債。正榮地產(chǎn)當(dāng)日也發(fā)布公告表示，進(jìn)一步回購(gòu)400萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)及100萬(wàn)美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。近期，正榮地產(chǎn)已經(jīng)多次回購(gòu)。11月11日，正榮地產(chǎn)回購(gòu)金額為100萬(wàn)美元的2022年票據(jù)II。與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)回購(gòu)金額為355萬(wàn)美元的2022年票據(jù)III。11月16日，正榮地產(chǎn)稱，已完成贖回2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)。近兩個(gè)月，還有中梁控股、龍光集團(tuán)、雅居樂(lè)等房企多次回購(gòu)了美元債。

鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始回購(gòu)境外債券，預(yù)計(jì)對(duì)于緩解市場(chǎng)緊張情緒、恢復(fù)市場(chǎng)信心起到積極作用。

此外，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近期表示，一直在通過(guò)買(mǎi)進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉?lái)增加“適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。貝萊德在《第四季度亞洲固定收益季度展望》中表示，會(huì)采用分散投資方式配置中國(guó)房地產(chǎn)債券，并看好具有更可靠資金渠道、明年面臨再融資問(wèn)題可能性較低的開(kāi)發(fā)商。

房企融資將保持平穩(wěn)

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來(lái)在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)繼續(xù)落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，“房住不炒”的原則并未改變。目前監(jiān)管部門(mén)采取了一些政策上的微調(diào)，但目的仍是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。從銀行角度看，在合規(guī)前提下，增加開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

近期，金融監(jiān)管部門(mén)的表態(tài)也再次傳遞出“穩(wěn)”的信號(hào)。“短期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。”中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱表示，人民銀行始終堅(jiān)持營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，將督促有關(guān)企業(yè)及其股東按照法律和市場(chǎng)規(guī)則的要求，妥善處理好自身債務(wù)事宜，依法公平保護(hù)各類債權(quán)人利益。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款等，銀保監(jiān)會(huì)近期表示，將認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)政策，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“房地產(chǎn)調(diào)控‘穩(wěn)’字當(dāng)頭。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，在強(qiáng)調(diào)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控、保護(hù)剛需與房企合理融資需求的同時(shí)，還應(yīng)加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，滿足多層次住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期健康發(fā)展。

（原題為《房地產(chǎn)貸款“雙升”、發(fā)債回歸常態(tài)—房地產(chǎn)融資狀況持續(xù)改善》）