12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

每年底在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都是來(lái)年經(jīng)濟(jì)工作部署的“風(fēng)向標(biāo)”。此次會(huì)議在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，同時(shí)提出“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，對(duì)后續(xù)住房建設(shè)、城市發(fā)展而言意義重大。

堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)

住房是民生領(lǐng)域的重中之重，“房住不炒”相關(guān)內(nèi)容已連續(xù)多年在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)中提及。自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”以來(lái)，2018年、2019年及2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提及“房住不炒”，今年是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第5次提及“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒(méi)有改變。

此前，12月6日中央政治局會(huì)議未提“房住不炒”，部分聲音認(rèn)為定位基調(diào)將轉(zhuǎn)變，實(shí)際屬于誤讀。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房住不炒”是住房市場(chǎng)長(zhǎng)期的指導(dǎo)方針，也是政策的底線，定位不會(huì)改變，更不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)短期波動(dòng)而動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)支持合理購(gòu)房需求的釋放，投機(jī)性需求不被政策支持。

值得關(guān)注的是，在12月11日召開(kāi)的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)改委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)，除重申中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外，還強(qiáng)調(diào)“要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。

首提“探索新的發(fā)展模式”

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場(chǎng)參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，引導(dǎo)各方的市場(chǎng)預(yù)期，有利于合理的購(gòu)房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)，“穩(wěn)預(yù)期”的重要性更加凸顯。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的快速發(fā)展后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平米左右，增量市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，房企過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過(guò)高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開(kāi)發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，對(duì)于地方政府而言，過(guò)去依賴房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。

“‘探索新的發(fā)展模式’將推動(dòng)房企開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

支持合理住房需求

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，相關(guān)提法與以往一致。保障房是住房市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)源之一，目的是解決低收入群體的住房問(wèn)題，是政策關(guān)注的重點(diǎn)之一。

自去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策不斷完善和落實(shí)，國(guó)家明確支持40個(gè)城市開(kāi)展保障性租賃住房建設(shè)，各地接連發(fā)布“十四五”期間相關(guān)規(guī)劃，保障性住房建設(shè)力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設(shè)力度在2022年仍將延續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，加快發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)人口流入量大、流動(dòng)人口多的大城市將起到很好平抑購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)的效應(yīng)，也更有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展。

此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，與12月6日中央政治局會(huì)議的提法一致。

中指研究院指出，預(yù)計(jì)信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。諸葛找房認(rèn)為，以往購(gòu)房政策利好的對(duì)象更多的是剛需，改善性住房需求也是合理住房需求，預(yù)示著2022年政策利好對(duì)象覆蓋群體更廣，此外，合理住房需求還包括租賃需求，這些群體將面臨鼓勵(lì)和支持。

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

需要關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在中央政治局經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)后，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”的順序加以改變。

中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會(huì)更好地健康發(fā)展，當(dāng)前對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

許小樂(lè)表示，未來(lái)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過(guò)緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對(duì)房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購(gòu)房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

“在‘房住不炒’的前提下，未來(lái)針對(duì)剛需、改善性購(gòu)房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復(fù)，不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的‘穩(wěn)定器’作用。”許小樂(lè)說(shuō)。

此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重墨提及“要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”。中指研究院指出，2021年個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，守住系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。隨著個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)處置工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，行業(yè)預(yù)期有望進(jìn)一步改善。