房貸放松背景下，銀行房貸政策出現(xiàn)分化。以深圳為例，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，當(dāng)前作出房貸利率調(diào)整的多為中小銀行，大行基本保持穩(wěn)定。另一方面，在部分股份行加大二手房貸款力度的同時(shí)，也有銀行近日突然暫停了當(dāng)?shù)氐亩址抠J款業(yè)務(wù)。

有業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于不同區(qū)域樓市情況不同，各銀行策略存在較大差異，此類分化背后多是銀行自身根據(jù)環(huán)境變化作出的業(yè)務(wù)決策。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日公布的數(shù)據(jù)，11月國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降趨勢(shì)，其中深圳二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降。不過，隨著政策邊際放松，業(yè)主和購房者交易意愿增強(qiáng)，北京、廣州、深圳等城市二手房成交開始回暖。

銀行房貸出現(xiàn)兩大分化

此前第一財(cái)經(jīng)曾報(bào)道，深圳部分中小銀行近期對(duì)個(gè)人住房貸款利率作出調(diào)整，在“一盤一策”原則下首套新房利率可以降至4.95%，但整體利率仍維持在5.1%～5.15%。多位房產(chǎn)中介人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，包括中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的幾家股份行均有協(xié)商余地，但最終還要看銀行與開發(fā)商的溝通結(jié)果，以及購房者資質(zhì)等。相比之下，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行雖然在放款時(shí)間上有所提速，但貸款利率未有松動(dòng)。從中介人士提供的合作銀行利率明細(xì)來看，多數(shù)銀行對(duì)外統(tǒng)一口徑仍是首套利率5.1%，二套5.6%。

除了大行與中小銀行的分化，個(gè)別中小銀行在二手房按揭貸款方面也出現(xiàn)不同態(tài)度。“最近調(diào)整了，二手房首套4.95%、二套5.45%，新房還是首套5.1%、二套5.6%。”平安銀行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，當(dāng)前階段一定程度上希望引導(dǎo)大家購買二手房，減少新房新建。此前廣發(fā)銀行也針對(duì)二手房貸款作出調(diào)整。浦發(fā)銀行則有客戶經(jīng)理透露，其所在支行12月16日收到分行通知，暫停當(dāng)?shù)厮兄械亩址抠J款業(yè)務(wù)。在此之前，該支行的新房貸款已僅保留與開發(fā)商準(zhǔn)入銀行對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)，銀行不再直接受理個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。“我們暫時(shí)不接二手房業(yè)務(wù)了，明年年初可能會(huì)再做。具體原因不清楚，應(yīng)該不是貸款額度的原因。”該客戶經(jīng)理補(bǔ)充道。

有深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士也表示：“新房還是要看開發(fā)商和銀行怎么談的，二手房確實(shí)有小銀行降了，四大行沒動(dòng)靜，主要是新房涉及貸款資金量大，現(xiàn)在開發(fā)商找合作一般都是找大行，小銀行在二手房市場(chǎng)更有競(jìng)爭(zhēng)力一些。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大小銀行之間的貸款政策分化在情理之中，而且中小銀行在政策框架內(nèi)的業(yè)務(wù)調(diào)整更加靈活，在“一城一策”方向下很難評(píng)判具體原因。但也有地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前房貸屬于銀行利潤(rùn)較低的業(yè)務(wù)，不排除部分銀行因?yàn)楸旧矶址繕I(yè)務(wù)量較小等因素暫時(shí)壓降相關(guān)業(yè)務(wù)。

二手房需求端逐漸回暖

從主流趨勢(shì)來看，在監(jiān)管多次釋放積極信號(hào)、對(duì)房地產(chǎn)融資糾偏后，房地產(chǎn)融資和個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)均有明顯改善。此前就有多位機(jī)構(gòu)人士分析，當(dāng)前環(huán)境下按揭放松是刺激需求端的關(guān)鍵。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中共中央政治局會(huì)議提出，要在“房住不炒”定位下更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和發(fā)展。自10月以來，央行已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月單列個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，12月13日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月個(gè)人住房貸款增加4013億元，相比10月多增532億元。

從政策端傳導(dǎo)至需求端需要一定時(shí)間，但初步效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)商品房銷售面積、銷售額繼續(xù)延續(xù)下降趨勢(shì)，分別同比下降14.0%和16.3%，連續(xù)4個(gè)月兩位數(shù)下降。但受信貸環(huán)境改善等因素影響，二者降幅分別較上月收窄了7.7個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。不過，中指研究院提示，市場(chǎng)仍處于調(diào)整通道，疊加去年12月基數(shù)較高，預(yù)計(jì)12月商品房銷售規(guī)模同比降幅仍較大。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，11月深圳在加大新房促銷的同時(shí)，二手房住宅過戶套數(shù)雖然同比繼續(xù)下滑，但環(huán)比上升37.76%達(dá)到2211套，結(jié)束了7個(gè)多月的下滑趨勢(shì)。

價(jià)格方面，一線城市二手房?jī)r(jià)格整體有觸底反彈之勢(shì)，深圳繼續(xù)“7連跌”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，11月70城銷售均價(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，同比漲幅進(jìn)一步回落。其中，11月，北京和上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%，此前深圳二手房銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下跌。