12月27日，北京和鄭州迎來第三批次集中供地的“收官之戰(zhàn)”。至此，今年22個(gè)城市均已實(shí)施第三批次集中供地。整體上看，近期土地市場出現(xiàn)回暖跡象，雖然底價(jià)成交占比較多，溢價(jià)率指標(biāo)繼續(xù)在低位徘徊，但土地流拍現(xiàn)象已較前期有所改善，市場出現(xiàn)趨穩(wěn)勢頭。
底價(jià)成交仍是主流
12月27日，鄭州第三批集中供地共25宗地塊迎來出讓。同時(shí)，北京第三批剩余3宗土地也通過現(xiàn)場競價(jià)確定競得人。12月24日，北京已有8宗土地以底價(jià)成交，2宗流拍。
中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，底價(jià)成交是此輪集中供地的普遍現(xiàn)象，流拍率較前一批次集中供地明顯下降。上海27宗地塊中18宗以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率為2.9%；深圳11宗地塊中7宗以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率為4.6%。此外，天津11宗地塊全部以底價(jià)成交。
“雖然土地溢價(jià)水平仍在低位徘徊，但重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍情況較三季度末、四季度初時(shí)已有所緩和，流拍率已連續(xù)六周低于20%。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里說，“以22城第三輪土拍情況來看，除廈門、長春、沈陽等少數(shù)城市外，大部分城市第三輪流拍率較第二輪有所降低，但土地市場整體低熱度的態(tài)勢仍在延續(xù)。”
值得注意的是，杭州第三輪土拍升溫，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價(jià)率升至7%。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，杭州此輪土拍從房企報(bào)名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多方面減輕了房企拿地的負(fù)擔(dān)，疊加當(dāng)前的政策窗口期和杭州多板塊新房限價(jià)上調(diào)，拓展了企業(yè)的利潤空間，調(diào)動(dòng)了房企拿地的積極性。
城投公司參與度明顯提升
從第三批集中供地結(jié)果來看，城投公司參與率環(huán)比明顯提升。浙商證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，深圳、無錫、蘇州、南京、廣州等城市第三輪土拍中城投參與率均超過50%。
安信證券研報(bào)指出，今年以來三批次的集中供地中，城投拿地占比明顯上升。房企拿地金額占比從首輪的47.2%、二輪的28%進(jìn)一步降至三輪的20.2%。其中，國企拿地金額明顯收縮，三輪土拍中拿地金額占比由前兩輪的50%左右降至26.1%。城投拿地占比則明顯上升，三輪土拍中超過50%的土地被城投拍得。
浙商證券研報(bào)認(rèn)為，城投拿地托底地價(jià)可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。另一方面，當(dāng)下拿地性價(jià)比較高，城投可以順勢低成本完成轉(zhuǎn)型。
“兩集中”政策將持續(xù)推進(jìn)
展望2022年，中指研究院預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”政策將持續(xù)推進(jìn)。熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量或有所增加，房企項(xiàng)目利潤空間料得到優(yōu)化提升，但在購地資金審查、限地價(jià)等方面的規(guī)則或?qū)⒀永m(xù)，繼續(xù)強(qiáng)化政策效果。
關(guān)于明年房企拿地情況，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，2022年房企拿地意愿與能力可能依舊不強(qiáng)，部分地方政府調(diào)低土地出讓價(jià)的意愿將更強(qiáng)烈。
杭州第三輪土拍升溫，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價(jià)率升至7%。
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