12月6日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

從今年“十四五”規(guī)劃提出“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”；6月，國常會確定加快發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民青年人等群體住房困難；緊接著，國辦發(fā)布22號文，對加快發(fā)展保障性租賃住房的提出了具體意見，保障性租賃住房建設(shè)是明年的重點(diǎn)發(fā)力點(diǎn)。

保障性租賃住房如何發(fā)展？房源和資金源來自哪里？對投資有多大拉動？本文詳細(xì)探討。

住房政策的重點(diǎn)是租賃，租賃的重點(diǎn)是發(fā)展保障性租賃住房

發(fā)展租賃，補(bǔ)住房供給短板。2016年到2021年，中央多次提出要大力發(fā)展租賃市場；2021年3月發(fā)布的“十四五”規(guī)劃中指出，“加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給”。

發(fā)展保障性租賃住房是租賃政策重心。2021年政府工作報(bào)告著重強(qiáng)調(diào)“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給……盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。4月，住建部與發(fā)改委印發(fā)通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃安排；5月，召開40城座談會，計(jì)劃年內(nèi)籌集建設(shè)93.6萬套；6月，國辦印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題。12月，政治局會議分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

地方積極響應(yīng)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。北京今年第三批次供地開始配建保障性租賃住房；上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”時期新增的保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右；合肥市“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房15萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上；山東、甘肅、廈門等省市均陸續(xù)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見。

保障性租賃住房、公租房、長租房有何區(qū)別？

一是覆蓋對象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群，收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，外來務(wù)工人員則要求在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限；長租房面向所有人，純市場化運(yùn)作，不限制就業(yè)時長、收入、有無住房等；保障性租賃住房面向新市民、青年人等在本市無住房群體，對收入門檻、就業(yè)年限限制較少，覆蓋對象較公租房更廣。

二是建設(shè)運(yùn)營主體不同。公租房是由政府投資建設(shè)和運(yùn)營；長租房多由開發(fā)企業(yè)建設(shè)運(yùn)營，市場化運(yùn)作；保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，政府給政策，引導(dǎo)“多主體投資、多渠道供給”。

三是產(chǎn)品特點(diǎn)不同。公租房單套建筑面積以40平米為主，嚴(yán)格控制在60平米以內(nèi)；長租房根據(jù)市場需求可自主決策；保障性租賃住房以建面不超過70平米的小戶型為主。

“房”從哪里來？多舉措保障

新建。一是利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。二是利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)。允許企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款。三是利用國有建設(shè)用地建設(shè)。各地方單列租賃住房用地計(jì)劃，對于新建普通商品住房，政府可要求配建保障性租賃住房。四是利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)?？蓪a(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提至15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

改建。允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

此外，還可通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。

“錢”從哪來？財(cái)稅和金融支持

財(cái)政資金。一是中央補(bǔ)助資金支持。二是專項(xiàng)債支持。財(cái)政部明確保障性租賃住房是新增專項(xiàng)債資金重點(diǎn)投向之一。三是地方財(cái)政統(tǒng)籌。如溫州市，統(tǒng)籌從土地出讓金凈收益的10%以上或土地出讓金收入總額的2%以上中提取保障性住房建設(shè)資金。

稅收優(yōu)惠。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策；免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。如甘肅，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅；符合條件的住房租賃企業(yè)向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用規(guī)定的簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

金融支持。一是信貸。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長期貸款，完善貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時差別化對待。二是發(fā)債。支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債，用于保障性租賃住房貸款投放；支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、短融、中票等，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營；支持企業(yè)將物業(yè)抵押增信，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。三是險資。支持商業(yè)保險資金參與保障性租賃住房建設(shè)。四是未來的公募REITs試點(diǎn)。如國務(wù)院支持北京城市副中心發(fā)展保障性租賃住房REITs。

能拉動多大投資？占2022年房地產(chǎn)投資的2.2%

預(yù)計(jì)2022年我國將供應(yīng)279萬套保障性租賃住房。

我們選取40個城市作為測算基礎(chǔ)，包括7個城區(qū)常住人口1000萬以上的超大城市、14個城區(qū)常住人口500~1000萬以下的特大城市和19個其他城市。在此基礎(chǔ)之上推算全國保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模。

已有三個一線城市公布將在“十四五”期間新增147萬套保障性租賃住房供應(yīng)，參考此值，我們預(yù)估7個超大城市“十四五”期間將平均每個城市新增40萬套供應(yīng)。其余城市參考合肥市的15萬套計(jì)算，預(yù)估14個特大城市“十四五”期間將平均每個城市新增20萬套、其他19城市13萬套。計(jì)算得出40城共計(jì)新增供應(yīng)807萬套。

按全國保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模是40城的1.5倍計(jì)算，“十四五”期間全國將供應(yīng)1211萬套。2021年40城計(jì)劃新籌集93.6萬套供應(yīng)，接下來四年年均需要供應(yīng)279萬套保障性租賃住房，才能達(dá)成目標(biāo)。

拉動2022年房地產(chǎn)投資2.2%。按套均70平米計(jì)算，279萬套保障性住房租賃建面為2.0億平，其中，假定新建占比60%、改擴(kuò)建占比35%、政府閑置住房和其他占比5%。新建部分，因租賃住房配套更多，因此建安成本更高，按照4000元/平的建安成本、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動2022年建安投資2345億元；改擴(kuò)建建安成本按1500元/平、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動2022年建安投資為513億元；政府閑置住房建安成本按500元/平、施工周期1年計(jì)算，預(yù)估拉動2022年建安投資為49億元；新建部分中，只有利用國有建設(shè)用地建設(shè)才會拉動土地投資，目前三四線土地成本占比在30%左右，高能級城市在50%以上，因保障性租賃住房主要集中在人口凈流入的大城市，建設(shè)規(guī)模多集中于超大、特大城市，地價偏高，考慮到保障性租賃住房用地優(yōu)惠政策，假定全國保障性租賃住房投資結(jié)構(gòu)中，平均土地投資占比為50%，假定新建部分中利用國有建設(shè)用地建設(shè)占比為40%、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動的土地投資469億元。四個部分合計(jì)3377億元。不考慮保障性租賃住房對投資的影響，我們采取成本法預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)投資147747億，則保障性租賃住房拉動的投資占2022年房地產(chǎn)投資（含保障性租賃住房拉動的房地產(chǎn)投資）的2.2%。

風(fēng)險提示   房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整超預(yù)期，住房租賃政策不及預(yù)期等。