近日，中國(guó)證券報(bào)·中證金牛座記者對(duì)北京地區(qū)多個(gè)片區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京多校劃片政策實(shí)施以來(lái)，學(xué)區(qū)房陷入有價(jià)無(wú)市的“囧境”。雖然價(jià)格未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但成交量卻出現(xiàn)斷崖式下滑。中介成交進(jìn)入低谷期，頭部中介的中介費(fèi)大幅打折。

成交銳減

“成交量最高的時(shí)候，買(mǎi)房是需要搶的。一個(gè)人平均一個(gè)月能賣(mài)7套房子?，F(xiàn)在業(yè)績(jī)好的員工，2個(gè)月能賣(mài)一套房子。業(yè)績(jī)不好的，可能半年都沒(méi)有出學(xué)區(qū)房的單子了。”位于西城區(qū)長(zhǎng)椿街附近某知名中介王紅（化名）對(duì)記者表示。

王紅介紹，2021年春節(jié)過(guò)后，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)成交小高峰。“2、3月的時(shí)候，北京二手房成交量還是非常高的，10個(gè)人左右的門(mén)店，每個(gè)月能成交20、30套。下半年，‘高單價(jià)、高總價(jià) ’的學(xué)區(qū)房成交一落千丈。”

但是，從價(jià)格角度看，學(xué)區(qū)房并未受到明顯影響。“除非是急售客戶(hù)，急需用錢(qián)，價(jià)格可能會(huì)比最新成交價(jià)低一些。普通的房子，都是按照所在小區(qū)最新成交價(jià)在賣(mài)，不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。市場(chǎng)不好的情況下，最多是多掛牌一段時(shí)間，成交周期變長(zhǎng)。甚至有的客戶(hù)覺(jué)得，反正是賣(mài)不掉，不如掛高一點(diǎn)，省得中介天天登門(mén)談價(jià)。”在海淀區(qū)從事中介服務(wù)10年的二手房銷(xiāo)售人員王明（化名）對(duì)記者表示。

王明指出，東城、西城、海淀多校劃片實(shí)施后，這些地區(qū)的學(xué)區(qū)房上學(xué)不再“有保險(xiǎn)”。但是，擁有這些房子的客戶(hù)很多是自住，穩(wěn)定性是比較強(qiáng)的，持“賣(mài)不出去就不賣(mài)了”心態(tài)的業(yè)主較多。

中介費(fèi)打折較多

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，為爭(zhēng)取成交資源，近期頭部中介的中介費(fèi)折扣較多。有頭部中介銷(xiāo)售透露，臨近年底，為了沖刺業(yè)績(jī)，很多業(yè)務(wù)員將中介費(fèi)在原有基礎(chǔ)上打8折，把自己應(yīng)該拿的提成讓利給購(gòu)房者，吸引客戶(hù)買(mǎi)房。

有購(gòu)房者向記者透露，即便打了8折，目前頭部中介的中介費(fèi)還是在2%以上，和幾年前還有不小的差距。

多位中介人士向記者表示，目前，各大中介基本都上線了VR看房、房源詞典數(shù)據(jù)庫(kù)等功能。升級(jí)這套系統(tǒng)，本身成本就很高。后期為了維護(hù)房源、增加帶看，也需要較多的人力、物力。比如，拍攝高質(zhì)量的照片、上傳房源最新情況等等。另外，中介要承擔(dān)房源交易過(guò)程中的一些特殊風(fēng)險(xiǎn)，比如資金短期拆借等等。這些業(yè)務(wù)，比之前都有較高的成本。

“另外，從人員構(gòu)成看，中介向?qū)I(yè)化、高端化轉(zhuǎn)型。很多門(mén)店招聘，對(duì)學(xué)歷有要求，而高學(xué)歷的應(yīng)聘者，底薪一般會(huì)比較高，這些都會(huì)增加成本。”有中介人士向記者透露，“相比之前，原來(lái)中介行業(yè)的門(mén)檻很低，行業(yè)主要靠提成。老員工基本是沒(méi)有底薪的。如果沒(méi)有開(kāi)單，成本也會(huì)比較低。”

從行業(yè)整頓看，12月27日，北京市住建委官方微信發(fā)文，對(duì)今年以來(lái)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格快速上漲、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、住房租賃企業(yè)爆倉(cāng)等突發(fā)問(wèn)題，北京市區(qū)住建房管部門(mén)采取應(yīng)急執(zhí)法、專(zhuān)案執(zhí)法等方式，快速出擊，集中組織開(kāi)展了多輪次執(zhí)法行動(dòng)，嚴(yán)厲查處中介機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、宣傳經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)問(wèn)題。2021年，北京市區(qū)住建房管部門(mén)共開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查5650項(xiàng)次，實(shí)施行政處罰457起，處罰金額575.5萬(wàn)元。