12月27日上午，隨著北京市房山區(qū)拱辰街道地塊落槌，北京市第三輪集中土拍正式完成。至此，22個熱點(diǎn)城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

今年以來，自然資源部在熱點(diǎn)城市實(shí)行集中供地，即集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織出讓活動，且集中供地活動的節(jié)奏每年不超過三次。作為土地供應(yīng)端的重大調(diào)整，集中供地對房企的資金歸集方式、開發(fā)節(jié)奏、市場供應(yīng)節(jié)奏都有著重大影響，同時也能更直觀地反映市場景氣程度。

從今年的市場表現(xiàn)來看，三輪集中土拍經(jīng)歷了“火爆—冷淡—平穩(wěn)”的熱度變化，一個直觀表現(xiàn)是，首輪集中土拍熱度較高，不少房企注冊馬甲公司參與搶地；二輪土拍熱度驟降，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多，溢價率降低；三輪集中土拍的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象明顯減少，國資房企表現(xiàn)強(qiáng)勢，成為一股重要的托市力量。

這與土拍規(guī)則調(diào)整、樓市政策變化、房企策略調(diào)整都有關(guān)系。有從業(yè)者指出，盡管政府部門降低土拍門檻，但下半年以來的流動性緊縮，仍使得房企的拿地意愿驟降，并影響到第二輪和第三輪的集中土拍。從第三輪土拍的結(jié)果來看，到目前為止，市場信心仍未完全恢復(fù)。

規(guī)則逐漸“友好”

在今年的三輪集中土拍中，“南熱北冷”的局面一直未能改變。從首輪集中土拍開始，南方城市就保持著不錯的熱度，由于未設(shè)置最高限價，重慶以38.82%的首輪土拍溢價率，創(chuàng)下集中供地下的最高溢價率記錄，部分地塊的溢價率甚至超過100%。

相比之下，沈陽、長春、青島等北方城市相對冷淡。在全部三輪集中供地中，青島的溢價率僅為2.5%，可謂“貼地飛行”。長春則成為流拍情況最多的城市之一，三輪集中供地中，分別有13宗、8宗、9宗地塊未能成交，競買人數(shù)不足是主要原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，土地交易的冷熱不均，是由于不同城市的樓市熱度、庫存情況、土地質(zhì)量有所差異。

北京因樓市基本面較好，三輪集中供地均有一定熱度。今年全年，北京三個批次集中供地總量達(dá)到85宗、成交量57宗、成交總金額1900.41億元，均為近年高位。在嚴(yán)格的競拍規(guī)則之下，土地成交平均溢價率僅為5.6%，為近年最低。

從規(guī)則設(shè)計上，三輪土拍的規(guī)則經(jīng)歷了不斷完善的過程，一些漏洞逐漸被修補(bǔ)。

比如，在首輪集中土拍中，為提高中標(biāo)率，不少房企注冊了大量馬甲公司進(jìn)行搶地，并導(dǎo)致單宗地塊的競買人數(shù)量達(dá)到數(shù)十家。此后，東莞、南昌、蘇州等多個城市出臺政策，對這種現(xiàn)象進(jìn)行遏制。在第二輪和第三輪集中土拍中，“馬甲”公司近乎絕跡。

此外，首輪土拍溢價率較高的重慶、深圳等地，也通過設(shè)置最高限價、資金審核等措施，對溢價率進(jìn)行控制。總體來看，22城第二輪集中供地的平均溢價率已經(jīng)從兩位數(shù)降至個位數(shù)。廣州、青島、天津、武漢、長春、沈陽等城市的溢價率甚至不足1%。

除規(guī)則變化外，下半年以來的房企流動性受挫，也成為第二輪集中土拍熱度大降的原因。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“公司會把資金歸集起來，優(yōu)先用于發(fā)工資、還債，根本沒有精力參與土拍。”

到年末的第三輪集中供地時，房企的信心仍未恢復(fù)。對此，部分城市繼續(xù)調(diào)整規(guī)則。貝殼研究院指出，第三輪集中供地規(guī)則變化主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個方面：就房企資質(zhì)而言，南京第三輪集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻以及放寬聯(lián)合拿地的限制；就資金要求而言，蘇州的保證金比例從50%下調(diào)至30%，首付款比例由60%下調(diào)至50%，廣州允許土地款分期支付，部分地塊取消一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，調(diào)整成最長6個月內(nèi)付清；就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地?zé)o配建保障性租賃住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗為純宅地。

此外，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加，體現(xiàn)出供地品質(zhì)的提升。以杭州為例，目前三批次預(yù)公告的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。

信心有待恢復(fù)

規(guī)則的變化起到了一定效果，在第三輪集中土拍中，流標(biāo)、流拍現(xiàn)象較第二輪明顯減少。

據(jù)統(tǒng)計，在第二輪集中土拍中，長沙、北京、沈陽、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點(diǎn)推出的競品質(zhì)地塊因報名房企不足全部流拍；長春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過30%。

而在第三輪土拍中，杭州的35幅涉宅地塊（包括一宗租賃用地）全部出讓。在溢價率上限降至10%的情況下，杭州第三次集中供地土拍整體溢價率高達(dá)7%，有24幅地塊拍至10%的溢價率上限，觸頂進(jìn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié)。

此外，長沙、合肥、廣州、福州等城市的流拍率也明顯降低。

但部分城市的情況仍然未能改善。沈陽的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中有19宗土地流拍，流拍率達(dá)到70%。剩余8宗土地中，有7宗底價成交。

“房企還是處在觀望狀態(tài)中，拿地意愿不強(qiáng)，而且大部分房企的資金也有限。”前述房企人士表示，雖然第三輪集中土拍的數(shù)量較大、質(zhì)量也較高，符合“前松后緊”的傳統(tǒng)供地節(jié)奏，但到目前為止，大部分房企還沒感受到信貸、市場層面的改善。

針對流動性緊縮對市場帶來的影響，今年9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月初召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購房補(bǔ)貼、出臺“限跌令”等方面出手調(diào)整。

但根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的調(diào)研，政策端的利好尚未真正落地。有房企反應(yīng)，金融機(jī)構(gòu)的政策并未有根本變化，貸款周期、成本仍然偏高。加之償債高峰期即將到來，房企的可支配資金仍不充裕。

事實(shí)上，在第三輪集中供地中，國資的參與度進(jìn)一步增強(qiáng)，并成為一股重要的托底力量。申港證券指出，長春、長沙、沈陽、天津、北京國央企取地占比分別為100%、82%、75%、72%、75%。民營房企的參拍積極性稍高的城市，僅限于土地市場表現(xiàn)較好的武漢、杭州。

其中，除國資房企外，地方政府背景的城投公司也開始登臺。在無錫成交的20宗土地中，政府平臺取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺公司摘牌。浙商證券研報數(shù)據(jù)顯示，除上述兩城外，在深圳、蘇州、廣州第三輪集中土拍中，城投公司的參與率也均超過50%。

事實(shí)上，在第二輪集中土拍中，國資房企和城投公司就有一定的參與度。分析人士認(rèn)為，這也可視為市場信心不足下的托市之舉。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，從增加供應(yīng)、穩(wěn)定地價的初衷來看，集中土拍的效果已基本達(dá)到，土地價格企穩(wěn)，對穩(wěn)房價有著積極作用。但未來的土地市場走勢，仍有賴于住宅市場的回暖和房企信心的恢復(fù)。預(yù)計在明年的集中供地規(guī)則中，將繼續(xù)視市場情況，做出針對性的調(diào)整。