2021年房地產(chǎn)市場跌宕起伏，上半年市場熱情高漲，下半年突然轉(zhuǎn)向低迷，行業(yè)風險暴露，不到半年土地市場從搶地到史無前例的大面積流拍。在樓市下行期，不同區(qū)域、不同城市之間的分化加劇。
其中，熱點城市上半年房價上漲壓力較大，下半年在調(diào)控持續(xù)升級之下降溫明顯。一些非熱點地區(qū)尤其是三四線城市則持續(xù)下行，有至少23個城市先后發(fā)布了房價限跌令，年底超20城發(fā)布購房補貼政策，釋放鼓勵購房信號。從大的區(qū)域來看，東北、華北、云南等地房價下行壓力較大。
12個城市出臺二手房指導價 17城重拳整頓學區(qū)房炒作
2021年以來，遵循“房住不炒”的定位，樓市調(diào)控政策多管齊下，其中，金融管理部門對住房金融持續(xù)保持嚴監(jiān)管態(tài)勢。2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。
總體上看，2021年開始，房地產(chǎn)信貸環(huán)境逐步收緊，房貸利率的不斷上行。到2021年四季度，在房地產(chǎn)政策暖風頻吹的情況下，房地產(chǎn)按揭信貸逐漸恢復,房貸逐漸向穩(wěn)定的方向發(fā)展。
另一方面，業(yè)界普遍認為，本輪樓市升溫，始于熱點城市的二手房市場。因此針對二手房市場的調(diào)控，成為2021年熱點城市調(diào)控的熱點。
2021年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，它是在二手房網(wǎng)簽價格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。這也是全國第一個建立二手房指導價機制的城市。
隨后這一機制引發(fā)了東莞、無錫、成都等城市跟進。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年至少有12個城市建立了二手房指導價機制，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。由于二手房貸款往往參照參考價來審批，這對市場降溫產(chǎn)生較大影響。
與此同時，2020年以來，一些熱點城市出現(xiàn)“學區(qū)房”價格上漲較快，“學區(qū)房”概念炒作較多的現(xiàn)象。因此，針對學區(qū)房的管控是2021年熱點城市樓市調(diào)控的一大重點。
根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，2021年，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州、天津、蕪湖、沈陽、西寧共17個城市出手整頓學區(qū)房炒作亂象。這些城市中，一線城市和熱點城市占據(jù)了大部分。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，2020年以來很多區(qū)域板塊房價過快上漲，學區(qū)房起到一個主要的推動作用。各地整頓學區(qū)房炒作，一方面可以起到平穩(wěn)房價的作用。很多城市之前非理性或過快上漲的板塊，已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫。另一方面，對一些炒房客或者一些非理性現(xiàn)象，能夠形成有效打擊。整頓學區(qū)房炒作，讓房子恢復居住屬性將會起到重要作用。
在一系列調(diào)控措施的影響下，熱點城市樓市迅速降溫。到2021年9月，一線城市出現(xiàn)自去年3月份以來首次下降。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳則出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)5個月下降，本月下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
不過，在大幅降溫的同時，熱點城市的住房需求依然很大，結(jié)構(gòu)性供給不足問題較為突出。在土地市場上，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年12月27日，杭州、上海、廣州、南京、北京位居賣地收入榜前五名，分別較去年同期有所增長。
針對一二線和熱點城市樓市的結(jié)構(gòu)性供給不足，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近期在接受媒體采訪時表示，將推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長租房市場。
23城出臺房價限跌令 哪些區(qū)域下行壓力大
與一二線熱點城市相比，部分城市、區(qū)域受人口流出、經(jīng)濟發(fā)展困難等多重因素影響，樓市下行壓力有所增加，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)下跌情況。去年下半年以來，多個城市出臺房價限跌令，發(fā)布購房補貼政策，以穩(wěn)定當?shù)貥鞘小?/div>
根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，去年下半年，全國共有23城發(fā)布了“限跌令”。其中有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州、張家界等，除個別二線城市外，以三四五線城市為主，出臺“限跌令”的目的，是維持房價穩(wěn)定。
以2021年9月發(fā)布限跌令的張家口為例，當時，張家口主城區(qū)已經(jīng)從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。也就是說，2021年9月張家口主城區(qū)的房價，距離最頂峰的時候已經(jīng)下降了近四成。
在出臺限跌令的同時，2021年11月以來，有超過20個城市發(fā)布了不同力度的補貼購房政策，其中主要集中在人才補貼、新城市（300778）居民落戶購房補貼等。這些城市以三四線城市為主。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認為，近期各地的人才成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的窗口，落戶、三孩等成為放松的主要方向，符合房住不炒定位，也符合人才吸引要求。同時，政策目前主要集中在三四線城市，也體現(xiàn)了樓市的嚴重分化。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2021年12月21日發(fā)布的《31省份房地產(chǎn)行情報告》，2021年前11月，有13個省份商品房成交均價下跌。其中，黑龍江、青海、吉林、甘肅、廣西和云南位居跌幅榜前六位。
從具體的城市來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，有24個城市二手房房價低于一年前，其中東北、華北、西南地區(qū)城市較多，此外長江中游地區(qū)的不少三線城市也位列其中。
吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經(jīng)分析，東北樓市下行主要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展形勢有關(guān)。由于經(jīng)濟發(fā)展放緩，很多年輕人口流向東南沿海地區(qū)，住房消費也受到影響。此外，東北城鎮(zhèn)化比較早，體制內(nèi)的人員占比較多，原有的存量住房比較多，購買力不旺，加上流出地賣房的人也比較多，因此樓市下行壓力也比較大。
衣保中分析，東北地區(qū)的中小城市的樓市購買力不旺，樓市價格低，利潤空間也不大，開發(fā)商大多也不愿意去投資，東北的房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在幾個副省級城市。
除了北方地區(qū)，西南的云南、廣西、貴州等地，房價下行的城市也較為集中。張波對第一財經(jīng)分析，這些區(qū)域的市場供應量非常大，還有很多待售面積，這些年土拍的量也大。另一方面，西南地區(qū)的云南、貴州、廣西等地都有很多旅游地產(chǎn)，這些年旅游地產(chǎn)的吸引力明顯下降，此外，旅游地產(chǎn)受疫情沖擊也比較大。
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