2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在趨嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房企不得不放棄規(guī)模發(fā)展的路徑，在此過程中，房企業(yè)績?cè)鲩L明顯放緩。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年銷售百億的房企平均銷售額增速僅為4.2%，而在市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)，2017年曾達(dá)到36.9%，行業(yè)明顯進(jìn)入降速求穩(wěn)通道。佐證這一觀點(diǎn)的還有年度目標(biāo)完成率，2021年公布銷售目標(biāo)的32家房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去超100%的平均水平。
從目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，市場(chǎng)尚未見底，觀望情緒依舊高漲。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年上半年回暖的條件不夠成熟，市場(chǎng)熱度波動(dòng)或?qū)⑷跤?021年，預(yù)計(jì)2022年市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)。
百億房企平均增速僅4.2%，行業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道
下半年以來，隨著限購、限貸等政策不斷趨緊，疊加按揭貸款額受限、放款期限延長等因素，購房需求釋放受到壓制。同時(shí)，部分房企“爆雷”事件的出現(xiàn)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，購房消費(fèi)決策被明顯抑制。
從業(yè)績表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，“千億”軍團(tuán)維持在41家，另有158家房企破百億，總權(quán)益銷售額共計(jì)10萬億元，平均增速4.2%，市場(chǎng)份額55.1%。與往年相比，最為明顯的是銷售增速的變化。
對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，雖然2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后快速復(fù)蘇，但是，2021年百億企業(yè)銷售額平均增速為4.2%，遠(yuǎn)低于2017年的36.9%，行業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道特征明顯。
近五年百億企業(yè)銷售額增速情況
與此同時(shí)，2021年，百億陣營分化加劇，增速分布呈現(xiàn)倒V形，300億-500億陣營企業(yè)增速最快，達(dá)到15.3%；其余各陣營企業(yè)增速同比均有所放緩，3000億以上大型企業(yè)的銷售額增長率均值僅為1.4%，100億-300億企業(yè)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售額首次出現(xiàn)負(fù)增長。
而從中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的32家代表企業(yè)來看，2021年房企銷售目標(biāo)完成率總體明顯低于2020年，平均完成率為90.1%。其中，綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率均在100%以上，在市場(chǎng)波動(dòng)期顯示了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但大部分企業(yè)都沒有完成年度目標(biāo)任務(wù)，比如，碧桂園完成88.9%，萬科完成78.5%。
1月4日，中國恒大發(fā)布公告稱，2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4430.2億元，同比減少約38.75%。據(jù)悉，該公司2021年合約銷售目標(biāo)為7500億元。按此計(jì)算，中國恒大僅完成年度目標(biāo)的約59%。
先揚(yáng)后抑，房企普遍面臨增長困境
從2021年全年來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，尤其是下半年市場(chǎng)降溫明顯。
其中，隨著購房者置業(yè)情緒明顯回落，在去化壓力增加下房企推盤積極性不足，推盤力度也失去后勁，再疊加土地供應(yīng)放緩，部分城市新批上市面積也在同比下降，這些因素均導(dǎo)致房企銷售增長乏力。
尤其是2021年12月，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9940.1億元，單月業(yè)績同比降低35.2%；逾八成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中逾六成房企同比降幅大于30%。
而從累計(jì)業(yè)績來看，2021年百強(qiáng)房企整體表現(xiàn)也不及2020年同期，業(yè)績?cè)鏊俪掷m(xù)放緩。其中，近4成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。
截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨增長困境。多位市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)行情可能短期難以出現(xiàn)較為明顯的扭轉(zhuǎn)，房企如何保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定或成為當(dāng)前首要任務(wù)。
克而瑞分析人士認(rèn)為，整體來看，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳，房企銷售去化及回款壓力增加。目前，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模或?qū)⒉饺霟o增長時(shí)代。
路勁集團(tuán)主席單偉彪在2022年新年致辭中提到，無論從國家戰(zhàn)略層面還是從行業(yè)發(fā)展角度看，2021年都是足以深度改變房地產(chǎn)未來的一年，既有的發(fā)展邏輯被徹底改寫，房企從“賺快錢”到求索“慢變量”，從“活得好”到“活下去”才有意義，從多元化嘗試到聚焦深耕。
難言樂觀，今年上半年回暖條件不夠成熟
由于2021年房企銷售目標(biāo)完成不及預(yù)期，房企面臨增長困境，未來銷售業(yè)績目標(biāo)的設(shè)定也將越發(fā)保守。由此，克而瑞分析認(rèn)為，2022年企業(yè)整體的業(yè)績預(yù)期勢(shì)必將更為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)全年會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長壓力；房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，受高基數(shù)影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，下半年成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉(zhuǎn)正。
“2022年相對(duì)2021年會(huì)更加趨穩(wěn)，歷年的小陽春集中在三四月份，上半年買地可在年內(nèi)開盤，對(duì)房企的吸引力比較高，但是由于目前市場(chǎng)尚未見底，觀望情緒依舊高漲，上半年回暖的條件不夠成熟。”因此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，2022年市場(chǎng)可能依舊平穩(wěn)收?qǐng)?。另外，還有部分企業(yè)受債務(wù)影響，將繼續(xù)承受部分資金壓力，因此2022年的市場(chǎng)熱度波動(dòng)預(yù)計(jì)也將弱于2021年。
在政策調(diào)控方面，陳文靜預(yù)計(jì)，“兩個(gè)維護(hù)”（即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）將得到更好的貫徹落實(shí)，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
碧桂園總裁莫斌的新年致辭在行業(yè)中頗具代表性，其中提到，回首2021年，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，銷售去化低迷，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行著新一輪洗牌；不過，在本輪行業(yè)出清后，市場(chǎng)將朝著更加健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。
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