2021年，土地市場(chǎng)跟隨房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)跌宕起伏，由火熱降至冰封。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，100個(gè)城市賣(mài)地金額為4.79萬(wàn)億元，同比下降6.4%；前100企業(yè)拿地總額2.54萬(wàn)億元，同比下降21.5%。曾經(jīng)一路高歌的土地市場(chǎng)慢了下來(lái)。

在土地市場(chǎng)高位滑落的過(guò)程中，房企心態(tài)不免“受挫”，尤其是隨著其資金鏈壓力越來(lái)越大，拿地積極性明顯回落。導(dǎo)致在第一輪集中供地刷新歷史紀(jì)錄之后，后兩輪集中供地持續(xù)低迷。

對(duì)于2022年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上半年供地項(xiàng)目可在年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)房企吸引力普遍較高，但是當(dāng)前市場(chǎng)尚未見(jiàn)底，預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)仍無(wú)明顯回暖跡象。而從全年來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)的政策工具箱仍會(huì)不斷完善。

高開(kāi)低走，百城一年賣(mài)地4.79萬(wàn)億

2021年，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為趨勢(shì)，特別是2021年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣(mài)地金額為4.79萬(wàn)億元，比2020年下調(diào)6.4%。

與此同時(shí)，從企業(yè)拿地金額的變化也可以看出市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年前100企業(yè)拿地總額2.54萬(wàn)億元，同比下降 21.5%；進(jìn)入拿地金額百?gòu)?qiáng)企業(yè)的門(mén)檻為72億，比上年同期下降13億元。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，影響了房企繼續(xù)拿地積極性。

從全年來(lái)看，2021年7月被視為土地市場(chǎng)從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率由此開(kāi)始持續(xù)走低。

在住宅用地方面，據(jù)中指土地高級(jí)分析師張曉飛介紹，2021年，全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為5522元/平方米，同比上漲23.85%，但是平均溢價(jià)率為11.1%，較上年同期下降4.21個(gè)百分點(diǎn)。

流拍地塊顯著提升也是2021年土地市場(chǎng)的特征之一，全年住宅用地共流拍1298宗地塊，流拍率為13.53%，較上一年同期增長(zhǎng)3.93 個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的城市土地出讓金排名顯示，2021年歷史第一次出現(xiàn)了兩個(gè)一年賣(mài)地3000億元級(jí)別的城市，分別是上海的3316億元、杭州的3076億元。

另外，廣州、北京、南京去年全年賣(mài)地金額也均超過(guò)2000億元，武漢、成都、蘇州、重慶、天津、深圳、西安7個(gè)城市賣(mài)地金額均超過(guò)1000億元。整體來(lái)看，共有12個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)1000億元。相比之下，2020年有14個(gè)千億賣(mài)地城市、4個(gè)2000億元級(jí)別賣(mài)地城市。

值得一提的是，2021年，全國(guó)土地市場(chǎng)分化更為明顯，一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)依然整體活躍。在出讓金方面，表現(xiàn)為一線城市住宅用地出讓金額繼續(xù)走高，二線及三四線城市則在下降。

國(guó)企挑大梁，“集中供地”主導(dǎo)全年市場(chǎng)

集中供地是2021年土地市場(chǎng)最受關(guān)注的話題，也是左右全年土地市場(chǎng)走勢(shì)的重要力量。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年22城三輪集中供地合計(jì)賣(mài)地2.29萬(wàn)億元，相當(dāng)于百城賣(mài)地額的一半。

2021年2月，在“集中供地”提出之初，土地市場(chǎng)熱度較高，開(kāi)發(fā)商拿地意愿也較強(qiáng)烈，在第一批集中供地現(xiàn)場(chǎng)異?；馃?，觸頂搶地的房企屢見(jiàn)不鮮，更有不少“黑馬”出現(xiàn)。

但在第二批集中供地前夕，由于購(gòu)地政策趨嚴(yán)，加之資金緊張及調(diào)控政策等多重因素疊加下，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿降低，觀望情緒開(kāi)始出現(xiàn)。

去年集中供地主要出現(xiàn)四個(gè)方面的重大調(diào)整，一是競(jìng)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；二是建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度，并且加強(qiáng)監(jiān)管；三是土地溢價(jià)率上限設(shè)定15%；四是地價(jià)觸頂可通過(guò)一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確定競(jìng)得人。

另外，2021年集中供地分別集中在5月、9月和12月，在一定程度上使房企產(chǎn)生大量且集中的資金需求，特別是第一批次供地之后，在銷(xiāo)售端和回款端雙雙受限的壓力下，行業(yè)資金端明顯承壓。

在房企積極性受挫之后，很多城市在第三批次土地縮減了供應(yīng)量。而且第三批次集中供地政策開(kāi)始優(yōu)化，包括下調(diào)土地起價(jià)、下調(diào)保證金比例、減少捆綁限制、放寬開(kāi)發(fā)商拿地付款周期等。

因此，在第三批集中供地中，溢價(jià)地塊、流拍地塊明顯減少，其中深圳、無(wú)錫、合肥、上海第三批次供地均無(wú)地塊流拍。這也從側(cè)面反映出土地市場(chǎng)“托底”成交的現(xiàn)實(shí)。

為此，在22城集中供地的下半場(chǎng)，國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)企拿地占比達(dá)到61%，尤其是在第三批次更為明顯，國(guó)企拿地額接近80%。這在廈門(mén)、廣州、深圳等城市表現(xiàn)得更加突出。

綜合來(lái)看，在2021年土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出的企業(yè)，包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬(wàn)科、招商蛇口、華潤(rùn)置地等，均出現(xiàn)在3個(gè)以上重點(diǎn)城市房企拿地金額前10的榜單中。

土地市場(chǎng)或仍未觸底，今年將從低迷中開(kāi)始

在張大偉看來(lái)，從2021年上半年土地市場(chǎng)的高溫到下半年的低迷，都受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響。其中，三次集中供地行情的差異性，也是體現(xiàn)了購(gòu)房需求和企業(yè)信貸雙收緊對(duì)于市場(chǎng)的影響，導(dǎo)致第一輪集中供地刷新歷史紀(jì)錄之后，后面兩輪集中供地持續(xù)低迷。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，目前，部分房企的風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，拿地投資需求不足。第三批集中供地較第二批次流拍的情形略有改善，但難掩土地市場(chǎng)仍處于低溫狀態(tài)的事實(shí)。同時(shí)，城市間分化也在加大，部分東北省會(huì)城市如沈陽(yáng)及長(zhǎng)春等流拍率較高，國(guó)企、央企和地方城投托底跡象明顯，民企參與度不足。

對(duì)于2022年，張大偉預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)從低迷中開(kāi)始，但隨著樓市的逐漸見(jiàn)底，其有望走出低迷。

張曉飛則認(rèn)為，整體來(lái)看土地市場(chǎng)將進(jìn)一步趨穩(wěn)，盡管上半年供地項(xiàng)目可在年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)房企吸引力普遍較高，但是當(dāng)前市場(chǎng)尚未見(jiàn)底，預(yù)計(jì)2022年一季度市場(chǎng)仍無(wú)明顯回暖跡象。

可以肯定的是，2022年“房住不炒”依舊是大方向，穩(wěn)地價(jià)的政策工具箱仍會(huì)不斷完善。有業(yè)內(nèi)人士提出，隨著各城市土拍政策逐步規(guī)范化，預(yù)計(jì)2022年各城市集中供地的土拍時(shí)間將相對(duì)分散，這能夠有效緩解市場(chǎng)的波動(dòng)。

此外，在限地價(jià)+定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)的土地競(jìng)拍規(guī)則下，資金成本成為最核心競(jìng)爭(zhēng)力。央企國(guó)企的資金優(yōu)勢(shì)，自集中供地初期就已開(kāi)始顯現(xiàn)；而少數(shù)民營(yíng)房企債務(wù)違約，對(duì)行業(yè)內(nèi)其他民營(yíng)房企造成較大的負(fù)面影響，且預(yù)計(jì)這一影響將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，為此部分民營(yíng)房企或?qū)⑾鲁林寥奈寰€城市市場(chǎng)。對(duì)此，張曉飛建議，部分現(xiàn)金流較好的民營(yíng)企業(yè)可以把握好拿地窗口期，重點(diǎn)關(guān)注一線和人口資源強(qiáng)的二線城市。