“我們現(xiàn)在最擔(dān)心開發(fā)商資金鏈斷裂，小區(qū)停工，導(dǎo)致房子‘爛尾’。如果真到了那一步，我們這些業(yè)主該怎么辦呀？”自恒大債務(wù)危機爆發(fā)以來，不少開發(fā)商陸續(xù)曝出資金狀況堪憂、樓盤停工的消息，這讓買了期房的業(yè)主們心里忐忑不安。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商融資環(huán)境不再寬松，行業(yè)形勢嚴(yán)峻，房企如何回籠資金成為一大難題。市值曾達(dá)千億元、以高端品質(zhì)聞名業(yè)界的泰禾集團也出現(xiàn)了債務(wù)違約、項目停工現(xiàn)象。不久前，光耀集團發(fā)布公告，正式宣布破產(chǎn)，這標(biāo)志著昔日的百強房企之一將退出歷史舞臺。購買了這些企業(yè)開發(fā)項目的業(yè)主，有可能會面臨樓盤爛尾問題。那么，面對如此困境，他們該如何保障自身權(quán)益？

閱瀚律師事務(wù)所律師黃祖斌對《中國消費者報》記者表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金是房企的命脈。如果買到房企倒閉或爛尾的房子，購房者一定要冷靜。

他進一步表示，樓盤爛尾分兩種情形，一種是已經(jīng)完工的，此時購房者應(yīng)及時向房管部門咨詢是否可以辦理房產(chǎn)證。如果購房人已經(jīng)付清房貸，可以憑相關(guān)部門開具的開發(fā)商注銷證明和購房合同原件等資料，申請辦理房產(chǎn)證并取得房屋所有權(quán)，房企破產(chǎn)對業(yè)主的房屋權(quán)利歸屬不產(chǎn)生影響。

第二種是尚未完工的，這種情況下要弄清楚爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況。部分開發(fā)商為了獲取資金，會把在建房屋抵押給銀行，一旦樓盤爛尾或企業(yè)破產(chǎn)，此時銀行就獲得了房子的他項權(quán)利，購房者雖然支付了房款，但得到的并不是完整產(chǎn)權(quán)。這種情況下，如果購房人尚未付清全部價款，房企也沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，說明雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

據(jù)記者了解，備受購房人關(guān)注的問題是：如果房子爛尾，房貸還需要還嗎？對此，黃祖斌特別提醒消費者，從法律關(guān)系上來講，此時必須繼續(xù)保持還款，因為購房人和銀行的債務(wù)關(guān)系不會因為房子的狀態(tài)而改變。購房者與開發(fā)商是買賣關(guān)系，購房者與銀行是借貸關(guān)系。雖然按揭貸款以購房合同為前提，但是這兩種合同是獨立的。因為開發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問題，購房人可以追究開發(fā)商的責(zé)任；但購房人申請貸款后，銀行有權(quán)要求借款人按時還款，這跟開發(fā)商是沒有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購房人要承擔(dān)跟銀行之間的違約責(zé)任。不過，購房者如果遇到此類事件，可以先與銀行、保險公司進行交涉、協(xié)商，由貸款銀行出面與開發(fā)商溝通，如果爛尾情況是長期性的，也可以向銀行申請房貸合同暫停。

遭遇樓盤爛尾，消費者是否可以要求退房呢？從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)多年的資深律師田葉對《中國消費者報》記者表示，如果遭遇“爛尾”危機，購房人千萬不要一時沖動，根據(jù)合同將房子退給開發(fā)商。因為，此時開發(fā)商手里已經(jīng)沒有資金，退房以后，購房者也拿不到購房款，只能拿到收據(jù)或欠條，而購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開發(fā)商最后資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)清算，其資產(chǎn)將被法院拍賣。根據(jù)《破產(chǎn)法》償債先后的規(guī)定，購房人比一般債主更容易得到開發(fā)商的補償款。如果選擇了退房，那么消費者就變成了開發(fā)商的債主，補償順序在購房人之后。

面對嚴(yán)峻的市場形勢，消費者購房須謹(jǐn)慎。如何才能避開爛尾樓呢？業(yè)內(nèi)專家建議，最好購買現(xiàn)房，或者主體結(jié)構(gòu)快完工的準(zhǔn)現(xiàn)房，雖然價格可能貴一點，但是更有保障。如果購買期房，就要查看項目的五證，只有拿到預(yù)售證的房子才可以對外銷售。此外，消費者對開發(fā)商要有全面的認(rèn)識，需要關(guān)注的指標(biāo)是開發(fā)商的銷售收入、負(fù)債率、品牌影響力、以往項目運作情況等，還可以查查房企是否有過多的經(jīng)濟訴訟案件，這些信息都能從公開的渠道獲得。