導(dǎo)讀：“這一政策是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，它的初衷是通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價，進(jìn)而穩(wěn)定房價及預(yù)期。預(yù)計2022年將會向更多城市推廣，但在民營房企流動性危機(jī)完全化解之前，集中土拍市場依舊是國企獨角戲，因此熱度也不會有較大改善。”
（文/張志峰 編輯/馬友友）試水一年的2021集中供地臨近收官。
這一年22個試點城市中，除寧波將在2022年1月18日進(jìn)行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中土拍。
身處房地產(chǎn)行業(yè)的上游，集中供地政策也成為供給側(cè)改革的核心措施之一，對全國樓市總體走向影響深遠(yuǎn)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，集中供地增加了土地市場透明度，從而穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。隨著集中供地政策進(jìn)一步完善和推廣，全國各地對于土地財政的依賴將逐步減輕，土地高溢價時代成為過去式；同時，房地產(chǎn)市場信心短期內(nèi)難以恢復(fù)，明年上半年土地成交端難有明顯回暖，城市間分化將進(jìn)一步凸顯。
22城土地出讓金2.2萬億
公開資料顯示，集中供地政策首次亮相于2021年2月26日。彼時自然資源部自然資源開發(fā)利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。要求城市集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不得超過3次；集中組織出讓活動，以拍賣方式交易的，連續(xù)集中完成拍賣活動。
在此之后，多地發(fā)文響應(yīng)該政策，最終確定為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、蘇州、無錫、青島、沈陽等22城。
從總體成交數(shù)據(jù)來看，受調(diào)控政策及市場下行等因素影響，相較于2020年，2021年全國土地市場成交規(guī)模整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計劃。
然而從時間和空間領(lǐng)域細(xì)分來看，全國土地市場呈現(xiàn)先熱后冷趨勢，且由于供地規(guī)則調(diào)整，從“一地難求”到大面積流拍，全國土地溢價率均大幅降溫；不同城市之間成交熱度分化進(jìn)一步加劇，中西部及北方部分城市土拍市場進(jìn)入前所未有低谷，杭州等少數(shù)熱點城市卻已有少許回升跡象。
據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，除寧波最后一批集中供地之外，22座城市全年累計成交規(guī)劃建筑面積約24380萬平方米，累計收攬土地出讓金超22804億元。
其中，首輪土拍平均溢價率15.1%，流拍率僅6.27%，22城攬金超萬億元（10705億元），幾乎占到全年土拍總收入的一半。
而第二批集中供地共計流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率飆升至32.8%，最終溢價率為4.04%，總成交額6441.43億元。
至第三批次，盡管總體溢價率依舊保持低位2.39%，但流拍情況已大幅好轉(zhuǎn)，降低至18.47%，土地成交數(shù)量與金額均略低于二批。
因此，業(yè)內(nèi)將2021年土拍市場總結(jié)為“一熱、二冷、三穩(wěn)”。
“一熱、二冷、三穩(wěn)”
出人意料的是，“集中供地”政策剛剛發(fā)布之時，一度被房地產(chǎn)行業(yè)視為重大利好政策，港股和A股板塊股價暴漲，土地市場熱度空前，大小房企紛紛摩拳擦掌，提前備好資金準(zhǔn)備“大戰(zhàn)一場”。
例如，北京首輪集中出讓30宗地塊，吸引了超過200家房企角逐，最終10宗地塊因觸及地價全部上限轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序；再如熱門城市杭州，首批集中供地57個地塊全部出讓，其中41宗地塊進(jìn)入火拼自持比例階段。
值得一提的是，不少資金實力雄厚的房企為了“搶地”不惜“鉆空子”，在深圳、廣州等“突破溢價上線后搖號”的城市通過注冊“小號”的方式來提高中簽率，一時間“馬甲遍地走”，最高者一宗地吸引320多個“馬甲”，其中60個股權(quán)歸屬于同一家房企，以至于最終想要分辨出中簽者是哪家房企還要花費不少功夫。
然而，土地市場的火熱與房地產(chǎn)去金融化及“房住不炒”的總體戰(zhàn)略南轅北轍。至第二批集中供地，各地紛紛“吸取教訓(xùn)”，密集對拍地規(guī)則進(jìn)行查缺補漏，并對加大競拍資金審核限制，多城為此幾度推遲第二批次集中供地公告時間。
疊加融資渠道收緊、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控政策影響，民營房企因流動性大幅減弱而“集體躺平”，紅紅火火的全國土拍市場驟然降溫，終止出讓、流拍、底價成交等成為這場集中供地的“主流”。
如北京43宗地塊中僅17宗有房企報名，“棄牌率”超50%；杭州總計掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終成交地塊數(shù)量較首次下降75%；廣州48宗地塊中25宗流拍……
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州、鄭州、長沙、蘇州等二輪土拍的成交量降幅均在40%以上，半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長沙、廣州等成交金額跌幅超過70%；總體來看，第二批集中供地平均溢價率僅4.04%，較首批驟然減少10.7個百分點。
然而土地大幅流拍之下，地方財政壓力凸顯。到了第三次集中供地，多個城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化了出讓條件，如競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等方面有所松動，流拍率得到一定控制，土地市場得以趨穩(wěn)。
不過，在此背景下各城分化也進(jìn)一步加劇。
其中，上海、杭州等熱點城市土拍市場活躍度明顯回升。如杭州35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號，地塊觸頂率達(dá)到69%，參拍民營企業(yè)也是各地最高。
相反，東部、中部等部分城市依舊降溫明顯，長春、沈陽、天津、無錫、鄭州等城市的土拍溫度持續(xù)下降，部分城市撤牌數(shù)量和流拍數(shù)量仍呈上升態(tài)勢。
國資兜底，市場低位運行
值得注意的是，在業(yè)內(nèi)看來，第三批集中供地中表現(xiàn)出的流拍率大幅降低情形并不意味著土地市場就此回暖，而是央企及地方性國企“托底”結(jié)果，這也被視作國資房企加速占領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)市場份額的關(guān)鍵性節(jié)點。
事實上，這一現(xiàn)象從第二批集中供地時就已經(jīng)初步顯現(xiàn)。
不同于首批集中供地，有實力的大型央企還需要通過“馬甲”來搶地，此時民營房企普遍流動性承壓，加之新的競拍規(guī)則下利潤率被壓縮，參拍積極性大幅下降。如成都第二批集中供地中，58宗地塊吸引了45家房企，其中國企高達(dá)30家。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，第二批次集中供地中，原本與民營房企分庭抗禮的國央企拿地金額、建筑面積占比分別達(dá)76%和68%，均較第一批上升20個百分點以上。在北京、廣州、深圳三城，國央企拿地金額占比更是達(dá)到90%及以上。
至第三批集中供地，國企中除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)之外，地方國資委旗下的城投控股企業(yè)也大幅參與兜底，部分城市幾乎被國資“霸場”，使總體流拍率大幅改善，但絕大多數(shù)仍以底價成交，使溢價率相較二次供地進(jìn)一步壓縮。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得；而在深圳和常州等地，僅城投公司拿地比率就超過80%，無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟(jì)南拿地比率為40%-50%。
有民營房企人士向觀察者網(wǎng)表示，這一政策是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，它的初衷是通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價，進(jìn)而穩(wěn)定房價及預(yù)期。預(yù)計2022年將會向更多城市推廣，但在民營房企流動性危機(jī)完全化解之前，集中土拍市場依舊是國企獨角戲，因此熱度也不會有較大改善。
對于2022年土地市場的走勢，克而瑞也預(yù)測稱，土地市場仍將以穩(wěn)為主，熱度也將延續(xù)低位運行。一方面，盡管近期政策利好逐步釋放，但這些舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動性仍舊總體偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度；另一方面，雖然年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但整體來看整體仍然較為嚴(yán)格；同時，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)。
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