距離春節(jié)不到一個月了，工程款還沒有著落，王波心急如焚。按照施工進(jìn)度及合同約定，應(yīng)該支付給施工方的費用是數(shù)億元，但項目賬上能動用的資金還不到300萬元，王波不知道該怎么面對。
王波是一家房企的項目工程負(fù)責(zé)人，2022年1月4日一整天，他都在和監(jiān)管部門及銀行溝通，嘗試提前支取一筆監(jiān)管資金，用來解決燃眉之急，“沒有結(jié)果，要么達(dá)到提取節(jié)點，要么有保函，否則免談”。
“這幾年養(yǎng)成習(xí)慣了，一到過節(jié)就害怕，被要賬要怕了。”王波說，最近一段時間，為了解決年底工程款、材料款及工人工資等難題，他和項目負(fù)責(zé)人與住建委、集團(tuán)總部進(jìn)行多次溝通，但沒有任何結(jié)果，“住建委讓公司解決，公司讓項目想辦法”。
建筑方的負(fù)責(zé)人是王波多年的朋友，他們都清楚，對房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈來說，中秋節(jié)和春節(jié)都是重要的結(jié)算節(jié)點，必須要看到錢。往年，隨便騰挪點就解決了，沒有多少，但今年不一樣了。
王波說，2021年初，項目開盤以來，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有幾十億元，但由于沒有達(dá)到提取節(jié)點，目前動用不了。他想了各種辦法，但依然找不到足夠的錢。
臨近歲末，開發(fā)商、監(jiān)管、建筑商、供應(yīng)商及施工隊，圍繞預(yù)售監(jiān)管資金、工程款和材料款結(jié)算、工人工資等多個方面展開博弈。王波說，干了這么多年工程，每年底都習(xí)慣被上門討債，但沒有哪一年像現(xiàn)在這么煎熬。
優(yōu)先“安內(nèi)”
2022年元旦前，王波所在項目釋放出一部分預(yù)售資金，集團(tuán)提走一部分后，項目上還剩余1000多萬元，這些資金，是用來支付工程款，還是為區(qū)域和項目的管理和員工發(fā)放工資，內(nèi)部意見并不統(tǒng)一。
作為工程負(fù)責(zé)人，王波更傾向于先支付一部分工程款，安頓好施工方。內(nèi)部工資、獎金和差旅報銷由集團(tuán)想辦法，“工資獎金本來就應(yīng)該總部發(fā)放，但總部資金也緊張，更傾向讓區(qū)域自行解決”。
區(qū)域、項目與總部溝通后，認(rèn)為應(yīng)該先“安內(nèi)”，只有內(nèi)部穩(wěn)定了，才能把項目做好。“根據(jù)估算，幾個人的工資、獎金和報銷，加起來也就一兩百萬，剩多剩少都給施工方”，王波說，在金錢面前，為合作伙伴利益據(jù)理力爭注定是不討好的。
經(jīng)過多次交涉無果，元旦放假前，這筆資金優(yōu)先“安內(nèi)”，處理干凈歷史遺留的工資、獎金和報銷后，賬上只剩下不到300萬元，“這點錢，分到各個工種頭上，也就三五十萬，這個有心理準(zhǔn)備，能剩下這么多就不錯了”。
王波說，光樁基工程一項，應(yīng)付款就達(dá)到了8000萬元，“平時無所謂，過年了，你付人家三五十萬，怎么都說不過去，工人工資至少也得三五百萬”。所以，只能通過其他辦法來解決錢的問題。
還有一個途徑是向住建委申請?zhí)崛∫还P監(jiān)管資金。按照規(guī)定，距離下一個預(yù)售資金提取節(jié)點還有兩三個月，但由于臨近春節(jié)，王波希望監(jiān)管部門能夠給予特殊照顧，尤其是涉及到工人工資。
但與監(jiān)管多次溝通，王波發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實遠(yuǎn)比想象中要艱難。“原來肯定不存在這些問題，什么時候想用錢了，都不用申請，直接從銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶提取了”，但2021年下半年以來，預(yù)售資金進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管時代。
監(jiān)管方面明確告訴王波，臨近春節(jié)，他們壓力也很大，“說我們才一個項目，他們監(jiān)管針對幾十個、上百個項目，如果大家都提取，一旦出問題了，誰來擔(dān)責(zé)？人家說的也有道理，確實，沒有領(lǐng)導(dǎo)放話，也沒人敢簽字。”
元旦期間，王波找建筑商的朋友商量，工人工資等年底剛性支出，建筑方能不能先墊付，等春節(jié)后，項目預(yù)售資金提取出來后再補(bǔ)償，但是朋友告訴他，建筑商窟窿太多，目前也處于入不敷出的狀態(tài)。
在往年，建筑商愿意墊付工程款、材料款和工人工資，等封頂或竣工后統(tǒng)一結(jié)算。但今年由于建筑商墊付資金多，回收資金少，已經(jīng)沒有錢可以墊付。不僅建筑商沒錢，各個工種的包工頭也被掏空了。
王波給出了兩種選擇，一種是讓朋友和各個包工頭商量，個人想辦法搞到一筆錢，先發(fā)解決工人部分工資，剩余的春節(jié)后再補(bǔ)發(fā)；第二種是用未售房源來抵工程款，如果施工方同意這一方案，由項目向集團(tuán)申請。
其實王波和朋友都知道，即便拿到房，除非打六七折，否則也不會很快賣掉，還是沒辦法解決工人工資。
建筑商入不敷出
王波所在項目的總包有兩家，一家和開發(fā)商關(guān)系緊密，僅參與競標(biāo)，不從事具體業(yè)務(wù)；另一家也是民營建筑企業(yè)，雙方已經(jīng)有多年的合作經(jīng)驗，目前合作中的項目有幾十個，王波的項目是其中之一。
一般情況下，項目開工前，由開發(fā)商確定一家或幾家建筑商作為總承包，總承包再將具體業(yè)務(wù)分包給各個包工頭。項目開工后，工程所需設(shè)備、材料、工人工資都先由建筑商墊付，所以，墊付實力一定程度決定了中標(biāo)的幾率。
王波告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，大多數(shù)項目施工過程中，開發(fā)商不會拿出自有資金支付工程款，一般是先由建筑方和施工方墊付，項目開盤后，用獲得的預(yù)售資金來支付工程款。這個過程中，項目的銷售情況起到?jīng)Q定性作用。
王波所在項目開工后，整個工地大約有500多名各類工人，等到開盤后，由于銷售很好，項目開始不斷加快施工進(jìn)度，最高峰期，現(xiàn)場工人接近千人。但2021年下半年以來，由于市場轉(zhuǎn)冷，項目銷售一路下滑，目前施工人員只有200名左右。
按照2021年初預(yù)判，到年底項目去化率應(yīng)該超過60%，如果目標(biāo)達(dá)成，扣除監(jiān)管資金，還有一半左右的預(yù)售資金可以自由動用；但實際去化還不到四分之一，無法覆蓋工程建設(shè)所需的資金，導(dǎo)致大部分預(yù)售金被圈定在監(jiān)管賬戶中。
王波介紹，他所在項目預(yù)售資金提取分為5個節(jié)點，分別是正負(fù)零(地下結(jié)構(gòu)完成)、主體工程二分之一、主體封頂、竣工驗收備案和初始登記完成。目前已經(jīng)完成前兩個節(jié)點提取，下一次提取是在主體封頂。
主體封頂節(jié)點是預(yù)售資金支取比例最大的一次，但由于目前工程量還無法達(dá)到提取條件，所以春節(jié)前的工程款成了王波的心頭病。“即便是現(xiàn)在集中所有力量專攻一兩棟，到春節(jié)前，也拿不到錢了。”王波說。
更何況，目前監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金基本和工程預(yù)算金額相當(dāng)，如果預(yù)售資金賬戶中沒有更多的資金流入，意味著即便達(dá)到提取條件和節(jié)點，也提取不出更多的資金，“監(jiān)管賬戶中肯定要留足工程款。”王波表示。
在他看來，建筑商可以為開發(fā)商墊資，材料供應(yīng)商也可以商量賬期，但對于從事具體業(yè)務(wù)的施工隊，結(jié)現(xiàn)是一個硬性條件。“很多工人和包工頭都是一個村的，拿不到錢，工頭都沒臉回村，第二年都沒人跟他出來干了”。
但對建筑商來說，合同價只是暫估價，開工后，由設(shè)計、成本、建筑商及第三方根據(jù)施工圖紙進(jìn)行核算，報集團(tuán)總部通過后才能得出最終總包價。期間項目由建筑商墊款施工，再統(tǒng)一和開發(fā)商結(jié)算。
如果開發(fā)商無法按時結(jié)算工程款，或者以實物資產(chǎn)抵工程款，建筑商也面臨著較大的資金壓力。一位民營建筑人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他從事建筑行業(yè)超過20多年，“賺到的錢大部分都墊進(jìn)去了，到現(xiàn)在老婆還等著借錢置辦年貨。”
“像打混凝土、綁鋼筋、支模等這些施工隊，同時可能給好幾個工地干活。”該建筑商表示，“哪怕少賺點，但更喜歡見到現(xiàn)錢，如果你這次不給他現(xiàn)金，下次就不給你干活了，開發(fā)商結(jié)算不了工程款的話，只能我們先墊錢。”
在預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管的背景下，開發(fā)商普遍面臨支付工程款壓力，上述建筑商透露，臨近年底，他合作的開發(fā)商中，均拿出工抵房清單供建筑商選擇，某家TOP10房企僅江蘇一個區(qū)域，2021年下半年的工抵房清單就超過4000套。
預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管
2021年下半年以來，受房企流動性風(fēng)險影響，大部分城市已經(jīng)收緊預(yù)售資金監(jiān)管。根據(jù)一家20強(qiáng)房企不完全統(tǒng)計，截至2021年11月，全國有75個城市出臺預(yù)售資金監(jiān)管的針對性措施。
大部分城市預(yù)售資金監(jiān)管分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金，重點監(jiān)管資金額度確定有兩類，一類按工程造價的1.1-1.3倍執(zhí)行；一類是按項目預(yù)售總金額的15%-50%執(zhí)行；還有像北京按5000元/平方米造價進(jìn)行監(jiān)管。
監(jiān)管資金提取主要按工程進(jìn)度，各個城市普遍按照工程進(jìn)度正負(fù)零、主體一半、主體封頂、竣工備案驗收、初始登記完成等設(shè)置3-5個節(jié)點，并設(shè)定有每個工程節(jié)點提取后留存的最低比例。
一位房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，預(yù)售資金監(jiān)管政策對防止出現(xiàn)爛尾樓及拖欠供應(yīng)商、農(nóng)民工工資起到很好保護(hù)作用，但由于房企頻繁暴雷，部分城市收緊了監(jiān)管政策，一定程度加劇房企現(xiàn)金流惡化。
在強(qiáng)監(jiān)管背景下，部分城市提高了預(yù)售資金的監(jiān)管比例，比如，重慶要求將預(yù)售款35%進(jìn)行監(jiān)管，太原的監(jiān)管比例達(dá)到了40%；杭州按工程預(yù)算1.3倍進(jìn)行監(jiān)管，福州和合肥均為1.2倍。
實際執(zhí)行過程中，房企需嚴(yán)格按施工節(jié)點提取監(jiān)管資金，比如部分城市第一個提取節(jié)點是預(yù)售證，第二個階段是主體封頂，兩個節(jié)點之間時間跨度較長；還有部分城市第一次提取節(jié)點是主體封頂。
還有一些城市，強(qiáng)制要求采取受托支付方式提取監(jiān)管資金，比如長三角多個城市均將釋放出來的監(jiān)管資金直接轉(zhuǎn)給建筑商和供應(yīng)商；珠三角部分城市則要求提取監(jiān)管資金時提供工程發(fā)票。
有些城市甚至要求將預(yù)售資金全部存入政府監(jiān)管的第三方賬戶中，根據(jù)施工節(jié)點，由第三方賬戶逐筆向銀行監(jiān)管賬戶釋放。
上述房企人士透露，臨近年底，很多房企項目方都向地方政府打報告，希望監(jiān)管能提前釋放部分臨近提取節(jié)點的監(jiān)管資金，以便在春節(jié)前支付工程款和材料款及工人工資，“但很難推進(jìn)”。
王波說，農(nóng)民工工資由于影響較大，一般最后都能發(fā)放，但工程款和建筑材料供應(yīng)款，如果沒有監(jiān)管資金支撐，很難在春節(jié)前結(jié)算。“沒錢給工程款，工程進(jìn)度放緩，工程放緩，監(jiān)管資金提取就得延后，監(jiān)管資金提取不了，就沒錢給工程款，最后形成惡性循環(huán)。”
王波告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，有時候他們會以“農(nóng)民工”工資問題向有關(guān)部門施壓，但是“我們也很清楚，如果農(nóng)民工工資出現(xiàn)問題了，地方政府一般會直接從監(jiān)管賬戶劃出一部分資金，用來支付，通過這個方式很難湊效。”
上述房企人士認(rèn)為，對房企來說，最大的問題不是預(yù)售資金監(jiān)管，而是購房者信心萎縮。“很多項目建起來需要10個億，但一共就賣了5個億，這個時候，如果繼續(xù)建，等于自殺，只能暫緩建設(shè)。”
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