2021年暑期實(shí)習(xí)應(yīng)聘中，王數(shù)（化名）感受到了房地產(chǎn)行業(yè)的"內(nèi)卷"。土地資源管理專業(yè)的他面試了幾家龍頭房企的投拓崗，其中一家房企僅招兩人，但參與最終面試的競聘者近20人，其中不乏清華、北大等名校的碩士研究生。

"暑期實(shí)習(xí)是秋招的縮影，雖然大家都在說房地產(chǎn)行業(yè)下行、衰退，但這絲毫不影響一批又一批名校畢業(yè)生投身地產(chǎn)'內(nèi)卷大軍'，未來的求職將又是一場'腥風(fēng)血雨'。"

但王數(shù)們不知道的是，"城里"的日子并不好過。"因?yàn)椴荒玫亓?，首先被裁掉的?dāng)然是投拓人。"在某總部位于北方的民營房企總部投拓部門工作的陳豫（化名）出現(xiàn)在公司裁員名單中，他們部門共有6人，此次一起被裁的還有2位同事，裁員比例為50%。他們都將在春節(jié)前失業(yè)。

曾經(jīng)，投拓崗被稱為"房企第一崗"，是房地產(chǎn)開發(fā)中的先行者和沖鋒者。但在房企沒錢拿地、投拓有心無力的當(dāng)下，裁員潮也從投拓崗位開始，"裁員先裁投拓"成為多家房企不約而同的選擇。

集中供地下的投拓人：上半年還在忙，年底就被裁

2021年，土地市場游戲規(guī)則發(fā)生重大變化。22城推行集中供地，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上全年發(fā)布出讓公告不得超過3次。

這無疑給投拓人的工作節(jié)奏帶來影響。"由于遍地開花，幾乎每個城市、區(qū)域的供地，頭部房企都會參與。據(jù)我了解，國企、央企的投拓同行非常忙，因?yàn)槊颗?yīng)的土地都要挨個初篩，然后立項(xiàng)、深化方案等等。"陳豫說。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP100企業(yè)拿地總額25377億元，同比下降21.5%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為45.1%，與去年同期相比下降8.9個百分點(diǎn)。其中，2021年，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值4287億元占據(jù)榜單第一；萬科、碧桂園緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為3309億元和3269億元。

不過，對于陳豫所在的中小型地方房企而言，集中供地帶來的影響相對有限，仍只關(guān)注重點(diǎn)跟進(jìn)的城市或已經(jīng)有項(xiàng)目落地的城市，更大的困擾來自拿不到合適利潤的土地以及沒錢拿地。"第一批次供地中，各大民企處于土地儲備焦慮的狀態(tài)。"

"一批次拿到的土地可以在年內(nèi)產(chǎn)生貨值和回款，因此第一批集中供地引來央企、國企、民企的'瘋搶'，結(jié)果是搶到手的好多地根本沒有利潤空間，個別城市還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。所以到了第二、第三批次，民企就不參與了。"

在長三角城市的第一次集中供地中，陳豫的團(tuán)隊(duì)也關(guān)注了幾宗地，但因?yàn)槔麧櫬侍停桨肝传@公司通過。"我們在成都第一、第二批次供地中各拿了一塊地，當(dāng)時是帶著產(chǎn)業(yè)去的，以為能零溢價拿地，結(jié)果成都二批供地競爭非常激烈，那塊地拍到了最高溢價率，自持面積也競到最高上限。公司自有資金在這個項(xiàng)目的投入超出計(jì)劃金額三倍多，嚴(yán)重拖累了現(xiàn)金流。"

進(jìn)入下半年，陳豫所在的公司開始收縮推行僅一年的擴(kuò)張戰(zhàn)略，未成功拓地的珠三角、華中等區(qū)域被整體裁撤，已進(jìn)入的城市也放慢了拓展步伐。"成都第三批供地時，城市公司也報(bào)了4個項(xiàng)目。他們計(jì)算和摸排過，這些地基本會有不錯的利潤保障，也不會有太多的房企參與競拍，但公司沒錢，只好放棄了。從土拍結(jié)果看，成都第三批土地基本是零溢價成交，多宗地還是純住宅用地，比我們前面拿的地劃算多了。"

盡管第三批集中供地的土地大多"質(zhì)優(yōu)價美"，但受到資金制約，出手的房企依舊不多。數(shù)據(jù)顯示，50家代表企業(yè)去年12月拿地總額有所回升，但總額不及此前一年同期的四分之一。2021年12月，50家代表房企拿地總額同比下降75.3%，但環(huán)比卻猛增325.2%。

據(jù)陳豫介紹，公司原來拿地分三個標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)金流型、利潤型、均衡性，各類型土地的利潤要求在3-10個點(diǎn)不等。但從2021年下半年開始一刀切，利潤率低于10%的土地不再參與競拍。"但現(xiàn)在10%以上利潤率的土地基本沒有。"陳豫說。

與戰(zhàn)略收縮一起進(jìn)行的是調(diào)整和優(yōu)化人員。"基本沒有拿地需求了，拿地收縮后肯定要優(yōu)化人員。"就這樣，陳豫和另外2名同事成為年底房企裁員潮中的一員，部門剩下的3個人則是公司的"老人兒"。

300城賣地收入7年來首降，投拓人靜待春天

與投拓人不再吃香相似，土地市場也"熄火"了。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，全國300城成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%；出讓金總額為56199億元，同比下滑9%。其中，住宅用地成交面積及出讓金分別下降25.15%、7.35%，成功出讓8.77億平方米，收金48412.08億元。

這是自2015年以來300城土地出讓金首次同比下降。中指研究院歷年數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，300城土地出讓金不斷創(chuàng)新高，2015年為21793億元，2016年37530億元，2017年40623億元，2018年41773億元，2019年50294 億元，2020年為59827億元。

這與房企拿地?zé)崆橄陆抵苯酉嚓P(guān)。2021年內(nèi)，房企投資力度同比大幅下降。TOP100房企拿地總額25377億元，同比下降21.5%，門檻值為72億元，較2020年的85億元下降13億元。50家代表房企2021年拿地銷售比均值為24.0%，較2020年大幅下降9個百分點(diǎn)。其中，第二陣營（即TOP11-30）房企投資力度降幅最大，降低14.6個百分點(diǎn)。

一個新現(xiàn)象是，民企在土地市場逐漸"失聲"，尤其在集中供地的22個試點(diǎn)城市中，國企、央企可謂"全年無休"，始終是土地市場"主力軍"，拿地占比也逐漸提高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三批集中供地中，國企拿地占比分別為44%、74%、79%。而在廈門、廣州、深圳等城市中，國企拿地占比更高一些，均超75%。在中指院發(fā)布的房企2021年權(quán)益拿地金額排行榜中，TOP10中僅有位列第1的碧桂園和第8的龍湖為民營房企，其余皆為國企、央企或混合所有制企業(yè)。

不過，僅靠國企、央企的購買力明顯是不夠的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月,全國300城共流拍地塊1298宗,流拍率為13.53%,較2020年增長3.93個百分點(diǎn)；其中，12月流拍地塊266宗，流拍率為14.8%，較11月增長0.08個百分點(diǎn)。

土地市場不景氣也給地方土地部門帶來壓力。廣州市國土局番禺區(qū)分局一位不愿具名的工作人員對時代財(cái)經(jīng)稱，除了宅地集中出讓，還有零散的商業(yè)、工業(yè)用地的上市，2021年工作節(jié)奏并未太大改變，但土地成交不確定性很高，如果土地賣不出去，政府會有一定的資金壓力。

諸多規(guī)模房企在首輪集中供地后集體"隱身"，地方性平臺公司成為土地市場的"托底者"。陳豫認(rèn)為，這將導(dǎo)致行業(yè)格局再次洗牌。"第二、三批次集中供應(yīng)的土地多是高利潤率、底價成交，而且國企、央企的資金成本非常低。如今房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去，民營房企現(xiàn)金流一旦斷裂就活不下去了，TOP50民企可能在這波調(diào)整中尤其難受，能活下去的肯定是國企、央企，它們的錢'便宜'。"

"國企、央企基本不需要做前期融資、全部用自有資金拿地。它們的開發(fā)貸基本是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再下浮20-30%，而民企開發(fā)貸是上浮8、9甚至10個點(diǎn)，在公開市場和集中掛地中沒有任何溢價競爭力。"陳豫續(xù)指。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財(cái)經(jīng)稱，2021年土拍情況肯定會對未來的行業(yè)格局產(chǎn)生影響，但不必高估。"過去，行業(yè)集中度提高被認(rèn)為是房地產(chǎn)走向健康的表現(xiàn)之一，但從近期頭部房企不斷出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險的情況看，并不是集中度提高、行業(yè)就沒有問題。由于幾家頭部民企出現(xiàn)爆雷，明年行業(yè)集中度可能會有所下降，且國企和民企的態(tài)勢會有所分化。但等市場穩(wěn)定后，不需要國企、央企和地方城投平臺去托底土地市場時，可能會再鼓勵民企、全國化房企大規(guī)模地外地?cái)U(kuò)張。"

陳豫也對未來的就業(yè)保持樂觀。"對2022年其實(shí)不用特別悲觀，等企業(yè)緩過來了，它需要發(fā)展，肯定要加強(qiáng)土地儲備。"目前，陳豫還沒有離開房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃。"可能會做不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)管理或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等相關(guān)工作，大的方向還是選擇房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目拓展或土地拓展，一是現(xiàn)有工作經(jīng)驗(yàn)、資源能匹配，二是地產(chǎn)的薪資標(biāo)準(zhǔn)還是高于大多數(shù)行業(yè)。"