新年伊始，深圳部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)遇冷。

有網(wǎng)友反映，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，光明區(qū)的某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)數(shù)十日，僅1套房顯示“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”，其余顯示的都是“期房待售”。龍華區(qū)的某項(xiàng)目也只有1棟的6套房源顯示已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，2棟、3棟和5棟所有房源顯示的均是期房待售。

房產(chǎn)銷售有一定阻力

根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交（完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）數(shù)據(jù)顯示，新年第一周，深圳新房和二手房成交量分別為683套和300套，新房和二手房成交量雙雙低開(kāi)。

業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，春節(jié)即將來(lái)臨，市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏放慢，預(yù)計(jì)春節(jié)前市場(chǎng)都較為平淡。對(duì)于部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)遇冷，無(wú)需過(guò)多解讀，顯然，市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性，大量投資需求已經(jīng)散去，"房住不炒"已經(jīng)成為大家的共識(shí)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然深圳購(gòu)房需求很大，但顯然已經(jīng)減弱，項(xiàng)目營(yíng)銷需要關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在營(yíng)銷方面更多創(chuàng)新。

部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)遇冷，主要有三個(gè)原因。

第一，去年9月份以來(lái)，深圳新盤(pán)供應(yīng)規(guī)?？傮w較好。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，此前深圳新盤(pán)供應(yīng)套數(shù)一般不會(huì)超過(guò)7000套。而9月份開(kāi)始，屢屢破萬(wàn)套，9-12月份新盤(pán)供應(yīng)套數(shù)分別為14213、5840、11046、9656套，供應(yīng)規(guī)模明顯放量，客觀上使得部分項(xiàng)目去庫(kù)存面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力。

第二，此類待銷售的項(xiàng)目面臨一些軟肋或劣勢(shì)，或者說(shuō)認(rèn)購(gòu)方面遇到購(gòu)房者的更為挑剔的選擇，如位置略偏遠(yuǎn)等。

第三，當(dāng)然更為關(guān)鍵的是，相比周邊的項(xiàng)目，銷售清淡的項(xiàng)目或許價(jià)格略高，自然容易面臨銷售困難、去化壓力大的問(wèn)題。

部分項(xiàng)目遇冷，至少說(shuō)明當(dāng)前房屋銷售也還是面臨一些阻力。雖然深圳潛在的購(gòu)房需求很大，但是相比過(guò)去兩年搶房的態(tài)勢(shì)，當(dāng)前購(gòu)房需求明顯是減弱了，這有很多原因。宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，一些購(gòu)房需求基本釋放完畢，一些新入市的購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)，畢竟當(dāng)前市場(chǎng)的走勢(shì)也不明朗。

從實(shí)際過(guò)程看，這也要求各地營(yíng)銷部門注意此類市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，積極在營(yíng)銷方面做創(chuàng)新，主動(dòng)把握營(yíng)銷節(jié)奏和預(yù)判后續(xù)市場(chǎng)走向。從政策面看，若是各大城市房屋銷售壓力大，那么后續(xù)對(duì)于購(gòu)房方面的支持政策將繼續(xù)推進(jìn)，即進(jìn)一步創(chuàng)造更為寬松的購(gòu)房環(huán)境。

存量住宅項(xiàng)目537個(gè)

1月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地項(xiàng)目清單（截至2021年12月31日）。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳存量住宅項(xiàng)目537個(gè)，其中，普通商品房356個(gè)。存量用地總面積1017公頃，未動(dòng)工土地面積269.84公頃，已動(dòng)工土地面積747.16公頃（其中未銷售土地面積286.17公頃。）其中，住宅項(xiàng)目最多的為龍崗區(qū)，共103個(gè)項(xiàng)目，也是唯一“破百”的區(qū)域，仍是深圳的供應(yīng)大區(qū)。其他，光明區(qū)86個(gè)，寶安84個(gè)，龍華73個(gè)，南山53個(gè)，坪山37個(gè)，福田30個(gè)，鹽田25個(gè)，大鵬24個(gè)，羅湖22個(gè)。

深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2022年，深圳將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央“房住不炒”精神，多措并舉“增居住、優(yōu)民生、強(qiáng)工業(yè)、控商辦”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建“4 2 2 2”住房保障體系（40%商品住房 20%人才住房 20%安居型商品房 20%租賃住房），確保實(shí)現(xiàn)“到2035年全市籌建各類住房170萬(wàn)套，其中公共住房不少于100萬(wàn)套”“以1900萬(wàn)常住人口配置資源，人均住房面積不低于40平方米”的年度分解任務(wù)，打造先行示范區(qū)“住有宜居”民生幸福標(biāo)桿。

房?jī)r(jià)預(yù)期管控，供應(yīng)才是最好的良藥。深圳存量居住用地的項(xiàng)目數(shù)量和土地總面積再創(chuàng)新高，離不開(kāi)深圳2021年從供給側(cè)不斷加大居住用地供應(yīng)力度等一系列舉措，顯然，深圳還會(huì)繼續(xù)加大力氣在供應(yīng)端發(fā)力，徹底打破住宅長(zhǎng)期處于低供應(yīng)通道格局。

更多新盤(pán)在路上

看得見(jiàn)的是，進(jìn)入2022年短短10天，深圳已有至少5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工！其中不乏去年土拍時(shí)就備受關(guān)注的網(wǎng)紅項(xiàng)目。

近日，深圳住建局發(fā)布《深業(yè)南方前海桂灣片區(qū)T201-0168號(hào)地塊項(xiàng)目基坑支護(hù)、土石方及樁基礎(chǔ)工程公告》。意味著，去年11月25日，深圳第三次集中供應(yīng)宅地時(shí)，深業(yè) 安居集團(tuán)約86.6億 競(jìng)配建5.7萬(wàn)平獲得的前海宅地正式開(kāi)建，該地商品房限售均價(jià)9.2萬(wàn)/㎡，人才房最高限售5.8萬(wàn)/㎡（均毛坯）。

同樣，有市民反應(yīng)，位于光明的聯(lián)發(fā)A622-0118拍賣地已經(jīng)動(dòng)工，目前工地在開(kāi)挖，這是去年9月28日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)翔（杭州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)14.38億元 16000平配建面積斬獲光明A622-0118地塊，是二類居住用地、城市道路用地。土地面積26100.71 平方米，建筑面積95790平方米。該宗地普通商品住房銷售均價(jià)不得高于45300元/平方米，安居型商品房平均售價(jià)不得高于22600元/平方米、最高售價(jià)不得高于23700元/平方米，估計(jì)今年就能開(kāi)盤(pán)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房者觀望情緒濃厚的當(dāng)下，新房入市，面臨的是客戶不足的尷尬。這種情況下，尤其考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)和銷售策略。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該要抓住這種難得的歷史機(jī)遇期（新盤(pán)多，價(jià)格穩(wěn)）入市。畢竟，深圳不可能從一個(gè)存量市場(chǎng)（二手房為主）徹底扭轉(zhuǎn)成為一個(gè)增量市場(chǎng)（新房為主），2021年和2022年，這樣的市場(chǎng)是罕有的，疊加貨幣貶值和城市價(jià)值提升因素，剛需還是早買早好。