2021年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購不斷，資金鏈緊張的企業(yè)將部分資產(chǎn)擺上貨架，以求自救并走出債務(wù)泥潭。不過，隨著市場上待售的資產(chǎn)越來越多，成交難度也在加大，主要在于成交價(jià)格買賣雙方難以達(dá)成。與此同時(shí)，誰將是接盤者也受到關(guān)注。在行業(yè)資金鏈整體趨緊的情況下，買方能否得到更多的金融支持，也成為能否成功達(dá)成交易的關(guān)鍵。

多宗項(xiàng)目待價(jià)而沽

1月10日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告，集團(tuán)于2021年7月1日至12月31日期間，就14項(xiàng)非核心物業(yè)訂立若干物業(yè)認(rèn)購書及/或物業(yè)買賣合同，售價(jià)合計(jì)約為人民幣28億元。據(jù)了解，14項(xiàng)非核心物業(yè)包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗，其中約有11.49億元訂金及/或銷售款已在2021年收取，剩余約16.51億元根據(jù)有關(guān)合同約定，預(yù)計(jì)可于2022年收回。

去年12月23日，藍(lán)光發(fā)展公告稱，其全資子公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司及成都均鈺企業(yè)管理有限公司計(jì)劃將其擬持有的重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司。轉(zhuǎn)讓涉及三個(gè)項(xiàng)目，分別為重慶未來城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目、天津津南小站665畝項(xiàng)目，交易作價(jià)僅為1元。

去年4月，融創(chuàng)中國收購彰泰集團(tuán)旗下兩家公司，收購金額99億元。去年7月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，收購金額40億元。去年6月28日，中國平安以330億元收購凱德集團(tuán)旗下6個(gè)來福士部分股權(quán)。

房企遇到經(jīng)營危機(jī)時(shí)，“自救”的措施中，很重要的一項(xiàng)就是出售資產(chǎn)或項(xiàng)目。近一段時(shí)間，市場上待價(jià)而沽的資產(chǎn)逐漸增多。

去年11月，受資金流動(dòng)性困難影響的佳兆業(yè)，在公布初步兌付方案時(shí)也表示，集團(tuán)已著手處置重大資產(chǎn)。據(jù)佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新透露，佳兆業(yè)擬著手處置資產(chǎn)清單，包括價(jià)值818億元的18個(gè)深圳項(xiàng)目，以及佳兆業(yè)權(quán)益258.39億元，預(yù)計(jì)2022年3月處置完畢，項(xiàng)目包括南山住宅項(xiàng)目、田東山小區(qū)項(xiàng)目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業(yè)深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業(yè)城市廣場等。

中國奧園近期也采取了一系列行動(dòng)處置資產(chǎn)。去年11月初，中國奧園與奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告，稱奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。11月9日將廣東奧園城市更新集團(tuán)有限公司19.62%的股權(quán)質(zhì)押給了科學(xué)城(廣州)城市更新集團(tuán)有限公司；隨后在11月14日公布，其以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)，預(yù)計(jì)虧損1.77億港元；同日，奧園荔灣東塱村舊改項(xiàng)目的49%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給了世紀(jì)金源。

成交需賣方拿出決心和勇氣

對于房企來說，斷臂求生需要一定的勇氣。以什么樣的價(jià)格拿出哪些資產(chǎn)出售至關(guān)重要。“賣方往往拿出非核心資產(chǎn)，或者好的、壞的搭著賣。但賣方舍不得降價(jià)的資產(chǎn)，在買方眼里就想要個(gè)抄底價(jià)。”一家房地產(chǎn)交易咨詢機(jī)構(gòu)人士表示。

賣方不愿進(jìn)一步降低價(jià)格的原因還在于，其所設(shè)定的價(jià)格底線，是根據(jù)其能解決掉一部分資金缺口而來，如果回籠的資金與預(yù)期相差較大，賣方或?qū)⒄J(rèn)為此交易的價(jià)值大打折扣，便會(huì)降低出售意愿。

而不愿意拿出好賣的核心資產(chǎn)快速回籠變現(xiàn)，是因?yàn)槠髽I(yè)考慮到，失去了核心資產(chǎn)，未來將失去可持續(xù)發(fā)展的資源。雖然在短時(shí)間內(nèi)獲取了資金，但未來生存將面臨更大困境。

除了待售資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格，速度和決心也是決定收購能否達(dá)成的關(guān)鍵。“上半年市場尚未有現(xiàn)在這么多待售資產(chǎn)，買家眾多，而且房企資金短缺狀況也沒有大范圍蔓延，如果沒有抓住市場窗口期，而是死扛價(jià)格不放，到了下半年，成交的困難就會(huì)增加。”上述人士說。

作為房企回籠資金、化解債務(wù)的重要方式，都希望交易價(jià)格處于高位，但目前市場環(huán)境復(fù)雜多變，當(dāng)市面上待出售的資產(chǎn)增多，想要找到合適的接盤方并不容易。“忍痛割愛”考驗(yàn)著這些房企，一旦拖沓多時(shí)，待售資產(chǎn)很可能貶值。

因此，企業(yè)需要果斷處置資產(chǎn)，完成自救、“回生”的關(guān)鍵一步，為下一步發(fā)展贏得時(shí)間。

買賣雙方或繼續(xù)“僵持不下”

的確，作為大宗交易，房企旗下資產(chǎn)的收并購，耗用資金量大、流程復(fù)雜、交易周期長，從整個(gè)過程來說，完成收購并非易事。

在房地產(chǎn)收并購領(lǐng)域，有相當(dāng)一部分的交易發(fā)生在物業(yè)板塊，物業(yè)板塊中收購失敗的案例就屢見不鮮。

1月3日晚間，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告稱，將終止收購第一服務(wù)約32.22%股份。雙方的這宗交易始于2021年10月初，至此，歷經(jīng)3個(gè)月的“糾葛”，以收購失敗落幕。同樣“一波三折”的是，去年合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)事件最終“告吹”。

“就目前市場上的收并購來看，失敗的原因大多在價(jià)格沒談攏，雙方存在價(jià)格鴻溝。”業(yè)內(nèi)人士說，也有案例終止于盡調(diào)環(huán)節(jié)對債權(quán)債務(wù)問題的調(diào)查之后。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)下行的市場環(huán)境下，誰將是這些眾多資產(chǎn)的接盤者？有分析稱，或?qū)⒁試?、央企或跨行業(yè)收并購為主，但出手也會(huì)很謹(jǐn)慎。

在地產(chǎn)行業(yè)之外，險(xiǎn)資曾重倉房企。以平安為例，不僅是碧桂園、融創(chuàng)、綠地、華夏幸福、旭輝、朗詩的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城、金茂等多家地產(chǎn)的股票。

曾經(jīng)，在收并購戰(zhàn)場上，險(xiǎn)資也是常見的身影。去年5月，安獅資產(chǎn)接盤中關(guān)村軟件園鉆石大廈，同年6月，和諧健康90.6億買入北京長安街旁寫字樓，刷新了當(dāng)時(shí)疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交紀(jì)錄。

不過，從去年下半年開始，險(xiǎn)資則從房地產(chǎn)行業(yè)急流勇退。12月27日，陽光城公告，公司二股東泰康系宣布大幅減持陽光城股份，通過大宗交易和協(xié)議方式，合計(jì)減持9.41%的股份，認(rèn)賠出局。此外，大家人壽、君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等險(xiǎn)資紛紛選擇拋售地產(chǎn)股份。

從中可以看出，險(xiǎn)資接受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的動(dòng)力也開始出現(xiàn)不足。“收并購必然要占用大量資金，但現(xiàn)在房企財(cái)務(wù)上都有‘三條紅線’的要求，如果監(jiān)管部門對‘三條紅線’相關(guān)指標(biāo)予以調(diào)整，則有利于收并購的進(jìn)行，加快房企重回正常經(jīng)營軌道。”業(yè)內(nèi)人士說。

未來兩年，房企收并購仍會(huì)持續(xù)，買賣雙方的僵持預(yù)計(jì)還將持續(xù)一段時(shí)間，這也使得問題房企的狀況很難在短時(shí)間內(nèi)得到改善，具有成長性的價(jià)值房企將在此輪行業(yè)洗牌中走得更遠(yuǎn)。