近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)相繼發(fā)布2021年第四季度及全年報告。報告顯示，2021年第四季度，上海房地產(chǎn)市場強勢收尾，進一步鞏固了全年的復蘇回暖趨勢，2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求反彈強勁，空置率有效降低，租金止跌回升，寫字樓凈吸納量創(chuàng)出新高。
凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率同比環(huán)比均下降
多個報告顯示，2021年上海寫字樓市場逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續(xù)釋放，多行業(yè)需求擴張，凈吸納量超預期增長。
仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度，上海全市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米，浦東、浦西的中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)空置率同比和環(huán)比均下降。
具體來看，第四季度浦東和浦西的中央商務區(qū)均無新增供應，浦東中央商務區(qū)空置率9.9%，環(huán)比下降1.3個百分點，同比下降4個百分點；浦西中央商務區(qū)內(nèi)核心商務區(qū)租賃強勁，空置率僅6%，環(huán)比下降1.7個百分點，同比下降4.9個百分點。第四季度浦東非中央商務區(qū)空置率為18.4%，環(huán)比下降3.7個百分點，同比下降10.1個百分點；浦西非中央商務區(qū)空置率27%，環(huán)比下降2.7個百分點，同比下降4.1個百分點。
2021年全年，非中央商務區(qū)新增供應高達95.5萬平方米，不過在市場強勁的租賃勢頭支撐下，非中央商務區(qū)空置率環(huán)比仍下降2.9個百分點，同比下降5.5個百分點至24.9%。
凈吸納量方面，從全年來看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。其中，96萬平方米為非中央商務區(qū)新增項目，由于全市寫字樓需求復蘇持續(xù)，使整體空置率穩(wěn)步下降至16.5%。
行業(yè)需求上，CBRE（世邦魏理仕）的報告顯示，上海以強勁勢頭迎接數(shù)字經(jīng)濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領區(qū)”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴租明顯，70%選址浦東。
CBRE華東區(qū)研究部負責人陸燕指出，2021年更多企業(yè)有新租或擴租的需求，搬遷擴租需求提速釋放，貢獻七成全年新租活動，其中品質(zhì)升級在優(yōu)質(zhì)供應放量之下占比超30%。此外，世博、前灘、徐匯濱江等為代表的濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度加速進化，徐匯濱江的凈吸納量將在2026年達到頂峰。
寫字樓租金五年來首次回升，綠色樓宇實現(xiàn)超20%租金溢價
甲級寫字樓需求增長以及業(yè)主對市場信心增強，推動寫字樓租金持續(xù)上升。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅上漲1個百分點，同比增長1.7個百分點。其中浦西中央商務區(qū)在南京西路等板塊的帶動下，平均租金錄得9.4元每平方米每天，環(huán)比上漲1個百分點，同比上漲3.3個百分點；浦東中央商務區(qū)平均租金錄得8.9元每平方米每天，環(huán)比上漲1個百分點，同比持平。
非中央商務區(qū)市場租金同比增長6.4% ，其中前灘等板塊租金表現(xiàn)尤為搶眼，推動浦東非中央商務區(qū)第四季度租金環(huán)比上漲5.2個百分點，同比上漲13.2個百分點；相較而言，浦西商務區(qū)租金環(huán)比僅上漲2.8個百分點，同比增長3.1個百分點。
CBRE的報告則顯示，2021年上海寫字樓租金為五年來首次回升。
CBRE指出，受核心商務區(qū)韌性復蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，全年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%，引領全國水平。隨著ESG（Environmental環(huán)境、Social社會和Governance公司治理）被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實現(xiàn)超20%的租金溢價。
未來供應商方面，CBRE的報告顯示，縱觀2022-2026年，核心拓展區(qū)新項目多點開花，主要分布區(qū)域包括花木、蘇河灣、北外灘、徐家匯，總占比53%居首位，有望拓展上海核心城區(qū)范圍并進一步激活作為國際大都市發(fā)展能級和核心競爭力展示區(qū)。而目前存量已超百萬的核心商務區(qū)新增供應占比僅有10%，超甲級寫字樓更為稀缺，有限的可租空間和穩(wěn)健的去化水平將引領全市租金企穩(wěn)。
CBRE預計，2022年全年，上海寫字樓市場的凈吸納量將下降至70萬-80萬平方米，空置率將上升至17%-19%，平均租金上升幅度小于0.5%，新增供應在140萬平方米左右。
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