1月20日上午9點(diǎn)15分，央行公布本月的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，較上期分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)等于0.01%）和5個(gè)基點(diǎn)。由于房貸利率大都與5年期LPR掛鉤，那么銀行究竟從何時(shí)開始執(zhí)行新利率呢？
北京首套房貸利率降至5.15% 二套房貸利率降至5.65%
2019年8月，根據(jù)國務(wù)院部署，人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，LPR已經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)貸款定價(jià)的主要參考。2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6430萬戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。
目前，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。此前，北京首套房貸利率下限為5.20%，二套房貸利率下限為5.70%；從1月21日開始，二者均跟隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，分別降至5.15%和5.65%。這意味著現(xiàn)在開始申請房貸的新客戶將適用這樣的利率水平。
如果客戶的房貸申請已經(jīng)在流程中，會怎么處理呢？農(nóng)行北京分行有關(guān)人士表示，貸款利率的執(zhí)行以放款日為準(zhǔn)。如果貸款客戶的放款日正好卡在了1月20日，執(zhí)行的還是舊利率；如果放款日在1月21日及以后，就按新利率執(zhí)行。據(jù)了解，大部分銀行也都是這樣規(guī)定。
存量房貸客戶今年不一定能享受最新利率
對于存量房貸客戶來說，利率的調(diào)整也要分情況對待。
浮動利率房貸會按合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價(jià)周期為一年，并在合同中約定重定價(jià)日，每年重定價(jià)日那天根據(jù)相應(yīng)的LPR情況確定當(dāng)年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。
北京青年報(bào)記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日。有的銀行是統(tǒng)一規(guī)定，有的銀行可以讓客戶在兩種情況之間自主選擇。
1月1日重定價(jià)的存量房貸客戶今年之內(nèi)都不能享受這個(gè)最新利率，需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來確定。
根據(jù)貸款放款日確定重定價(jià)日的客戶，如果重定價(jià)日是在1月21日及之后，今年就可以享受調(diào)整后的新利率，當(dāng)然也要看最近一期LPR的變動情況。
如果重定價(jià)日正好是1月20日呢？農(nóng)行和中行的有關(guān)人士均表示，1月20日重定價(jià)的存量客戶還是按照1月19日的舊利率定價(jià)，等到明年1月20日再調(diào)整。
同樣的道理，央行每月20日上午9點(diǎn)15分發(fā)布當(dāng)月最新LPR，重定價(jià)日定在每月20日的存量房貸客戶是以前一日的LPR定價(jià)，即便20日公布的LPR有變化，當(dāng)天也不能立即享受最新利率，要等下一年重定價(jià)時(shí)調(diào)整。
本次降息后 百萬房貸月供減少約30元
事實(shí)上，5個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)對房貸客戶的實(shí)質(zhì)影響并不大。以北京地區(qū)的首套房貸利率測算，100萬元20年期貸款，降息前月供為6710.54，降息后為6682.70，減少27.84元；如果貸款期限拉長至25年，降息前月供為5963.02，降息后月供為5933.63，減少29.39元。以二套房貸利率測算，100萬元20年期貸款，降息前為6992.32，降息后6963.87 ，減少28.45元；貸款期限增加至25年后，降息前月供為6260.88元，降息后為6230.78，減少30.10元。
不難看出，5個(gè)基點(diǎn)的調(diào)降，不論房貸利率和期限具體如何，百萬貸款月供受到的影響都在30元左右，變化并不大。當(dāng)然，貸款金額越大，影響幅度會越大。如果貸款額度為500萬，每月月供將減少約150元，一年下來就是1800元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本次降息對于購房者的直接影響不大，但心理影響大，信號意義比較強(qiáng)。
北京等城市房貸放款速度加快
張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化。據(jù)他掌握的情況，北京等城市放款排隊(duì)已經(jīng)從去年四季度初的4-6個(gè)月逐漸回歸到1個(gè)月左右。整體看，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)按揭貸款都在回歸平穩(wěn)。
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