[ 這一切自去年10月以來逐漸好轉(zhuǎn)，監(jiān)管層頻繁釋放信號糾偏后，地產(chǎn)融資明顯邊際放寬，剛性需求逐漸得到滿足。第一財經(jīng)記者此前了解到，北京地區(qū)各銀行首套二手房從申請到放款可以提速到2個月左右，購房者信心逐漸回升，成交量和價格雙雙回暖。“但現(xiàn)在還沒有恢復到去年上半年的水平，距離正常成交還有一段距離，一般過完春節(jié)是旺季，今年上半年應(yīng)該會慢慢好起來。” ]

剛進入虎年，地產(chǎn)人就被深圳房地產(chǎn)信息平臺一組“冰點”數(shù)據(jù)刷屏了——經(jīng)歷兩個月的短暫反彈之后，深圳的二手商品住宅成交再次跌破2000套，1月成交14.73萬平方米（1557套）同比下跌75.04%，繼2021年10月1605套之后再創(chuàng)近10年歷史新低。

類似的一幕去年已經(jīng)在北、上、廣等各大城市上演。數(shù)字的背后，是中介從業(yè)人員“無單可開”的窘境，身在北京的李康（化名）對此早已深有感觸。“8月到11月是最難的，正常情況下我們一個人每月能成交一套，后來（政策收緊）可能4個月甚至5個月賣一套就不錯了。” 但李康也對記者表示，情況也沒大家想象中那么慘，現(xiàn)在已經(jīng)明顯回暖了，回過頭來看就那幾個月比較慘淡，挺過來了感覺也還好。對春節(jié)后以及整個上半年的二手房成交仍然抱有很大的信心。

過戶半年房東收不到房款成常態(tài)

在2021年1月房企“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求正式落地之后，先是深圳推出二手房指導價機制引起多城效仿，學區(qū)房炒作又因為政策變化降溫，到了6月國內(nèi)多地出現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)收緊現(xiàn)象，部分銀行直接暫停了二手房或新房貸款業(yè)務(wù)。

隨后，從2021年7月起，北京地區(qū)房貸開始緊張，從過戶到放款至少需要3個月時間，過戶半年房東收不到房款也逐漸成為常態(tài)。

記者從業(yè)內(nèi)人士了解到，這是對房源供應(yīng)和需求的雙重打擊。按照正常的成交流程，中介為購房者帶看、確定意愿后，會經(jīng)過買賣雙方談價格——中介審核購買資質(zhì)——簽合同付定金——銀行審核貸款資質(zhì)——銀行發(fā)出批貸函——買房人交首付完成過戶——抵押——銀行放款等多個環(huán)節(jié)。

“有改善性住房需求的換房人，大部分需要靠這套房款償還自己的新房房貸，在這種情況下，賣房最后可能面臨兩頭尷尬；閑置房屋出售一般是房主需要用錢，貸款不確定就不會賣了，客戶咨詢頻率和成交意愿很快就發(fā)生變化了。”李康對記者表示，從去年7月開始，成交的單子，銀行放款時間幾乎都要排到2022年一季度，相比此前平均4個月時間大幅拉長，二手房供應(yīng)因此出現(xiàn)大幅下滑，需求端也因為買房人“等待自己喜歡的戶型”等各類原因降溫。

北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月～10月，北京存量房網(wǎng)上簽約數(shù)量一路滑坡，10月一度跌破萬套。貝殼研究院日前發(fā)布的報告也顯示，客源不足是經(jīng)紀人業(yè)務(wù)開展過程中遇到的最大難題，去年調(diào)控政策下“沒有客源”和“沒有帶看”分別占比75%和58.7%。

北京朝陽、海淀這種屬于比較熱門的區(qū)域，5環(huán)以外的話每人一年能賣出10～20套，5環(huán)內(nèi)因為總價高一年大概有個5～10套。李康舉例稱，一套總價400萬元的房子成交后中介大概可以拿到4萬元中介費，員工根據(jù)個人綜合表現(xiàn)能提成30%～70%不等。

但從平均每月每人賣出1套房，到4～5個月賣出1套，還是有很多人扛不住選擇跳槽，李康帶領(lǐng)的團隊在這期間不斷走人又招人，但為了保證團隊業(yè)績一般會維持在10人以上?？紤]到行業(yè)大環(huán)境，李康周圍離職的同事很少有人跳槽到同行，加上學歷以本科為主，也幾乎沒人愿意“屈身”做網(wǎng)約車司機、外賣員等。

購房者信心回升

留下來也意味著要迎接更大的挑戰(zhàn)。前述貝殼報告顯示，面對2021年下半年低迷的市場環(huán)境，43.9%的經(jīng)紀人表示市場波動后留下來的是強者，有信心逆流而上；40%的經(jīng)紀人認為市場下行需要辯證看待，危機中蘊藏著機會。

去年以來，北京海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)等多區(qū)開始嚴格執(zhí)行“多校劃片”政策，遭到熱炒的學區(qū)房有所降溫。李康透露，盡管多校劃片之后原本“板上釘釘”的學區(qū)房有了較大不確定性，但“可以確定的是買了昌平的肯定上不了海淀的學校”。“所以家長的剛需還是在，成交下滑是整體不只是學區(qū)房，海淀和西城確實受到影響，但成交還在，尤其是很多房主在短暫觀望后對價格有所妥協(xié)，投機（投資）少了而已，價格整體趨于穩(wěn)定了。”李康結(jié)合最近幾年的工作經(jīng)驗粗略計算，在所有客戶成交中，剛需、改善性住房、投機/投資分別占到40%、55%、5%，雖然總量下降，但這一比例并未因為調(diào)控政策發(fā)生明顯改變。

這一切自去年10月以來逐漸好轉(zhuǎn)，監(jiān)管層頻繁釋放信號糾偏后，地產(chǎn)融資明顯邊際放寬，剛性需求逐漸得到滿足。第一財經(jīng)記者此前了解到，北京地區(qū)各銀行首套二手房從申請到放款可以提速到2個月左右，購房者信心逐漸回升，成交量和價格雙雙回暖。“但現(xiàn)在還沒有恢復到去年上半年的水平，距離正常成交還有一段距離，一般過完春節(jié)是旺季，今年上半年應(yīng)該會慢慢好起來。”李康向記者透露，他和團隊成員也在時刻關(guān)注、交流政策的變化，這幾個月大家跑單又有了新動力(310328)。

據(jù)記者了解，當前有大行的二手房房貸預約已經(jīng)排到了今年6、7月份。2021年12月，北京二手住宅成交量環(huán)比增長30.3%達到15442套。