房地產(chǎn)變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產(chǎn)市場，感受市場真實脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營】欄目，每日一篇重點城市房地產(chǎn)調(diào)研報道，以饗讀者。
第八篇，關(guān)于廣州。過去一年，廣州樓市也呈現(xiàn)出較大的起伏，從年初的熱度不減，到一系列調(diào)控組合拳的發(fā)力。
基于“房住不炒”的調(diào)控背景，廣州樓市的調(diào)控組合拳也貫穿2021年全年，調(diào)控手段不斷升級，廣州樓市自2021年年中以來持續(xù)進入調(diào)整階段，年尾則略有回溫。專家認為，廣州樓市目前正處于修復(fù)階段，也可以說是尋找底部的階段，但慣性的下行趨勢還有可能蔓延到今年第一季度。
實探網(wǎng)紅盤：僅剩尾貨 看盤者寥寥
位于廣州市主城區(qū)天河區(qū)的保利天匯，是廣州能見度最高的網(wǎng)紅盤之一。證券時報·e公司記者了解到，保利天匯是保利發(fā)展（600048）（600048）2015年斥資200億元介入的天河小新塘舊改項目，舊改總建面約234萬㎡，自2019年底正式對外售賣，至今已經(jīng)過去兩年多時間。項目從一期賣到五期，房價從最初的4萬/平出頭，一路猛漲至最新的7萬/平左右。
● 數(shù)據(jù)顯示，2020年-2021年，保利天匯全盤住宅網(wǎng)簽近1400套，占天河區(qū)總成交的26%，換言之，近兩年天河區(qū)每4個購房者中，就有1個選擇了保利天匯。2021年10月7日，保利天匯五期開盤，有媒體報道稱5分鐘就賣出9成，熱門單元更是達到了10人搶1套的地步。
證券時報·e公司記者近日實地前往保利天匯項目所在地，目前新推的五期仍在熱火朝天的建設(shè)中，項目旁為回遷業(yè)主打出的“歡迎回家”的標語也頗為醒目。
不過，當記者進入營銷中心后，發(fā)現(xiàn)前來看盤的客戶寥寥無幾，與2021年國慶期間保利天匯五期開盤時的火爆景象大相徑庭。據(jù)工作人員介紹，目前項目在售的僅僅只是五期2#3#的尾貨，售價在6.4萬元/平-7萬元/平之間。而且當前已臨近春節(jié)假期，看盤者較少也是正常狀態(tài)。
在現(xiàn)場，一位有改善型需求的中年看房者向記者表示，保利天匯一直是他關(guān)注的重點項目。“我個人的意見是，在廣州能買天河就不用看其他區(qū)了。但天河區(qū)這幾年的新盤寥寥可數(shù)，如果不想買二手房，目前也沒有太多別的選擇空間。”
而營銷中心工作人員也向記者表示，建議剛需客盡早下手，后續(xù)的項目價格大概率仍會上漲。
此外，位于番禺區(qū)的越秀和樾府也是2021年廣州“一盤難求”的網(wǎng)紅項目，多次成為“日光盤”。記者從一位地產(chǎn)中介人士處獲悉，越秀和樾府每次推新，買家都要“拼手速”，“看房排隊都要排很久” 。
近期，越秀和樾府暫無新的樓盤開盤。證券時報·e公司記者近期前往項目所在地，雖然臨近春節(jié)，但項目的施工仍處于如火如荼的緊張狀態(tài)。據(jù)上述中介人士向記者透露，越秀和樾府在去年12月加推后，今年的備案價將會提高
新房市場供應(yīng)充足
據(jù)美聯(lián)物業(yè)報告統(tǒng)計，2021年廣州新房市場共計102116套住宅產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，環(huán)比增加0.8%；預(yù)售面積為1022.63萬㎡，環(huán)比減少2.3%。從月份分布來看波動較大，一季度住宅供應(yīng)量較少，二季度稍有上漲，三季度出現(xiàn)全年供應(yīng)高峰，9月份供應(yīng)套數(shù)近2萬，四季度表現(xiàn)較好，供應(yīng)量逐步上揚。整體而言，2021年廣州新房供應(yīng)量充足，對新房成交起到了促進作用，延續(xù)了2020年的趨勢。
在成交量方面，2021年廣州一、二手住宅成交量均上升，其中，一手住宅共成交116077套，環(huán)比增長3.5%；二手住宅成交117103套，環(huán)比增長27.0%。從成交價格來看，一手住宅成交均價為29428元/㎡，環(huán)比上漲6.6%；二手住宅成交均價為32521元/㎡，環(huán)比下跌2.5%。
2021年，廣州一手住宅成交量呈V字型走勢。年初延續(xù)了2020年的火熱狀態(tài)；4月起在不斷加碼的調(diào)控下逐漸低迷，新房成交陷入谷底；9月以后樓市政策有所放松，成交逐漸回暖，最終超越去年的成交量，成為2016年以來第二高峰。二手市場則呈現(xiàn)先揚后抑的勢態(tài)，1-4月維持高位成交。
● 中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年廣州新房成交均價為29207元/㎡，而2021年上半年的成交均價漲到了32352元/㎡，同比上漲超過了10%，漲幅領(lǐng)跑北上廣深四大一線城市。
不過，基于“房住不炒”的調(diào)控背景，廣州樓市的調(diào)控組合拳也貫穿2021年全年，調(diào)控手段不斷升級，包括加強信貸監(jiān)管、嚴查各類違規(guī)資金流入、收緊人才購房政策、增值稅“2變5”，以及被稱為“大殺器”的二手房指導(dǎo)價出臺，一系列政策使得廣州樓市自2021年年中以來持續(xù)進入調(diào)整階段。市場迅速降溫，成交低迷，跌破萬宗以下。
到了年末，隨著市場持續(xù)低迷，一些業(yè)主的心態(tài)開始松動，不僅愿意調(diào)低售價，還主動提出愿意承擔增值稅，促進了二手市場的成交，因此二手市場出現(xiàn)翹尾。
值得一提的是，廣州樓市在過去的一年也體現(xiàn)出了明顯的分化效應(yīng)。以合富研究院統(tǒng)計的2021年十一黃金周廣州各板塊成交熱度圖的情況來看，天河區(qū)、黃浦區(qū)、海珠區(qū)等廣州核心區(qū)域的熱度依然居高不下，但增城區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)等外圍遠郊區(qū)域的關(guān)注度趨冷。
專家：下行趨勢可能繼續(xù)蔓延
2022年，廣州樓市可能將迎來供應(yīng)井噴的一年。據(jù)廣州中地行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年廣州預(yù)計將有126個新項目亮相，相比去年同期統(tǒng)計的數(shù)據(jù)（79個），項目數(shù)量猛增54%。
對于目前廣州樓市所處的狀態(tài)以及未來的趨勢研判，證券時報·e公司記者采訪了廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。李宇嘉表示，當下的廣州樓市正處于2021年8月以后快速下行的一個修復(fù)階段，2021年12月份的成交量環(huán)比11月份有一個小幅度的反彈。但從房價來看，新房、二手房價格還在繼續(xù)下行。主要原因還是2020年疫情之后到2021年上半年廣州的房價和成交量都上升的太快。而目前正處于的是一個修復(fù)階段，也可以說是尋找底部的階段，但慣性的下行趨勢還有可能蔓延到今年第一季度。
“廣州相比北上深等其他一線城市的最大的特色，一是廣州的供應(yīng)區(qū)位比較廣，以核心城區(qū)外圍的增城、黃埔、南沙這些區(qū)位為主導(dǎo)，這些區(qū)域的外來人口購房需求還比較大。去年以來，黃埔和南沙等地對人才購房政策進行了收緊，加之外地的投資客明顯減少，導(dǎo)致市場的明顯的下行。”
“第二個特色在于，廣州的實際購買力水平相比北上深會低一些，這也是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。廣州的產(chǎn)業(yè)主要以汽車、商貿(mào)、交運物流等產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)群體的數(shù)量比較大，但高凈值人群相比北上深會少一些，所以廣州的房價均價整體來說比北上深要低，廣州樓市的彈性會比北上深要小一點。”李宇嘉指出。
對于接下來一年廣州樓市的發(fā)展趨勢，李宇嘉認為，今年一季度可能仍是一個觸底的階段，但也不能指望上半年就會很快出現(xiàn)反彈。“市場可能會回升一點，但我認為可能還是比較弱勢的，整個上半年應(yīng)該處于一個弱勢的走勢。一方面整個市場的信心還需要修復(fù)，另一方面在利率上還沒有出現(xiàn)明顯的下降。雖然我們看到當前LPR有所下降，但幅度還相對較小。”
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