春節(jié)期間三四線城市置業(yè)市場(chǎng)偏冷，一二線樓市醞釀小陽春

返鄉(xiāng)置業(yè)，歷來是三、四線城市開發(fā)商非常重視的營(yíng)銷良機(jī)。過去幾年，不少城市會(huì)在春節(jié)及國(guó)慶長(zhǎng)假期間推出相應(yīng)的打折促銷措施，且效果良好。不過，2022年春節(jié)期間，開發(fā)商期待的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，并未出現(xiàn)。

“相比一、二線城市樓市的穩(wěn)定，2022年的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)市場(chǎng)相對(duì)冷清。整體看，相比疫情前正常年份，2022年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)成交量銳減三成以上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從趨勢(shì)看，三、四線城市置業(yè)市場(chǎng)逐漸飽和，市場(chǎng)很難再有明顯升溫。

“受疫情影響，相比疫情前春節(jié)樓市成交高點(diǎn)時(shí)刻，近三年來，由返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)的三四線樓市熱銷現(xiàn)象已然冷卻。”某開發(fā)商營(yíng)銷人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是疫情導(dǎo)致春節(jié)流動(dòng)人口減少；二是樓市基本面導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)投資熱情降低，資金更傾向于流向一、二線城市保值性房產(chǎn)；三是棚改熱潮曾大量釋放三、四線城市的需求，但其整體庫存仍然充足，去化壓力仍舊較大。

據(jù)58同城、安居客發(fā)布《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，選擇2022年返鄉(xiāng)置業(yè)的人群占比41.2%，其中包括在家鄉(xiāng)及家鄉(xiāng)的省會(huì)城市買房的人群。從2022年返鄉(xiāng)意向來看，今年選擇回鄉(xiāng)的人群主要理由是人才、落戶等優(yōu)惠政策的吸引，占比從去年的27.0%上漲至56.3%；而留在大城市奮斗的人群中，子女教育成為他們堅(jiān)持的重要理由，選擇此項(xiàng)的人群占比74.3%。

此外，該《報(bào)告》中指出，新一線城市中，重慶、成都、西安、蘇州的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度依然領(lǐng)先；杭州、南京、東莞、武漢、鄭州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，長(zhǎng)沙返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降；二線城市中（除新一線城市），合肥、佛山、無錫、福州、惠州、昆明、常州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名上升，徐州、南通、泉州返鄉(xiāng)置業(yè)熱度排名下降。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2022年開年，房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，信貸政策穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，比如公積金政策寬松，給予人才補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼等。2022年以來，北海、南寧、自貢、青島、濟(jì)南等在內(nèi)的多個(gè)城市先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等，這在一定程度上會(huì)提振返鄉(xiāng)置業(yè)熱情。

值得關(guān)注的是，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱情退去之時(shí)，一、二線城市售樓處看房人群增加，市場(chǎng)有恢復(fù)跡象。“一、二線城市樓市相比往年的春節(jié)假期0成交量，2022年春節(jié)，大部分項(xiàng)目都開門迎客，所以市場(chǎng)整體依然有一定成交量。”張大偉如是稱。

事實(shí)上，2021年下半年樓市急轉(zhuǎn)直下以后，去年四季度，房地產(chǎn)政策以寬松為主，滿足住房合理需求。以北京二手房市場(chǎng)為例，房貸放款速度已經(jīng)由之前的排隊(duì)3個(gè)月縮短至1個(gè)月以內(nèi)，甚至更短時(shí)間，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)交易回暖，從而將加速換房需求釋放，賣二手房換新房的購房者將加快入場(chǎng)，新房市場(chǎng)交易將會(huì)隨之有一定程度復(fù)蘇。

此外，2022年1月份以來，從中央到地方省市，都在出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，隨著政策底部的出現(xiàn)，購房者逐漸開始再次進(jìn)入樓市。在這種市場(chǎng)格局下，雖然三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不再，但一、二線城市是否會(huì)迎來小陽春？

對(duì)此，張大偉表示，1月份，全國(guó)熱點(diǎn)城市房貸基本做到了消化庫存積壓，2021年成交未放款現(xiàn)象基本已經(jīng)沒有。在這種情況下，結(jié)合整體市場(chǎng)表現(xiàn)可知，2022年樓市已經(jīng)基本出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，預(yù)計(jì)2月份后有望見底企穩(wěn)回升，進(jìn)入3月份后，一、二線城市樓市可能出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象。

實(shí)探北京二手樓市：客多房少交易回暖，經(jīng)紀(jì)人急著找房源

大年初二，在北京市通州區(qū)某小區(qū)的門口，記者碰到了從二手房中介門店里出來的經(jīng)紀(jì)人小楊。

小楊跟記者說，“我記得之前您說有一套兩居的房子想賣，但當(dāng)時(shí)對(duì)價(jià)格不滿意。春節(jié)前咱們小區(qū)兩居室成交了好幾套，價(jià)格也略有上漲?，F(xiàn)在整個(gè)小區(qū)都沒有兩居室的在售房源了。您這個(gè)時(shí)候掛網(wǎng)，肯定很快就能賣出去。”

類似的一幕已經(jīng)很久沒有上演了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，2021年下半年以來，北京二手房市場(chǎng)再次進(jìn)入低谷期，有的經(jīng)紀(jì)人幾個(gè)月都“無單可開”。彼時(shí)，經(jīng)紀(jì)人忙的是攬客戶；而現(xiàn)在，是主動(dòng)去找房源。

近日，在實(shí)地走訪了豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)等多個(gè)小區(qū)后，《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)成交復(fù)蘇跡象，部分小區(qū)的搶手房源掛牌量緊缺。正如北京鏈家某資深經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，“目前北京二手房市場(chǎng)主要特征是，房子少客戶多，成交量有所復(fù)蘇，但整體相對(duì)平穩(wěn)。”

新增掛牌量少，買家選擇不多

“春節(jié)前看了幾套房，都不理想，要么看好的小區(qū)不出我想要的戶型，要么被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全款買下了。”李靜（化名）稱，現(xiàn)在中介平臺(tái)上的房源一種是性價(jià)比不高，長(zhǎng)期賣不動(dòng)；一種是業(yè)主換房急于出手可以議價(jià)的，但這類房源都會(huì)優(yōu)先給付全款的買家。

“緊俏房源被盯得很緊，我看中的西四環(huán)外一個(gè)小區(qū)兩居戶型，8月份到11月份在售兩居都有幾十套，春節(jié)前降到了10來套，可選擇空間大大縮減。”李靜告訴記者稱，春節(jié)前有經(jīng)紀(jì)人說，這個(gè)小區(qū)春節(jié)前一下子成交10套房，所以現(xiàn)在兩居房源比較少，朝南戶型均價(jià)也升到7.3萬元－7.5萬元/平方米，價(jià)格略有上漲。

“現(xiàn)在跟業(yè)主議價(jià)的空間也變小了，之前一套房子能砍下20萬元甚至30萬元都有可能，但現(xiàn)在很難，這種變化是在2021年12月份出現(xiàn)的，等到2022年1月份時(shí)，很多原來的符合換房需求或者學(xué)區(qū)房需求的房源，成交變得比較快，新增房源則跟不上來。”李靜稱，雖然看起來還是買方市場(chǎng)，但買家的選擇性明顯不再那么多了。聽中介說，現(xiàn)在有些業(yè)主等著春節(jié)后可能出現(xiàn)的“小陽春”，所以要等春節(jié)后漲價(jià)再出售。

北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月-10月，北京存量房網(wǎng)上簽約數(shù)量一路滑坡。貝殼研究院日前發(fā)布的報(bào)告也顯示，客源不足是經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)開展過程中遇到的最大難題，去年調(diào)控政策下“沒有客源”和“沒有帶看”分別占比75%和58.7%。但如今看來，經(jīng)紀(jì)人似乎已經(jīng)由單純忙著找客戶變?yōu)橐惨e極找房源。

“從供應(yīng)端看，北京二手房新增掛牌量相對(duì)較少，1月以來日均掛牌量較12月日均水平下降。預(yù)計(jì)可能是受疫情影響，因?yàn)槎址繏炫菩枰?rsquo;三證兩書’委托手續(xù)需要線下完成。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前看，北京二手房市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性供需不均現(xiàn)象，即需求恢復(fù)比供給更快，預(yù)計(jì)春節(jié)后疫情緩解，掛牌量將增加。

帶看量上漲，購房者加快出手

房貸放款速度加快后，北京二手房市場(chǎng)交易格局有所變化。換房需求致帶看量猛增，成交周期明顯縮短。

“春節(jié)前帶看量直線上升。”某經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，以望京花園為例，該區(qū)正在出售房源40多套，近90天內(nèi)成交5套，近30天內(nèi)帶兩量高達(dá)289次。

“帶看量大漲，帶來了成交量回暖。”該經(jīng)紀(jì)人稱，之前可能三四個(gè)月零成交的市場(chǎng)格局有所改變，望京部分熱銷小區(qū)次新房出售較快，主要原因是，房貸發(fā)放周期由之前的可能排隊(duì)3個(gè)月變成不到1個(gè)月，甚至有些商業(yè)貸款半個(gè)月之內(nèi)即可完成放款。此外，價(jià)格因素也在導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。

“從目前市場(chǎng)情況來看，業(yè)主報(bào)價(jià)分歧還是比較大的。比如有的業(yè)主愿意直降20萬元快速促成成交，但有些業(yè)主一直堅(jiān)持高報(bào)價(jià)，并不急于賣房，甚至掛牌一年多也沒有成交。”上述人士稱，總體而言，部分小區(qū)成交單價(jià)每平方米較高點(diǎn)時(shí)刻上漲近2000元是有的，當(dāng)然，也有一些房源業(yè)主降價(jià)仍舊賣不動(dòng)。

“2022年1月以來，北京二手房成交量保持恢復(fù)性增長(zhǎng)。1月1日-23日北京鏈家二手房日均成交量較去年12月日均水平增長(zhǎng)約5%。”許小樂表示，此外，業(yè)主預(yù)期改善，降價(jià)行為占比有所降低，去年12月北京二手房景氣指數(shù)停止下降，1月以來保持平穩(wěn)回升。

在許小樂看來，放長(zhǎng)周期看，當(dāng)前市場(chǎng)成交基本恢復(fù)至近幾年正常水平。主要原因是去年四季度以來信貸環(huán)境改善，1月北京地區(qū)銀行放款周期較上月縮短12天，基本恢復(fù)正常，隨著5年期以上LPR下降，北京房貸利率也相應(yīng)降低，這些因素帶動(dòng)近期二手房成交量恢復(fù)性增加。

“一方面由于信貸環(huán)境向好，各大銀行按揭額度充裕，促使部分因前期貸款緊張而積壓的購房需求逐步入市；另一方面，在嚴(yán)苛的政策調(diào)控下，北京二手房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，未有大漲大跌行情出現(xiàn)，購房者敢于出手。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，總體而言，基于金融層面政策適度調(diào)整，市場(chǎng)觀望情緒有所改觀，成交量顯著上升，部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，降價(jià)出售意愿會(huì)有所減弱，漲價(jià)房源占比上升。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份，北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為11.9%，較上月上升4個(gè)百分點(diǎn)。

不過，梁楠也強(qiáng)調(diào)，從當(dāng)前掛牌量來看，北京二手住宅還是買方市場(chǎng)，但一些優(yōu)質(zhì)房源還是比較搶手的，議價(jià)空間并不大。同時(shí)，梁楠也指出，春節(jié)后隨著教育置業(yè)季和樓市小陽春的到來，預(yù)計(jì)北京或現(xiàn)二手住宅成交小陽春，但整體來看，“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)改變，樓市過熱現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)。